دانستنی ها

اجاره به شرط تملیک در بازار مسکن آمریکا: فرایند و چگونگی

بسیاری از طالبان خرید مسکن، ابتدا باید وام مسکن تهیه کنند. این افراد، باید از امتیاز کردیت بالایی برخوردار بوده و همچنین وجه کافی به منظور پیش­پرداخت در اختیار داشته باشند. بدون این موارد، نمی توانید به روش سنتی خانه بخرید.

یک راه­کار جایگزین وجود دارد: قرارداد اجاره به شرط تملیک که در آن شما برای مدت زمان مشخصی خانه را اجاره می­کنید و تا پیش از پایان مهلت قرارداد، منزل را خریداری می کنید. قرارداد اجاره به شرط تملیک متشکل از دو بخش است: یک اجاره­نامه استاندارد و گزینه­ای جهت خرید مسکن. در ادامه خلاصه­ای از فرایندهای مربوطه ذکر شده است و مواردی که باید به آن دقت کنید و همچنین چگونگی فرایند تنظیم قرارداد را به شما گوشزد می­کند. این فرایند از تنظیم یک اجاره­نامه معمولی پیچیده­تر بوده و نیاز است تا اقدامات احتیاطی بیشتری را به منظور حفظ منافع خود به عمل آورید. مسکن ایرانیان آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت investopedia، این روش را به شما معرفی می کند.

  • شما باید ضمانت فسخ قرارداد را پرداخت نمایید

ضمن عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک شما باید مبلغی را تحت عنوان ضمانت فسخ، که معمولا غیرقابل استرداد است، به فروشنده پرداخت نمایید. با استناد بر این ضمانت شما قادر خواهید بود تا بندی را در قرار داد ذکر کنید که به واسطه آن می­توانید در زمان مشخصی خانه را خریداری نمایید. میزان ضمانت فسخ معمولا قابل مذاکره است و مقدار مشخصی برای آن وجود ندارد. با این وجود مبلغ را به اندازه ۲٫۵ تا ۷ درصد کل مبلغ قرارداد در نظر می­گیرند. در برخی قراردادها همه یا کل مبلغ ضمانت فسخ را می­توان به عنوان بخشی از کل هزینه پرداختی جهت خرید منزل در نظر گرفت.

  • قرارداد را به دقت مطالعه کنید: Lease option یا Lease purchase؟

توجه داشته باشید که انواع مختلفی از انواع قراردادهای اجاره به شرط تملیک وجود دارد. قرارداد استیجاری (lease option) به شما این حق را می­دهد تا با پایان مهلت اجاره­نامه خانه را خریداری کنید اما اجباری بر آن وجود ندارد. اگر شما تصمیم گرفتید که ملک را در پایان مهلت اجاره نامه خریداری نکنید، گزینه استیجار منقضی شده و شما بدون هیچ اجباری بر ادامه پرداخت اجاره یا خرید می­توانید محل را تخلیه کنید.

به قراردادهای اجاره تملیکی (lease purchase) دقت کنید. در این صورت شما به شکل قانونی ملزم هستید تا با پایان مهلت اجاره­نامه، چه توانایی مالی آن را داشته باشید یا نه، منزل را خریداری نمایید. در صورتی که تمایل به حذف این الزام قانونی دارید باید به نوع قرارداد خود دقت کنید. از آنجاکه تفسیر عبارات قانونی ممکن است چالش برانگیز باشد، بهتر است پیش از عقد هرگونه قرارداد ابتدا آن را با کمک یک وکیل املاک معتبر مرور کنید؛ بدین ترتیب شما از حقوق خود و آنچه­ که به آن ملزم می­شوید، مطلع خواهید شد.

  • قیمت ملک را مشخص کنید

در قراردادهای اجاره به شرط تملیک باید زمان و چگونگی تخمین مبلغ قرارداد (قیمت ملک) ذکر شود. در برخی موارد شما و فروشنده می­توانید بر روی قیمتی توافق کنید. در غیر این صورت قیمت در زمان پایان مدت اجاره­نامه کارشناسی خواهد شد. بسیاری از خریداران نظر به رشد صعودی بازار مسکن، تمایل دارند تا مبلغ پرداختی از ابتدا و ضمن عقد قرارداد اولیه، مشخص شود.

  • آیا اجاره پرداختی بخشی از کل قرارداد است؟

آیا مبالغ اجاره پرداختی از جانب شما به عنوان بخشی از کل قیمت ملک در نظر گرفته خواهد شد؟ برای مثال اگر در قراردادتان ذکر شود که ۲۵ درصد اجاره پرداختی به امتیاز خریدتان تبدیل خواهد شد، یعنی اگر مبلغ ۱۲۰۰ دلار را ماهیانه و در طول سه سال به عنوان اجاره بهاء به مالک پرداخت کنید، بدین ترتیب شما ۱۰۸۰۰ دلار از محل اجاره خود اعتبار کسب خواهید کرد.

برای مطالعه مقالات مفید مسکن به زبان فارسی به صفحه فیسبوک و یا کانال تلگرام مسکن ایرانیان آمریکا بپیوندید

  • هزینه نگهداری ممکن است بر عهده صاحب­خانه کنونی نباشد

بستگی به شرایط قرارداد ممکن است شما مسئول پرداخت هزینه نگهداشت ملک و تعمیرات آن باشید، اما معمولا این وظیفه مالک است. از آنجاکه فروشنده کاملا برای هرگونه مسئولیت متعاقب از ملک، مالیات و بیمه مورد پیگیری است، معمولا ترجیح می­دهند که هزینه­های مربوطه را نیز تحت پوشش خود قرار دهند. در هر صورت شما باید قوانین مربوط به بیمه مستاجر را مطالعه نمایید تا ضرری ناشی از مالکیت شخص ثالث، درصورتی که فردی در این ملک آسیب دید یا شما در این ملک سهواً به فردی آسیب رساندید، بر شما تحمیل نشود.

اطمینان حاصل کنید که ملزومات نگهداشت و تعمیرات به شکل شفاف در قرارداد قید شده باشد. نگهداری از ملک، به طور مثال اصلاح فضای سبز، روبیدن برگ­ها و تنظیف جوی آب، تفاوت زیادی با تعویض سقف آسیب دیده یا تعمیر برق­کشی ساختمان دارد. .

  • خرید ملک

اتفاقی که در پایان مدت قرارداد شما می­افتد تا حدودی به نوع قراردادی که عقد کرده­اید بستگی دارد. اگر از نوع استیجاری است و قصد دارید که ملک را خریداری نمایید، باید درخواست وام مسکن دهید تا مبلغ درخواستی فروشنده را کامل پرداخت نمایید. اما اگر شما قصد خرید خانه را ندارید یا اینکه تا زمان اتمام قرارداد اجاره نمی­توانید مبلغ مدنظر فروشنده را یکجا تهیه نمایید، شما باید محل را صرف­نظر از قرارداد فعلی و همانند یک منزل اجاره­ای معمولی ترک نمایید. دیگر پول های پرداختی به شما بازگردانده نمی شود، اما از نظر قانونی مجبور به خردی آن خانه نیستید.

اگر قرارداد شما از نوع اجاره تملیکی است، ممکن است از نظر قانون ملزم باشید تا پس از اتمام قرارداد اجاره، منزل را خریداری نمایید. این موضوع ممکن است به دلایل بسیاری مشکل­زا باشد، بخصوص اگر نتوانید وام بگیرید. قراردادهای استیجاری معمولا همیشه به انواع اجاره تملیکی ترجیح داده می­شوند چراکه انعطاف بیشتری داشته و ریسک کلاه­برداری و متضرر شدن در صورتی که شما نخواهید یا قادر به خرید خانه نباشید، وجود نخواهد داشت.

  • این نوع خرید خانه مناسب چه کسانی است؟

اجاره به شرط تملیک می­تواند یک گزینه ایده­آل برای افرادی باشد که رویای مالک شدن را در سر میپرورند اما هنوز آمادگی آن را از نظر مالی ندارند. این قرار داد شرایطی را برای شما فراهم می­آورد تا وضعیت مالی و امتیاز کردیت خود را بهبود بخشید و برای پیش پرداخت، پول پس­انداز کنید.

با وجود اینکه قراردادهای اجاره به شرط تملیک معمولا بین اقشاری رایج است که واجد شرایط دریافت وام نیستند، اما افرادی که نمی­توانند رهن­­های گران قیمت را تدارک دیده و واجد شرایط معاملات بر پایه وام نیستند هم می توانند از این معاملات سود ببرند. مارجوری شولتز، بنیان­گذار و مدیرکل استارت­آپ ورب هاس در سان­فرانسیسکو که سایتی مختص به یافتن قراردادهای اجاره به شرط تملیک است، می گوید: “در بازارهای محلی مسکن­های گران قیمت، که وام های گزاف رایج هستند، همگی به دنبال چاره­ای مناسب­ و از نظر اقتصادی متداوم برای افرادی هستند که نمی­توانند یا نمی­خواهند وام مسکن دریافت کنند.”

شولتز همچنین بیان می­دارد: “با افزایش قیمت مسکن، مشکلات از شانه مشتریان برداشته شده و بر بازار گردانان تحمیل خواهد شد”. با وجود سیستم­های خودکار بررسی شرایط و قواعد از پیش نوشته شده و الزام کفایت درآمد ۲۰ تا ۴۰ درصدی، حتی اقشار با کفایت مالی نیز جهت کسب کمک هزینه در این بازارها دچار مشکل می­شود.

در ادامه شولتز می­گوید: “قوانین دشوار دریافت وام حتی افرادی با درآمدهای معقولانه را هم دچار مشکل می کنند.” مثلا مهاجران، افرادی که درآمد مشخصی ندارند یا از خانه کار می کنند.

بازارهای گران قیمت مکان مناسبی برای پیدا کردن شرایط اجاره به شرط تملیک نیست اما ورب هاس کارتان را آسان تر می کند. البته همه مشتریانی که به دنبال چنین قراردادهایی هستند می­توانند با ذکر این مورد در شرایط جست و جو به نتایج مطلوبی دست پیدا کنند: تنوعی از حق معامله، کسری از اجاره بها که به ازاء کل مبلغ معامله کسر می­شود، قیمت ملک و اجاره بها هایی که برای ۵ سال ثابت خواهند بود و انصاف نامه­ و توافق نامه­هایی که حتی در صورت عدم تمایل فرد به خرید منزل به وی این امکان را خواهد داد. بنابر گفته­های شولتز خریداران می­توانند وجه پرداختی را در صورت منصفانه نبودن نسبت به نرخ بازار پس بگیرند: ورب­هاس خانه را می­فروشد و اعضاء، عرف معاملات را همراه با توافق­نامه­هایی تدوین می­کنند که ماحصل تجارب ایشان از چنین معاملاتی است.

برای مطالعه مقالات مفید مسکن به زبان فارسی به صفحه فیسبوک و یا کانال تلگرام مسکن ایرانیان آمریکا بپیوندید

  • از کارتان مطمئن شوید

حتی با وجود اینکه شما پیش از خرید خانه آن را اجاره می­کنید، بازهم مجبور هستید به اندازه خرید مستقیم خانه سعی و تلاش کنید. اگر قصد دارید یک ملک با شرایط اجاره به شرط تملیک را خریداری کنید، از موارد زیر اطمینان حاصل نمایید:

  • قراداد مناسبی انتخاب کنید. طبق آنچه گفته شد گزینه استیجاری از اجاره تملیکی عاقلانه­تر است.
  • کمک بگیرید. یک وکیل املاک واجد شرایط را استخدام کنید تا به شما در شرح و تفهیم حقوق و اجبارات قانونی­ به شما کمک کند. ممکن است نیاز داشته باشید تا پیش از عقد قرار داد درباره برخی بندهای آن چانه بزنید یا حتی در صورت مطلوب نبودن شرایط، معامله را ترک کنید.
  • قرارداد را به­خوبی متوجه شوید. مطمئن شوید که موارد زیر را به خوبی درک کرده­اید:
  • ضرب الاجل­ها(چه چیزی چه زمانی است)
  • حق معامله و مبلغ اجاره – چقدر از هرکدام کل مبلغ معامله را مشتمل می­شود
  • قیمت کلی چگونه کارشناسی می­شود
  • چگونه گزینه­های خود را جهت خرید منزل ارزیابی کنید(برای مثال، فروشنده ممکن است از شما بخواهد دلیل خرید خود را به شکل مشروح و مکتوب قید کنید)
  • آیا ورود حیوانات خانگی مجاز است
  • چه کسی برای نگهداشت، عوارض تملّک، مالیات و مواردی از این قبیل مسئول است
  • خانه را بکاوید. صورتحساب درخواست دهید، درخواست بازرسی خانه را ثبت کنید، اطمینان حاصل کنید که مالیات­های محل پرداخت شده­اند و خانه در گرو هیچ رهنی نیست.
  • فروشنده را بکاوید. گزارش­های اعتباری فروشنده بررسی کنید و به دنبال نشانه­هایی از مشکلات مالی باشید و یک گزارش موضوعی درخواست دهید تا دریابید فروشنده چه مدت صاحب این ملک بوده است. هر چه مدت زمان این مؤلفه افزایش یابد، انصاف­نامه به سمت شما گرایش خواهد یافت.
  • کار از محکم کاری عیب نمی­کند. تحت چه شرایطی ممکن است شما حق خود به منظور خرید خانه را از دست بدهید؟ در برخی قراردادها ممکن است شما به دلیل دیرکرد پرداخت حتی یکی از اجاره بهاء ها یا عدم تحویل علت خرید این منزل، حق خود جهت خرید خانه را از دست بدهید.

سخن آخر

توافقنامه اجاره به شرط تملیک، به مالکان آتی اجازه می­دهد تا یک راست به خانه مدنظر خود رفته و تا زمان تأمین بودجه مورد نیاز به مدت چندین سال، بر روی امتیازهای اعتباری و یا پس­انداز جهت پرداخت اقساط کمک هزینه­ رهنی که در آینده دریافت خواهند کرد، پس انداز کنند. البته نظر به ماهیت خاص چنین توافقنامه­ای بندهای خاصی نیز باید در قرارداد ذکر شود. حتی اگر مشاور املاک فرایند را به انجام رساند، بهتر است با یک وکیل معتبر نیز مشورت کنید.

برای مطالعه مقالات مفید مسکن به زبان فارسی به صفحه فیسبوک و یا کانال تلگرام مسکن ایرانیان آمریکا بپیوندید

خانه و همخانه در آمریکا: لیست خانه های اجاره ای و درخواست های همخانه به تفکیک ایالت های آمریکا

بیشتر بخوانید: خانه آینده شما باید چه ویژگی هایی داشته باشد؟

بیشتر بخوانید: انجام مراحل خرید خانه چقدر زمان می برد؟

بیشتر بخوانید: خرید و فروش خانه به طور هم‌زمان: از کجا باید شروع کرد؟

بیشتر بخوانید: راهنمای خرید خانه ی در دست ساخت

بیشتر بخوانید: کدام یک بهتر است: ساخت خانه شخصی یا خرید خانه ای که از قبل ساخته شده؟

ترجمه: مسکن ایرانیان آمریکا | منبع: investopedia.com

توجه: مطلب فوق یک پیشنهاد قانونی ویا سرمایه گذاری نیست و نباید به جای مشاوره با یک وکیل و یا متخصص در امور سرمایه گذاری، از آن استفاده شود. شما باید برای دریافت راهنمایی مناسب در مورد شرایط خود، با یک وکیل و یا یک مشاور، مشورت نمایید. این مطلب ممکن است حاوی لینک هایی در وبسایت های دیگر، که متعلق به اشخاص ثالث هستند و توسط آن ها اداره می شوند، باشد. “مسکن ایرانیان آمریکا” هیچ مسئولیتی در قبال مطالب نشر شده در چنین وبسایت هایی ندارد و الزاما این مطالب را اسپانسری، تایید و یا تصدیق نمی کند.

برچسب ها
نمایش بیشتر

‫2 نظرها

  1. من دو سال اومدم امریکا بانک سخت بود کرده بیا بهت وام بدیم خونه بخر
    من میخواهم خونه بخرم اما راهش بلد نیستم

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن