خرید و فروشدانستنی هاقوانین مسکن

سوال های متداول در مورد حق رهن حاصل از Tax Lien Sale

  • سند های Tax Lien Certificate چه هستند و از چه طریقی حاصل می شوند؟

سند های Tax Lien Certificate که با نام های Tax Executions (اسناد اعمال مالیات)، Certificates of Purchase (سند خرید) و Tax Sale Certificates (سند Tax Sale) هم شناخته می شوند، اسنادی هستند که توسط اداره اسناد محلی و شهرداری به فروش می رسند تا بدین ترتیب مالیات پرداخت نشده توسط صاحب خانه، تامین شود. صدور این سند معمولا در مزایده ها انجام می شود. در چنین مزایده هایی، هر کسی که سود کم تری پیشنهاد کند و یا مبلغ بیش تری برای خرید پیشنهاد کند، برنده می شود.

  • سرمایه گذاران چه مقدار پول می توانند از طریق این اسناد به دست آورند؟

درصد سود معامله ها در هر ایالت یا فرمانداری متفاوت است. به عنوان مثال در ایالت Florida حداکثر درصد سود برای دارندگان اسناد Tax Lien Certificate، هجده درصد است. در ایالت Alabama این مبلغ فقط ۱۲ درصد است و در Arizona حداکثر ۱۶ درصد است. این در حالیست که در ایالت Iowa این مبلغ فقط ۲ درصد است. (توجه: باید بدانید که بهره فوق، فقط بهره ساده است. در ایالت هایی که مزایده ها به شیوه سربسته انجام می شوند (قیمت های پیشنهادی در همان اول و به طور کتبی و ناشناس به فروشنده اعلام می شوند)، به علت وجود رقابت شدید بین خریداران، بسیار به ندرت حداکثر درصد سود عاید خریدار می شود.)

  • خریدار سند Tax Lien Certificate از چه حقوقی برخوردار می شود؟

سند Tax Lien Certificate که از جانب اداره محلی و دولتی اسناد به خریدار تعلق می گیرد، معمولا بر هر نوع حق رهن قبلی موجود بر آن ملک، ارجحیت دارد؛ مگر این که دولت فدرال بر ملک مورد نظر حق رهن داشته باشد، مثلا حق رهنی که توسط Internal Revenue Service اعمال شده باشد. توجه داشته باشید که سند Tax Lien Certificate مالکیت ملک مورد نظر را به خریدار منتقل نمی کند. اگر خریدار بخواهد مالکیت ملکی را که مالیاتش پرداخت نشده، به نام خود درآورد، باید از طریق پروسه بازستانی Tax Deed Foreclosure این کار را انجام دهد. معمولا این امر مستلزم صرف هزینه های بیش تر از جانب خریدار، است.

  • سرمایه گذار نوپا در عرصه Tax Lien، از کجا باید شروع کند؟

ساده ترین راه برای شروع این نوع از سرمایه گذاری، جستجو در محله خودتان است. ابتدا با مسئول جمع آوری مالیاتِ املاک در منطقه خود، تماس بگیرید و متوجه شوید که شیوه جمع آوری مالیات های پرداخت نشده، چگونه است. اگر این کار از طریق برگزاری مزایده عمومی برای فروش حق رهن این ملک صورت می گیرد، پیدا کنید که در کجا و چه زمانی می توانید به اطلاعات مالیات پرداخت نشده این ملک، دست یابید. (توجه: باید بدانید که هر ایالتی حق رهن املاک را از طریق مزایده عمومی به فروش نمی رساند. در حال حاضر حدود ۲,۵۰۰ فرمانداری (شهرها، منطقه ها و بخش ها) چنین مزایده هایی برگزار می کنند. در چنین مزایده هایی، باید پیش از تاریخ برگزاری مزایده، برای مدتی تبلیغات انجام گیرد. معمولا در این تبلیغات، نام دارنده ملک، توصیف قانونی ملک و مبلغ مالیاتی که باید پرداخت شود، ذکر می شود.)

  • ریسک های سرمایه گذاری در عرصه Tax Lien چیست؟

سرمایه گذاری بر روی اسناد Tax Certificates، کاملا هم امن نیست. عواملی همچون ورشکستگی، دعوای حقوقی و غیرقانونی شدن اسناد به دلیل وجود اشکال در پروسه می توانند برایتان ریسک ایجاد کنند. همچنین هیچ تضمینی برای بازپرداخت مبلغ مورد نظر توسط صاحب خانه، نیست.

  • یک سرمایه گذار چگونه می تواند این ریسک ها را کاهش دهد؟

در یک کلام، فقط باید تحقیق کنید. غالبا به این کار “ارزیابی دقیق  (due diligence)” هم گفته می شود. هیچ چیزی نمی تواند به اندازه تحقیق شما را در امر Tax Lien Sales یاری نماید. لازم به ذکر است که The National Tax Lien Association دارای تعدادی شرکت رسمی است که می توانند شما را در امر تحقیق، یاری نمایند.

  • چرا سرمایه گذاری در عرصه Tax Lien از محبوبیت بالایی برخوردار است؟

به این علت که در این نوع سرمایه گذاری، ضمانت بازپرداخت مبلغ مورد نظر، بیش تر است. در سطح ملی، نسبت حق رهن به ارزش ملک، ۳ تا ۷ درصد است. معمولا نیز درصد سودی که توسط قانون برای سرمایه گذار مشخص شده است، بالاست. همچنین از آن جایی که درصد بهره خریدار توسط قانون هر ایالت مشخص می شود، امکان افت یا افزایش این درصد وجود ندارد، بنابراین همواره ثابت است و از امنیت مالی بالایی برخوردار است.

  • National Tax Lien Association چیست؟

The National Tax Lien Association یا NTLA در سال ۱۹۹۷ و به عنوان یک بیزینس غیرانتفاعی، تاسیس شد. هدف این بیزینس نمایندگی از سرمایه گذاران در عرصه Tax Lien در آمریکا، است. در هر سال، چیزی حدود ۳ تا ۵ میلیارد دلار مالیات پرداخت نشده در زمینه املاک، به مزایده عمومی گذارده می شوند. مهم است بدانیم که این مبالغ، توسط دولت محلی و برای تامین مخارج پلیس و آتشنشانی، آموزش و پرورش و آینده فرزندانمان، و نیز برای رفع نیازهای زیربنایی جامعه، مصرف می شوند. در واقع سرمایه گذاران عضو در National Tax Lien Association این پول ها را از طریق شرکت در مزایده های مالیاتی در سرتاسر کشور، به دست می آورند و آن را در اختیار دولت قرار می دهند. این سرمایه گذاران، در آینده جوامع آمریکا سرمایه گذاری می کنند!

  • آیا هر کسی می تواند در National Tax Lien Association عضو شود؟

بیزینس NTLA به عنوان “صدای عرصه Tax Lien در آمریکا”، عمل می کند و به عنوان یک موسسه ملی تجارت، وظیفه خود را از طریق رفع نیازهای آموزشی، سیاسی و اجتماعی اعضای خود، به جای می آورد. با این حال، متخصصان، فروشندگان و افراد دیگری که علاقه مند به عرصه Tax Lien هستند، می توانند به عضویت این موسسه درآیند. برای اطلاع از فواید عضویت در این موسسه، به این وبسایت مراجعه نمایید.

بیشتر بخوانید: در کدام ایالت ها فروش Tax Lien Certificates قانونی است؟

بیشتر بخوانید: چه اتفاقی برای خانه هایی که مالیات پرداخت نشده دارند می افتد؟

 

ترجمه: مسکن ایرانیان آمریکا | منبع: ntla.com

توجه: مطلب فوق یک پیشنهاد قانونی ویا سرمایه گذاری نیست و نباید به جای مشاوره با یک وکیل و یا متخصص در امور سرمایه گذاری، از آن استفاده شود. شما باید برای دریافت راهنمایی مناسب در مورد شرایط خود، با یک وکیل و یا یک مشاور، مشورت نمایید. این مطلب ممکن است حاوی لینک هایی در وبسایت های دیگر، که متعلق به اشخاص ثالث هستند و توسط آن ها اداره می شوند، باشد. “مسکن ایرانیان آمریکا” هیچ مسئولیتی در قبال مطالب نشر شده در چنین وبسایت هایی ندارد و الزاما این مطالب را اسپانسری، تایید و یا تصدیق نمی کند.

برچسب ها
نمایش بیشتر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن