دانستنی ها

پیش‌بینی بازار املاک آمریکا در سال ۲۰۱۹: خریداران، فروشندگان، مستاجران و سرمایه گذاران چه چیزی را می توانند انتظار داشته باشند

هیچ شکی در این نیست که بازار املاک سال ۲۰۱۸ نواسانات خود را داشته است. سال ۲۰۱۸ با قیمت های خیلی بالای خانه، نرخ های پایین سود وام و برتری قطعی برای فروشندگان شروع شد. اگرچه در ماه های اخیر، رشد قیمت خانه تزلزل داشته است، ولی قیمت ها تا بالاترین نقطه ی خود در هشت سال اخیر رسیده اند، و بخت از فروشندگان به خریداران روی آورده است. آیا این روند ادامه خواهد داشت؟ آیا بازار املاک همین افسار گسیختگی را در سال جدید تجربه خواهد کرد؟

سایت مسکن ایرانیان آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت فوربز، پیش بینی کارشناسان درباره ی بازار املاک در سال ۲۰۱۹ را در پایین ذکر کرده است:

برای مطالعه مقالات مفید مسکن به زبان فارسی به صفحه فیسبوک و یا کانال تلگرام مسکن ایرانیان آمریکا بپیوندید

  • نرخ سود وام به روند افزایشی خود ادامه خواهد داد.

آرون ترازاس، اقتصاددان ارشد سایت زیلو می گوید: “علی رغم صعود با ثبات نرخ های سود وام در طی دو سال اخیر، نرخ ها پایین تر از دوره ی رکود و پایین تر از میانگینِ دوره ی رشد اقتصادی، باقی مانده اند. در سال ۲۰۱۹، نرخ سود ثابت وام ۳۰ ساله، تا ۵٫۸ درصد خواهد رسید – تجربه ای که از آن روز های سیاه سال ۲۰۰۸ که نرخ ها در واکنش به بحران مسکن در سرازیری قرار داشتند، سابقه نداشته است.”

  • نسل جدید (افرادی که بین سال های ۱۹۸۱-۱۹۹۶ به دنیا آمده اند – Millennials) علی رغم افزایش نرخ سود وام به خرید خانه ادامه می دهند.

ادتا کوشی، اقتصاد دان ارشد شرکت First American معتقد است: “بازار مسکن در سال ۲۰۱۹ با ادامه ی افزایش نرخ وام و تقاضای ناگهانی نسل جدید شکل میگیرد. بالا رفتن نرخ ها، احتمالاً برخی از خریداران را از بازار دور می کند. از سوی دیگر، در سال آینده گروه عظیمی از جوانان ۲۹ ساله می شوند که تشکیل خانواده می دهند و در نتیجه تقاضای خرید خانه توسط آن‌ها بیشتر می شود.”

همچنین دنیل هیل، اقتصاددان ارشد املاک اینترنتی Realtor.com در این باره می گوید: “نسل جدید سال آینده بخش اعظم خریداران را تشکیل می دهند زیرا که ۴۵ درصد از وام به آنها، ۱۷ درصد به یک نسل قبل و ۳۷ درصد برای نسل های پیشین تخصیص داده شده است. وقتی خانه اولی ها سال آینده درگیر مشکلات خرید مسکن هستند، خریداران سابق در قیمتهای متوسط به بالا قدرت خرید بیشتری دارند. با نگاهی به جلو انتظار می رود سال ۲۰۲۰ اوج خرید گروه عظیمی از افرادی باشد که ۳۰ ساله می شوند. همینطور احتمالاً تا یک دهه بعد، نصل Millennial ها بیشتر تعداد خریداران خانه را تشکیل دهند.

  • قدرت خرید خانه کاهش می یابد، اما این می تواند چیز خوبی باشد.

تندایی کپ فیدز، اظهار داشت: “اکثر خریداران خانه ماهیانه قسط می دهند. وقتی که نرخ ها بالا می رود، قدرت پرداخت ثابت ماهانه کمتر می شود و قدرت خرید نسبت به همان موقع در سال قبل حدود ۱۰ درصد کاهش می یابد. وقتی خریداران کمتری در هر مقدار مشخصِ قیمت وجود دارند، واکنش متناسب بازار، کاهش فروش و کاهش یافتن شتاب قیمت هاست.”

  • فروش خانه ها در کل افت خواهد داشت.

روبن گونزال، اقتصاددان ارشدِ کلر ویلیامز: “با نگاهی به سال ۲۰۱۹، پیش بینی می کنیم فروش خانه ها حدود ۲ درصد کاهش یابد. توقع داریم امسال هم سال آرامی باشد، همچنان که خریداران، بعد از درگیری با رشد سریع چندین ساله ی قیمت، با سود های بالای وام مسکن دست به گریبانند.”

  • مشکلات موجودی املاک کاهش می یابد، اما نه خیلی زیاد.

کوشی اظهار داشت: “نسبت به سال ۲۰۱۸ موج تقاضای خریدارانِ خانه اولی با میزان موجودی نسبتا بالا مواجه می شود. اگرچه ممکن است وفور پیشنهادات و رقابت های مناقصه ای در برخی از بازار ها که موجودیِ آنها رو به افزایش است مرسوم باشد، اما احتمالا موجودی در طی سال ۲۰۱۹ در همه جا کساد باقی میماند.”

هِیل گفت: “در اکثر بازارها تعداد خانه هایی که در بازار قرار خواهند گرفت یا تازه ساختند اندکی افزایش پیدا خواهد کرد، این در حالی است که سرعت فروش آهسته می شود که به جلوگیری از کاهش موجودی بازار کمک کند. اما افزایش موجودی یا کاهش قیمت برای دستیابی به فروش های گسترده تر در سال ۲۰۱۹ پیش بینی نشده است. در حالیکه شرایط برای خریداران وخیم تر نمی شود، در اکثر بازارها بهبود مشهودی حاصل نخواهد شد.”

  • رشد قیمت خانه آرام خواهد گرفت.

گونزالز اظهار داشت: “در حال حاضر برای سال ۲۰۱۹، باور داریم که افزایش قیمت خانه احتمالا تا نزدیک ۳ درصد کاهش پیدا کند. با فرض اینکه الگوی اخیر افزایش سطح موجودی در سال آینده حفظ خواهد شد.”

gettyimages
  • خریداران شاهد رقابت کمتر خواهند بود اما این امر برای کسانی به اولین بار خانه می خرند، فایده‌ای ندارد.

دنیل هِیل از Realtor.com اظهار داشت: “خریدارانی که قادرند در بازار بمانند، رقابت کمتری نسبت به کسانی دارند که استطاعت خرید کمتری دارند، اما ضرورت اتمام خرید را پیش از گرانتر شدن قیمت ها حس می کنند. چالش بزرگ آنها در سال آینده بر سر تطبیق دادن نیازها، خواسته ها و بودجه ی موجود در مقابل این رقابت سنگین در سال ۲۰۱۸ است. اگرچه تعداد خانه ها برای فروش افزایش می یابد، (که البته برای خریداران خوب است)، بیشتر موجودی های جدید بازار روی قیمت های متوسط به بالا متمرکز است نه ارزان تر ها.”

  • اجاره بهای عمومی افزایش خواهد یافت اما ساخت آپارتمان درد مستاجران را تسکین می دهد.

ترازاس اظهار داشت: “درحالیکه نرخ های بالاتر، تعداد خانه هایی که خریداران بتوانند آنها را بخرند را محدود می کند، برخی از خریداران مایل به خرید در تنگنای مالی قرار خواهند گرفت و به اجاره نشینی ادامه می دهند. در نتیجه، افت های (خیلی اندک)  و اخیر اجاره بها نتیجه ی عکس داده و دوباره صعود می کند. نوسان کم می شود، اگرچه که سرمایه گذاری پایدار در ساخت آپارتمان، بالا رفتن بیش از حد رشد اجاره بها بخاطر رشد درآمد را متوقف خواهد کرد.”

  • بالا رفتن های قیمت اجاره در نیویورک ادامه خواهد داشت با خاطر ساختن شعبه جدید آمازون در این شهر

اندرو باراکاس، مدیر عامل ام ان اس: “روی هم رفته فکر می کنم در شروع سال ۲۰۱۹ قیمت ها یکنواختند، و از یک چهارم سوم و چهارم سال ۲۰۱۹ به سمت سال ۲۰۲۰ افزایش قیمت ها رخ دهد. دوره ی زمانی، بین زمان اجرای برنامه معافیت مالیاتی ۴۲۱A و شروع دوره ی ارزانی های نیویورک، بازه زمانی ای بود که در آن خبری از رشد خیلی زیاد میزان اجاره بها نبود. در طی آن دوران، افزایش قیمت اجاره به علت قیمت مهار نشدنی زمین و ساخت و ساز، نبود تشویق مالیاتی و…، مشکل بود که باعث کم شدن فعالیت های جدید می شد. امروزه نه تنها برخی قوانین تغییر کرده، بلکه اقتصاد عملکرد خوبی دارد، درصد بیکاری پایین است و شغل های زیادی در نیویورک در حال ایجاد هستند -که این نه تنها توسط سایت آمازون بلکه توسط تمام عواملی که با این سایت بوجود آمده اند و همه ی شرکتهایی که به دنبال نزدیک شدن به دفتر مرکزی خود هستند، ایجاد شده است. وقتی عملکرد خوب اقتصادی را می بینیم، میتوانیم انتظار داشته باشیم که نرخ اجاره بها افزایش یابد.”

  • افراد و سازمان های سرمایه گذار همدیگر را از صحنه به در می کنند.

برایان اسپیتز، موسس Big State Home Buyers می گوید: “خریداران گردن کلفت سازمانی با صرف پشتوانه ی مالی عظیم تبلیغاتی عرصه را برای سرمایه گذاران مشاورین املاک عادی تنگ می کنند. این مسئله یک سرمایه گذاری مالی جدی برای تامین هزینه های گروه های بازاریابی که، هدف گذاریِ درست و شناسایی فرصت های کسب سود را انجام می دهند، می طلبد. این کار به سرمایه گذاران سازمانی فقط یک سود لحظه ای می دهد. به علاوه نرخ های سودی که در حال افزایش است نه تنها خریدارانی که توانایی خرید ندارند را تحت فشار قرار می دهد بلکه باعث می شود افراد سرمایه گذار نیز به دنبال قرض گرفتن پول برای خرید یا نگه داری املاک اجاره ای باشند. هزینه های مقروض شدن برای آنها افزایش می یابد، در حالیکه موجودی بازار کاهش می یابد و رقابت گسترده تر می گردد. افراد سرمایه گذار نمی خواهند با این نوع از به هم ریختگی در بازار واسطه مواجه شوند.”

  • مدیران دارائی بازرگانی یا با این جریان همراه می شوند یا با دستیابی به سودهای کلان دست به جبران می زنند.

جولین بون ویل، مدیر عامل Guarantors اظهار داشت: “همانطور که همکاری افراد به اخلال در فروش املاک تجاری می انجامد، بزرگترین ملّاکان سنتی، مانندSage Realty’s Swivel و Boston Properties’ Flex، انعطاف و امکان همکاری بیشتری برای رقابت به خرج می دهند. ملاکین چه به روش مدرن پایبند بمانند چه به روش سنتی بازگردند با افزایش تقاضا برای خدمات رفاهی نظیر لابی های شیک، خدمات تکنولوژیک و…. رو به رویند. برای برآورده سازی این تقاضا ها و رسیدن به حاشیه رقابتی، ملاکین راه حل های فناوری مالی، نظیر اینکه سپرده های تضمینی را جایگزین ضمانت نامه کنند، پیش می گیرند تا زندگی مستاجر ها آسان تر شود.”

  • فناوری به بدعت گذاری در صنعت ادامه خواهد داد.

اسپیتز: بدعت گذاریِ فناوری در املاک و مستغلات توسط پارک فناوری سیلیکون ولِی هدایت می شود و سرمایه گذاران سازمانی به جایی می رسند که بنگاه املاک های سنتی تهدید خواهند شد. بدعت فناوری در اینجاست و به سرعت در صنعت مستغلات پیش می رود و اختلال ایجاد میکند. خرید اینترنتی، بلاک چِین، هوش مصنوعی و یادگیری ماشین، راه های تعامل خریداران، فروشندگان و سرمایه گذاران و دارائی هایی که به آنها علاقه مندند، را تغییر می دهد.

  • نتیجه ی نهایی:

در مجموع بازار مسکن سال آینده به آرامش نسبی می رسد، اما کپ فیدز خاطرنشان کرد این لزوما چیز بدی نیست. او همچنین گفت: “چشم انداز میان و بلند مدتِ مسکن خوب است زیرا جمعیت شناسان قصد دارند به حمایت از تقاضا ادامه دهند. با صعود ملایم قیمت، میزان درآمد ها فرصت پیشی گرفتن بیشتری پیدا می کنند. با فروش کندتر، موجودی بازار مجال نرمال شدن پیدا می کند. آرامش نسبی در سال ۲۰۱۹ بازار مسکن سالم تری را ایجاد میکند.

برای مطالعه مقالات مفید مسکن به زبان فارسی به صفحه فیسبوک و یا کانال تلگرام مسکن ایرانیان آمریکا بپیوندید

آگهی اجاره و درخواست هم خانه خود را به طور رایگان ثبت نمایید

Image result for ‫ارسال رایگان آگهی‬‎

بیشتر بخوانید: ۱۰ تهدید جدی برای بازار مسکن آمریکا در سال ۲۰۱۹

بیشتر بخوانید: ۱۵ بازار پررونق خرید و فروش املاک در آمریکا در سال ۲۰۱۸

بیشتر بخوانید: با بودجه ای که در دست دارید، چه نوع خانه ای می توانید بخرید؟

بیشتر بخوانید: خرید خانه در آمریکا در فصل زمستان: آنچه شما باید بدانید

بیشتر بخوانید: آغاز فروش واحد های یکی از بلندترین ساختمان‌های جهان در نیویورک با حداقل قیمت ۱۸ میلیون دلار!

ترجمه: مسکن ایرانیان آمریکا | منبع: forbes.com

توجه: مطلب فوق یک پیشنهاد قانونی ویا سرمایه گذاری نیست و نباید به جای مشاوره با یک وکیل و یا متخصص در امور سرمایه گذاری، از آن استفاده شود. شما باید برای دریافت راهنمایی مناسب در مورد شرایط خود، با یک وکیل و یا یک مشاور، مشورت نمایید. این مطلب ممکن است حاوی لینک هایی در وبسایت های دیگر، که متعلق به اشخاص ثالث هستند و توسط آن ها اداره می شوند، باشد. “مسکن ایرانیان آمریکا” هیچ مسئولیتی در قبال مطالب نشر شده در چنین وبسایت هایی ندارد و الزاما این مطالب را اسپانسری، تایید و یا تصدیق نمی کند.

 

برچسب ها
نمایش بیشتر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن