7 نکته مهم درباره قوانین مالک و مستأجر در ایالت نیویورک

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

بیشتر مستاجران از حق و حقوق خود آگاهی زیادی ندارند و گاهی صاحب خانه ها از این امر سو استفاده می کنند. سایت مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در سایت avail، جواب تعدادی از سوالات متداولی  راکه توسط مستاجرین نیویورکی پرسیده می شود، ذکر می کند.

1) صاحبخانه من گفت که به این دلیل خدمات منزل من را قطع کرده است که من در مورد انجام بعضی از تعمیرات مورد نیاز در آپارتمان از او شکایت کرده ام. آیا او می تواند این کار را انجام دهد؟

پاسخ: خیر. قطع نمودن خدمات منزل توسط صاحبخانه، غیرقانونی است.

.

به عنوان بخشی از قوانین ایالتی نیویورک، صاحبخانه ها موظف می باشند که یک محیط امن و قابل سکونت را برای مستأجران خود فراهم کنند. علاوه بر انجام اقدامات امنیتی مناسب، تأمین خدمات رفاهی منزل نیز جزو مجموعه تأمین یک منزل “امن” و “قابل زندگی” قرار می گیرد، که صاحبخانه ها باید برای تأمین این شرایط، اقدامات لازم را انجام بدهند. به غیر از موارد خاصی که حکم صادر شده توسط دادگاه شرایط دیگری را مقرر می کند، شما باید بدانید که صاحبخانه شما نمی تواند شخصاً تصمیم بگیرد که برق، آب، یا سیستم گرمایش منزل شما را قطع کند.

در واقع، صاحبان املاک در شهر نیویورک کاملاً موظف می باشند که آب گرم را به مدت 365 روز در سال و با حداقل دمای 120 درجه فارنهایت برای مستأجران خود تأمین کنند.

اگر صاحبخانه خدمات رفاهی شما را قطع کند یا نتواند این خدمات را به شکل مناسبی برای شما تأمین کند، او به عنوان صاحبخانه وظیفه و مسئولیت خود را انجام نداده است.

.

 

2) صاحبخانه من، تهدید می کند که مرا از منزل خود بیرون خواهد کرد. آیا او حق انجام این کار را دارد؟

پاسخ: خیر. این اقدام صاحبخانه که مستأجر خود را از منزل بیرون کند، یک اقدام غیرقانونی است.

آیا صاحبخانه قفل های منزل خود که در آن مستأجر هستید را عوض کرده است؟ آیا صاحبخانه لباس ها، کتاب ها و مبلمان شما را از منزل بیرون ریخته است؟ اگر مهلت اجاره نامه شما تمام نشده است، صاحبخانه نمی تواند شما را بیرون کند و به شما بگوید که مجبور به ترک منزل هستید. توجه به این موضوع مهم است که در این مورد اطلاعات لازم را کسب کنید که چرا بررسی اجاره نامه منزل قبل از امضای آن از اهمیت بالایی برخوردار است.

در این مورد شرایط خاصی وجود دارد که براساس آن، صاحبخانه می تواند یک مستأجر را از منزل خود بیرون کند. این شرایط خاص به شرح زیر می باشند:

  • گر مهلت اجاره نامه کتبی بین صاحبخانه و مستأجر به پایان رسیده باشد،
  • اگر مستأجر از پرداخت مبلغ اجاره بها به صاحبخانه خودداری کند،
  • اگر مستأجر به شدت مفاد مندرج در اجاره نامه را نقض کرده باشد.

حتی هنگامی که شرایط مندرج در فوق وجود داشته باشد، صاحبخانه باید مستأجر را به دادگاه احضار کند، در دعوای حقوقی مابین خود و مستأجر برنده شود، و حکم دادگاه را که “ضمانت اخراج مستأجر از منزل” نامیده می شود، از دادگاه دریافت کند.

خارج از همه این پیش شرط ها، روش های صاحبخانه برای اخراج مستأجر خود از منزل غیرقانونی است. نامه ای که از طرف صاحبخانه یا وکیل صاحبخانه به مستأجر داده می شود، هرگز برای بیرون کردن مستأجر کافی نمی باشد. اگر روش صاحبخانه برای جابجا نمودن شما، از طریق روش هایی است که قبلاً ذکر شد و شامل قطع کردن خدمات رفاهی منزل شما و یا تعویض قفل درب منزل شما است، باید بدانید که طبق قانون مالک و مستأجر  در شهر نیویورک، این اقدام غیرقانونی است.

همچنین، بر اساس قوانین جدید، صاحبخانه ها دیگر نمی توانند از دلیل “استفاده مالک از منزل برای خود” استفاده کنند. طبق قوانین جدید، مستأجرانی که بیش از 15 سال در یک محل سکونت داشته اند، صاحبخانه ها حق بیرون کردن آنها را ندارند و در حال حاضر، صاحبخانه ها تنها می توانند با استثنائات خاص، ادعای خود را در اینگونه مطرح کنند که به یکی از واحدهای خود، به عنوان اقامتگاه اصلی با عنوان “استفاده مالک” نیاز دارند.

3) صاحبخانه من تعمیرات مورد نیاز منزل را انجام نمی دهد. آیا من می توانم اجاره بهای کمتری به او بپردازم؟

پاسخ. احتمالاً یک مستأجر می تواند تحت شرایط خاصی از پرداخت اجاره به صاحبخانه خودداری کند.

مجدداً خاطر نشان می گردد که صاحبخانه وظیفه دارد یک محیط قابل زندگی، ایمن و بهداشتی را برای مستأجرین خود فراهم نماید. این شرایط مطابق ارجحیت های مورد نظر یک مستأجر تغییر نمی کنند.

شرایط قابل استفاده، ایمن و بهداشتی برای یک منزل مسکونی، بدین معنی است که صاحبخانه باید به طور صحیح امنیت ساختمان و همچنین نگهداری خطوط لوله تأسیسات، سیستم های گرمایشی و سیم های برقی را مدیریت کند.

در حالی که خودداری از پرداخت اجاره بها، یک حق واقعی برای اعمال از طریق مستأجر است، اما این کار باید تنها در موارد بسیار جدی انجام شود. اگر تعمیرات واقعی وجود داشته باشد که باید در داخل منزل انجام شود، مستأجر باید موضوع را به صاحبخانه اطلاع بدهد. در این مورد باید مستأجر از صاحبخانه سؤال کند که این تعمیرات چه موقع انجام می شوند. اگر موضوع رخ داده یک وضعیت اضطراری است، مستأجر باید مراتب را به صاحبخانه اطلاع دهد تا متوجه بشود که باید این تعمیرات را در اسرع وقت و به صورت اضطراری انجام بدهد.

در صورتی که صاحبخانه در پاسخگویی به این موضوع کند باشد و یا به سادگی این تعمیر اضطراری را انجام ندهد، نامه ای برای صاحبخانه خودتان ارسال کنید و از او درخواست کنید که این تعمیرات را انجام بدهد. اگر صاحبخانه شما در این مرحله هیچ اقدامی انجام ندهد، ممکن است شما بخواهید که اقدامات خود را برای رفع مشکل انجام دهید یا با استفاده از روش تحت عنوان “تعمیر و کسر از مبلغ اجاره بها” این تعمیرات اضطراری را انجام بدهید.

در واقع، روش “تعمیر و کسر از مبلغ اجاره بها”، بدین معنی است که شما این تعمیرات را با هزینه نمودن مبلغی که معمولاً به عنوان اجاره بها می پردازید، انجام می دهید. بنابراین، به جای پرداخت اجاره بها، شخصاً تعمیرات را  انجام می دهید و مبلغ هزینه شده برای تعمیر اضطراری منزل را از مبلغ اجاره بهای معمول کسر می کنید. اگر تصمیم دارید که این کار را به عنوان اقدام بعدی خود انجام بدهید، باید اطمینان داشته باشید که مالک منزل  شما در مورد آنچه که شما می خواهید انجام دهید، آگاهی لازم را دارد. نکته مهم در اینجا این است که باید به صاحبخانه خود فرصت بدهید که این تعمیرات را انجام بدهد.

در صورتی که تصمیم به انجام این مسیر عملی برای انجام تعمیرات اضطراری برای منزل گرفته اید، پیش از انجام هر کاری، مقداری برآورد لازم را در این مورد انجام بدهید. باید توجه داشته باشید که انجام تعمیرات در منزل به معنی ارتقاء آپارتمان شما به یک کلوب شبانه یا ایجاد یک خانه پنت هاوس در بالای پشت بام منزل نمی باشد.

به جز در مواقعی که عدم تعمیر مورد بوجود آمده در منزل شما، مانند نشت فاضلاب سمی از لوله فاضلاب، برای تأمین سلامتی شما ضروری می باشد، سعی نکنید فوراً با خودداری از پرداخت اجاره بها در مورد انجام تعمیرات مورد نیاز اقدام نمایید. به عنوان مثال، اگر سیم های برق منزل در حال قطع شدن می باشند و یا مواردی مانند این موضوع رخ داده است، بایستی طی یک یادداشت جدی سریعاً این موضوع را به صاحبخانه خود اطلاع بدهید.

4) من از صاحبخانه خود ودیعه ام را خواستم و او گفت که این مبلغ سپرده را خرج کرده است، زیرا او حق قانونی داشته است که از این مبلغ سپرده برای انجام تعمیرات مورد نیاز در منزل استفاده کند. انجام تعمیرات منزل موردی است که در آپارتمان محل سکونت من انجام نشده است. آیا او می تواند این کار را انجام دهد؟

پاسخ. قطعا، خیر. ودیعه مسکن، یک مبلغ متعلق به مستأجر است.

به غیر از انجام بازپرداخت در مورد اجاره بهایی که توسط مستأجر پرداخت نشده است و یا خسارت به منزل وارد شده است، صاحبخانه این حق یا امتیاز را ندارد كه بتواند پول تحت عنوان سپرده امنیتی مستأجر را هزینه نماید.  باید توجه داشت که پولی که مستأجر به عنوان سپرده امنیتی به صاحبخانه می دهد، هنوز از نظر فنی متعلق به مستأجر می باشد.

طبق قوانین جدید، ودیعه در شهر نیویورک محدود به معادل اجاره بهای یک ماه می باشد. صاحبخانه باید یک رسید از مبلغ واریز سپرده ای را به مستأجر ارائه نماید که نام و آدرس بانک محل این سپرده و همچنین مبلغ این سپرده در آن ذکر شده باشد.

دریافت یک رسید در مورد واریز نمودن مبلغ سپرده امنیتی این تضمین را ایجاد می کند که شما به عنوان یک مستأجر می دانید که پول شما به جای قرار گرفتن در یک صندوق دربسته در زیر تخت صاحبخانه شما، که جایی است که حتی نمی توانید مطمئن باشید این مبلغ وجود دارد یا نه، به صورت ایمنی در یک بانک نگهداری می شود.

شما باید متوجه باشید که این سپرده امنیتی باید در یک حساب جداگانه واریز شود. بنابراین، صاحبخانه نبایستی و نمی تواند سپرده شما را با پول شخصی خودش مخلوط کند.

پس از اتمام تاریخ مهلت اجاره نامه و فرارسیدن زمان تخلیه محل مسکونی، مستأجر حق دارد مبلغ سپرده امنیتی خود را با مبلغ بهره آن از صاحبخانه درخواست نماید. طبق قانون جدید، مبلغ سپرده امنیتی باید ظرف 14 روز پس از تخلیه منزل، به مستأجر بازپرداخت شود. صاحبخانه موظف است بدون در نظر گرفتن اینکه مستأجر در این مورد به طور خاص از او درخواست کرده است یا خیر، مبلغ سپرده امنیتی را به مستأجر بازگرداند.

5) من در طول سال گذشته ماهیانه مبلغ 1،000 دلار به عنوان اجاره بها پرداخت می کرده ام. ناگهان، صاحبخانه از من درخواست نموده است که مبلغ 500 دلار اضافی در ماه به عنوان اجاره بها به او بپردازم.  آیا نبایستی صاحبخانه به من خبر می داد که مبلغ اجاره بها را افزایش داده است؟

پاسخ. بله – طبق قوانین جدید اجاره مسکن در شهر نیویورک، چنانچه مالکان قصد دارند مبلغ اجاره بها را 5٪ یا بیشتر افزایش دهند، بایستی این موضوع را 30 روز قبل به مستأجران خود اطلاع دهند.

با تصویب قانون جدید اجاره مسکن، مستأجران در آپارتمان های دارای اجاره منظم، تا حد زیادی در برابر افزایش قابل توجه مبلغ اجاره بها محافظت می شوند.

افزایش اجاره بهای یک مستأجر، بر اساس پیشرفت ارزش ملک و محدود به میزان 2 % در سال می باشد، و هم اکنون، افزایش اجاره بهاء به دلیل نوسازی در یک واحد مسکونی به صورت انفرادی، محدود می باشد و با روش هایی که در گذشته در شهر نیویورک وجود نداشته است، تنظیم خواهد شد.

در حالی که در گذشته صاحبخانه ها در زمانی قادر به افزایش مبلغ اجاره بها تا 20 % بودند که یک منزل مسکونی  خالی می شد، یا هنگامی که یک واحد مسکونی از لیست تثبیت اجاره بها حذف می شد که میزان اجاره بهای آن از یک مبلغ حد بالای خاص بیشتر می شد، اکنون قانون جدید اجاره مسکن در شهر نیویورک مانع از انجام این کار توسط صاحبخانه می شود.

اگر شما اجاره نامه مربوط به یک آپارتمان دارای اجاره تثبیت شده را امضا کرده اید و مبلغ اجاره بهای منزل شما کمتر از اجاره بهای تعیین شده از نظر حقوقی است، صاحبخانه شما دیگر نمی تواند هنگام تمدید این اجاره نامه، مبلغ اجاره بهای منزل مسکونی شما را به حد قانونی کامل برساند.

6) صاحبخانه من گاهی اوقات وارد آپارتمان من می شود. او حتی درب منزل را نمی زند و واقعاً من را آزار می دهد. آیا او به این دلیل که این منزل ملک او است،  حق ورود به منزل را دارد؟

پاسخ. قطعاً خیر. یک صاحبخانه نمی تواند بدون اطلاع مناسب به مستأجر، وارد ملک تحت اختیار مستأجر شود.

اگر در این مورد که صاحبخانه شما به طور تصادفی وارد منزل تحت اختیار شما شود مشکلی ندارید، نیازی به مطالعه این بخش از مقاله ندارید. اما اگر این مسئله را با در نظر گرفتن این واقعیت مطرح می کنید که یک فرد  در هر زمان به خانه شما دسترسی دارد و به طور مقطعی و یا شاید حتی اکثر اوقات بدون اطلاع قبلی وارد منزل شما می شود، باید متوجه باشید که صاحبخانه شما نمی تواند این کار را انجام دهد.

با توجه به اینکه صاحبخانه مالک منزل شما است، ممکن است از روی اکراه در این مورد فکر کنید که او این حق قانونی را دارد که هر لحظه وارد منزل شما شود. اما متوجه باشید که اصلاً این طور نیست و او بدون اطلاع شما حق ورود به منزل شما را ندارد.

مانند بسیاری از موارد دیگر که یک صاحبخانه می تواند انجام دهد، او تنها می تواند در شرایط خاصی (شرایط اضطراری) وارد منزل شما شود. اگر تعمیراتی وجود دارد که باید انجام شود و یا اینکه صاحبخانه باید ملک خود را به اجاره دهندگان بالقوه نشان دهد، باید این موضوع را به شکل منطقی به شما اعلام کند. اگر ورود صاحبخانه به منزل شما در اجاره نامه درج شده باشد، او هیچگونه نیازی به اطلاع منطقی به شما در مورد ورود به منزل ندارد.

یک صاحبخانه تنها در موارد اضطراری می تواند بدون اطلاع قبلی وارد منزل شود. ورود به آپارتمان شما در خارج از این شرایط، به این معنی است صاحب خانه به منزل شما می آید که شما را آزار دهد.

7) من به صاحبخانه خود گفتم كه قصد دارم دوستم را به آپارتمان تحت اجاره خودم منتقل كنم. اکنون، او بعد از گذشت یک ماه به من می گوید که من نمی توانم یک هم اتاقی داشته باشم، زیرا این یک کار غیرقانونی است و او باید فوراً منزل مرا ترک کند. آیا این کار او درست است؟

پاسخ. خیر. قطعاً مستأجر می تواند یك هم اتاقی را در منزل خود اسکان دهد.

در صورتی که شما تصمیم گرفته اید یک هم اتاقی داشته باشید، باید این موضوع را ظرف مدت سی (30) روز از نقل مکان وی به منزل شما و یا بر اساس درخواست صاحبخانه، به صاحبخانه خود اطلاع بدهید. به طور کلی، اگر شما به دنبال یک هم اتاقی نیستید که در منزل سر و صدا ایجاد نمایید و یا در ساعت 3 صبح موسیقی با صدای بلند گوش بدهید، این موضوع خوبی است که یک هم اتاقی داشته باشید.

در حقیقت، مستأجر مجاز به انتقال اعضای درجه یک خانواده خود و یک نفر اضافی و فرزندان وابسته به منزل خود می باشد. این موضوع که کدام یک از این افراد بخشی از اجاره بهای منزل را پرداخت می کنند یا خیر، در اختیار مستأجر است. اما بدلیل اینکه قوانینی برای جلوگیری از ازدحام جمعیت در یک منزل وجود دارد، ممکن است صاحبخانه تعداد افرادی را که یک مستأجر در منزل ساکن می شوند، محدود کند. با این حال، مطمئن باشید که این موضوع را با سابلت یک منزل اشتباه نگیرید.

سابلت آپارتمان تحت اجاره شما موضوع دیگری است و به اجازه صاحبخانه شما نیاز دارد. در غیر این صورت، شما باید در آپارتمان خود زندگی کنید تا آن را با یک هم اتاقی یا خانواده به اشتراک بگذارید. اساساً، سابلت آپارتمان به معنای اجاره دادن آپارتمان به مستأجران فرعی است. در بیشتر موارد، صاحبخانه شما نمی تواند به طور غیر منطقی انکار کند که شما آپارتمان تحت اجاره خود را به مستأجرین فرعی اجاره داده اید.

ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: avail.co

 

ثبت رایگان آگهی (همخانه و اجاره)   فیسبوک ما  به تلگرام ما بپیوندید
مطالب ارائه شده در این سایت توصیه ای جهت خرید، فروش و یا سرمایه گذاری نمی باشد. اطلاعات همانگونه که هستند و با ذکر منبع منتشر می شوند. بهتراست با وکیل و یا مشاور خبره مشورت کنید. مسولیت لینکها و محتوای سایتهای معرفی شده بر عهده "مسکن ایرانیان آمریکا" نمی باشد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
بستن
بستن