دولت های محلی هر ایالت، می توانند بر روی هر نوع ملک حقیقی، مالیات اعمال کنند. در برخی از ایالت ها به ماموران جمع آوری مالیات اجازه داده می شود که مزایده Tax Lien و Tax Deed برگزار کنند. در مزایده Tax Deed سرمایه گذاران می توانند پس از پرداخت مالیات ملک مورد نظر، مالکیت آن را به دست آورند. این در حالیست که در مزایده Tax Lien، تنها حق رهن ملک مود نظر به خریدار تعلق می گیرد و آن ها می توانند از این حق خود، برای دریافت پول از صاحب خانه، استفاده کنند.
ایالت هایی که در آن ها خرید Tax Lien Certificates رواج دارد
در اکثریت ایالت ها، یا مزایده Tax Lien Sale برگزار می شود، و یا مزایده Tax Deed Sale. سرمایه گذاران در ایالت هایی که Tax Lien Sale رواج دارد، حق رهن ملک مورد نظر را به دست می آورند. بدین ترتیب، صاحب خانه برای باطل کردن حق رهن، باید علاوه بر پرداخت مالیات قبلی، سود خریدار و جریمه های نقدی و هزینه دادگاه را هم پرداخت کند، و خریدار از این امر منفعت مالی می بیند. این در حالیست که در ایالت هایی که فروش Tax Deed Sale رواج دارد، خریداران مبلغ مالیات را پرداخت می کنند و مالکیت ملک مورد نظر را به دست می آورند. البته ممکن است بعضی از خریداران از ملک خریدارای شده خود، برای درآمدزایی هم استفاده کنند.
ایالت هایی که در آن ها Tax Lien Sale رواج دارد عبارتند از Alabama, Arizona, Colorado, Florida, Illinois, Indiana, Iowa, Kentucky, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, New Jersey, North Dakota, Ohio, Oklahoma, South Carolina, South Dakota, Vermont, West Virginia, Wyoming و نیز The District of Columbia.
مزایده بازستانی مالیات (Tax Forclosure)
اداره مالیات محلی در هر ایالت، حق رهن ملک مورد نظر را در مزایده هایی تحت عنوان “مزایده بازستانی مالیات” (Tax Foreclosure Sale) به فروش می گذارد؛ بدین ترتیب که اگر صاحب خانه مالیات خود را پرداخت نکند، مسئولان می توانند ملک وی را بازستانی کنند و از طریق مزایده بازستانی مالیات، این مبلغ پرداخت نشده را به دست آورند. خریداران می توانند در چنین مزایده هایی، با پرداخت مبلغ مالیات پرداخت نشده و مقداری سود، حق رهن آن ملک را به دست آورند.
حقوق صاحبان خانه
برخلاف خریدارانِ Tax Deed Sale، خریدارانی که حق رهن ملک را به دست می آورند، بلافاصله مالک آن خانه، نمی شوند. آن ها نمی توانند مالکیت ملک خریداری شده را به دست آورند و نمی توانند ساکنان آن خانه را از آن بیرون کنند. ساکنان خانه می توانند تا پایان فرجه زمانی تعیین شده توسط ایالت خود که به “بازه بازخرید” معروف است، در آن خانه سکونت کنند. آن ها نیز می توانند در طول این مدت، مبلغ مالیات پرداخت شده توسط خریدار و سود او را، به او پرداخت نمایند. مدت بازه بازخرید در هر ایالتی متفاوت است و ممکن است هر زمانی از 6 ماه تا 4 سال را در بر بگیرد.
حقوق خریداران حق رهن (Tax Lien)
خریداران حق رهن، می توانند در طول بازه بازخرید، از حق رهن خود استفاده کنند و از صاحب خانه طلب مبلغ پرداخت شده را بکنند. پس از اتمام بازه بازخرید، دارندگان حق رهن می توانند در دادگاه اقامه دعوی بکنند و ملک مورد نظر را بازستانی نمایند. آن ها نیز می توانند ملک را در مزایدهِ عمومیِ بازستانی (foreclosure auction) به فروش بگذارند و یا صاحب خانه را از منزل بیرون کنند و خود، مالک آن منزل شوند.
ایالت های ترکیبی
برخی از ایالت ها اصطلاحا “ترکیبی” هستند و از هیچ یک از روش های بالا برای دریافت مالیات استفاده نمی کنند. در چنین ایالت هایی، خریداران می توانند با پرداخت مالیات و سود آن، مالکیت مسکن را به دست آورند، اما در عین حال صاحب خانه هم می تواند در طول بازه بازخرید که توسط ایالت خود مشخص شده است، مبلغ مالیات و سود پرداخت شده توسط خریدار را، به او بازگرداند و مالکیت دوباره مسکن خود را به دست آورد. ایالت های ترکیبی عبارتند از Connecticut, Delaware, Georgia, Hawaii, Louisiana, Massachusetts, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee و Texas
ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: smallbusiness.com
