در بازستانی ملک (Foreclosure) چه اتفاقی می افتد؟

با توجه به قوانین هر ایالت، ممکن است جزئیات فرآیند Foreclosure هم متفاوت باشد، ولی معمولا می توان آن را در 5 مرحله توضیح داد:

مرحله 1- قسط های پرداخت نشده: شروع این عملیات از آن جایی شروع می شود که صاحب خانه، یعنی قرض کننده، نتواند اقساط وام خود را در زمان معین پرداخت کند. معمولا آن ها به علت مشکلاتی چون از دست دادن شغل، طلاق، مرگ یا مشکلات سلامتی، نمی توانند از عهده پرداخت اقساط خود برآیند. اگر شما هم در چنین شرایط دشواری قرار دارید، حتما باید در اولین فرصت مشکلتان را با وام دهنده خود در میان بگذارید. راه های زیادی وجود دارد که می تواند مالکیت ملک شما را حفظ کند. فرآیند Foreclosure برای وام دهنده هم هزینه های زیادی در بر دارد و آن ها هم به همان اندازه شما, تمایل زیادی به انجام چنین فرآیندی ندارند. راهنمای Foreclosure برای صاحبان خانه، می تواند شما را در طول این فرآیند راهنمایی کند. گاهی اوقات ممکن است قرض کننده خود به طور عمد از پرداخت اقساط خودداری کند زیرا قیمت ملک تنزل کرده است و مقدار وام بیشتر از قیمت ملک است, اصطلاحا ملک “underwater” است, و یا این که او از اداره آن ملک خسته شده باشد. به هر حال, دلیل این امر هر چه که باشد، نکته مهم این است که قرض کننده نمی تواند یا نمی خواهد که شرایط وام را اعمال کند.

مرحله 2- اطلاعیه عمومی:  پس از 3 الی 6 ماه از عدم پرداخت اقساط، وام دهنده یک اطلاعیه عمومی در اداره اسناد ثبت می کند و اعلام می کند که قرض کننده، بدهی وام خود را پرداخت نکرده است. در بعضی از ایالت ها به این سند، “سند Notice of Default – اطلاعیه عدم پرداخت” می گویند و در برخی ایالت های دیگر به آن Lis Pendens (کلمه لاتین به معنای دعوی معلق) میگویند.

براساس قانون هر ایالت، ممکن است لازم باشد که وام دهنده اطلاعیه را بر درب ملک صاحب خانه بچسباند. هدف این اطلاعیه رسمی این است که قرض کننده را از این که امکان دارد مالکیت ملک را از دست بدهد و از آن ملک به بیرون رانده شود، خبردار کند — به عبارت دیگر، خطر  Foreclosure  آن ها را تهدید می کند.

مرحله 3- پیش از Foreclosure: پس از دریافت اطلاعیه از طرف وام دهنده، قرض کننده وارد دوران زمانی به نام “pre-foreclosure” (پیش از بازستانی ملک) می شود که می تواند بر اساس قوانین محلی از 30 روز تا 120 روز متغیر باشد، و در طی این دوران او می تواند حساب خود را با وام دهنده از طریق فروش ملک به قیمت کم تر یا پرداخت بدهی خود، تسویه کند. اگر قرض کننده در طول این دوران بدهی خود را پرداخت کند، فرآیند بازستانی ملک به پایان می رسد و دیگر لازم نیست قرض کننده ملک را بفروشد یا آن را ترک کند. اما اگر بدهی پرداخت نشود، این فرآیند هم ادامه می یابد.

مرحله 4- مزایده (Auction): اگر بدهی تا زمان تعیین شده پرداخت نشود، وام دهنده یا نماینده آن موسسه (که به او متولی می گویند)، تاریخی را برای فروش ملک در طی یک مزایده بازستانی ملک (foreclosure auction)، معین می کند (که گاهی به این امر فروش متولی هم میگویند). سند اطلاعیه فروش متولی (Notice of Trustee) در اداره اسناد ثبت می شود و اطلاعیه به قرض کننده منتقل می شود و بر سر ملک نصب می شود و در روزنامه به چاپ می رسد. این مزایده می تواند در دادگاه اسناد، اداره متولی یا در یک مرکز کنواسیون در نقطه دیگر کشور، و یا حتی در خود ملک مورد مزایده، انجام شود.

در بسیاری از ایالات, قرض دهنده از “حق جبران” یا “right of redemption” برخوردار است (او می تواند مبلغ بدهی را تا لحظه ای که منزل در مزایده به فروش برسد جور کند و از این فرآیند جلوگیری کند). در این مزایده، ملک به بالاترین پیشنهاد دهنده و به طور نقد به فروش می رسد. از آن جایی که تعداد نفراتی که می توانند مبلغ نقد برای خرید یک ملک را جور کنند، محدود است، بسیاری از موسسات وام دهنده با قرض کننده توافق می کنند که ملک را باز پس بگیرند (که به این امر، “deed in lieu of foreclosure” می گویند)، و یا خود بانک در همین مزایده این ملک را می خرد.

مرحله 5- پس از Foreclosure: اگر شخص ثالثی ملک را در مزایده نخرد، موسسه دهنده وام مالکیت آن را به عهده می گیرد و آن ملک به یک ملک متعلق به بانک یا (real estate owned) مبدل می شود. املاک متعلق به بانک معمولا به یکی از این دو شیوه به فروش می رسند: غالبا توسط یک مامور موسسه املاک محلی به فروش عموم در می آیند. سایت Zillow لیست املاک متعلق به بانک را که به فروش گذارده شده اند، می گذارد. گاهی اوقات برخی از بانک ها تمایل دارند که املاک بانکی خود را در مزایده هایی که معمولا در تالار های مزایده یا در مراکز کنوانسیون برگزار می شوند، به فروش برسانند.

ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: zillow.com