خرید و فروشدانستنی هاقوانین مسکن

خرید خانه‌ای که مالیات پرداخت نشده دارد!

خرید خانه در Tax Sale

معمولا در حین خرید خانه، دوست نداریم که هیچ حق رهنی بر روی مسکن مورد نظر وجود داشته باشد. به خاطر همین است که از شرکت هایی تحت عنوان title company کمک می گیریم. اما اگر حق رهنی بر روی مسکن مورد نظر شما وجود داشته باشد، چه باید کرد؟ در پاسخ می توان گفت که شما می توانید این نوع از مسکن ها را هم خریداری کنید، یا شاید هم بخواهید که حق رهن این مسکن را بخرید و سود ببرید. ما در این مقاله توضیح خواهیم داد که شیوه انجام این کار، چگونه است.

مسکنی که در Tax Sale به فروش گذارده می شود، چه نوع مسکنی است؟

دو نوع مسکن وجود دارد که در Tax Sale به فروش گذارده می شود: مسکن Tax Lien Sale و مسکن Tax Deed Sale. در هر دو نوع، مسکن مورد نظر دارای مالیات پرداخت نشده است. در مزایده Tax Lien Sale، حق رهن مسکن به بالاترین پیشنهاد فروخته می شود، و خریدار می تواند حق رهن و سود آن را از صاحبِ مسکن بگیرد. اگر صاحبِ مسکن نتواند مبلغ مورد نظر را پرداخت کند، خریدار می تواند ملک مورد نظر را بازستانی کند. اما در مزایده Tax Deed Sale، مسکنی که دارای مالیات پرداخت نشده است، به طور کلی به فروش می رسد.

این نوع فروش در کجا صورت می گیرد و به چه دردی می خورد؟

فروش Tax Lien Sale در بسیاری از ایالت ها کاربرد دارد. هدف از این امر این است که صاحب خانه مجبور شود تا مالیات پرداخت نشده خود را بازپرداخت کند و علاوه بر آن، مقدار زیادی هم جریمه بدهد. فروش های Tax Lien Sale در ۲۹ ایالت به علاوه Washington، DC، Virgin Islands و Puerto Rico قابل اجراست. اگر چه شیوه انجام این پروسه در هر ایالت تفاوت های جزئی دارد، اما مراحل کلی آن به طور زیر است:

  • صاحب خانه مالیات خود را پرداخت نمی کند.
  • قبل از شروع عملیات قانونی برای دریافت مالیات، یک فرجه زمانی به صاحب خانه داده می شود. مدت این فرجه زمانی در هر ایالتی متفاوت است و می تواند هر زمانی، از چند ماه تا چند سال را، در بر بگیرد.
  • مسکن مورد نظر، در مزایده Tax Lien Sale به فروش گذارده می شود.
  • حق رهن مسکن، به بالاترین مبلغ فروخته می شود.
  • از پول دریافت شده در این مزایده، برای پرداخت مالیات استفاده می شود.
  • اکنون صاحب خانه باید پولِ خریدار مسکن به علاوه سود او را، به او پرداخت نماید. در غیر این صورت خریدار می تواند ملک را بازستانی کند.

درآمدزایی از طریق Tax Lien Sale

پس از فروخته شدن مسکن در مزایده Tax Lien Sale، یک فرجه زمانی به صاحب خانه داده می شود (که به “بازه بازخرید” معروف است) و او باید در طول این بازه، مبلغ مالیات پرداخت نشده خود و سودِ خریدار را، به او بپردازد. در صورت پرداخت مبلغ مورد نظر توسط صاحب خانه، خریدار از سود حاصل از این معامله، درآمدزایی می کند. درصد سودِ خریدار در هر ایالتی متفاوت است. مثلا با استناد به National Tax Lien Association، در ایالت Florida، حداکثر مبلغ سودِ خریدار ۱۸ درصد است، در حالی که در ایالت Iowa فقط ۲ درصد است. در صورتی که این بازه زمانی به اتمام برسد و صاحب خانه مبلغ مورد نظر را پرداخت نکند، خریدار می تواند ملک مورد نظر را بازستانی کند. البته این کارِ ساده ای نیست و خریدار باید برای بازستانی ملک، در دادگاه اقامه دعوی نماید و این پروسه ای گران و طولانی است. خریدار باید توجه کند که ممکن است این کار به نفع او نباشد، مخصوصا اگر ملک به شدت آسیب دیده باشد.

صاحب مسکن شدن از طریق Tax Deed Sale

این نوع فروش با Tax Lien Sale متفاوت است و به طور کلی، مالکیت مسکن را به خریدار منتقل می کند. در بعضی از ایالت ها، دولت می تواند مسکن هایی را که صاحبشان مالیات خود را پرداخت نکرده است، از او بگیرد و آن را در مزایده عمومی Tax Deed Sale به فروش گذارد. معمولا در این نوع مزایده ها، مسکن به مبلغ مالیات پرداخت نشده و مقداری هزینه های دیگر و سودِ دولت، فروخته می شود. چنین مزایده ای به مزایده یازستانی ملک (Foreclosure Auction) نیز، معروف است. اگر چه مسکن در این نوع مزایده ها به مبلغ نسبتا کم تری فروخته می شود، معمولا خریداران در طول مزایده مبلغ بالاتری پیشنهاد می کنند. پیش از انتقال مسکن به صاحب جدید آن، باید وام ها و حق رهن هایی که بر روی این مسکن وجود دارد، رفع شوند.

مراقب باشید!

خرید مسکن در فروش Tax Deed Sale امری پرمخاطره است. اغلب شما نمی توانید داخل خانه را مشاهده کنید و فقط باید حدس بزنید. این یعنی این که شما نمی توانید داخل منزل را تجسس کنید، یعنی ممکن است پس از خرید متوجه شوید که این خانه دارای نقص های فنی و قانونی است و مواد خطرناکی چون گاز رادون در آن وجود دارند. اگر هم شما خانه را در حالتی بخرید که صاحبان پیشین هنوز در داخل آن باشند، ممکن است پیش از ورود شما به خانه، آن را خراب کنند و به آن آسیب برسانند.

بیشتر بخوانید: در کدام ایالت ها فروش Tax Lien Certificates قانونی است؟

بیشتر بخوانید: سوال های متداول در مورد حق رهن حاصل از Tax Lien Sale

 

ترجمه: مسکن ایرانیان آمریکا | منبع: realtor.com

توجه: مطلب فوق یک پیشنهاد قانونی ویا سرمایه گذاری نیست و نباید به جای مشاوره با یک وکیل و یا متخصص در امور سرمایه گذاری، از آن استفاده شود. شما باید برای دریافت راهنمایی مناسب در مورد شرایط خود، با یک وکیل و یا یک مشاور، مشورت نمایید. این مطلب ممکن است حاوی لینک هایی در وبسایت های دیگر، که متعلق به اشخاص ثالث هستند و توسط آن ها اداره می شوند، باشد. “مسکن ایرانیان آمریکا” هیچ مسئولیتی در قبال مطالب نشر شده در چنین وبسایت هایی ندارد و الزاما این مطالب را اسپانسری، تایید و یا تصدیق نمی کند.

برچسب ها
نمایش بیشتر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن