7 نگرانی که شما را از گرفتن وام مسکن منصرف می کند

آیا می خواهید خانه بخرید اما نگرانید که صلاحیت دریافت وام مسکن را نداشته باشید؟ شاید هم ترستان این باشد که درآمدتان یا پولتان برای پرداخت “پیش پرداخت” یا “Down Payment” کافی نباشد. شاید هم از این می‌ترسید که امتیاز کردیتان کم است و بدهی بالایی دارید. این نگرانی ها می توانند جلوی اقدام شما برای دریافت وام را بگیرند. اما سوال این جاست که آیا شما واقعا می دانید که صلاحیت دریافت وام را نخواهید داشت، یا فقط حدس می زنید؟

باید بدانید که احتمال موفقیت با شماست.

سه نوع وام مسکن وجود دارد که قوانین آن ها به طور قابل توجهی با هم فرق می کنند:

تقریبا دو سوم وام های مسکن، از نوع سنتی (Conventional Loan) هستند و سخت ترین ضوابط را دارا می باشند. یک سوم باقی، انواع دیگری از وام مسکن هستند که به وام های FHA و VA معروفند. در این نوع وام ها، دولت فدرال مسئولیت بازپرداخت مبلغ وام را در صورت عدم پرداخت از جانب خریدار، قبول می کند. بنابراین حتی اگر امتیاز کردیت شما کم باشد و نتوانید برای دریافت وام سنتی اقدام کنید، احتمالا می توانید برای دریافت وام FHA اقدام کنید. اگر هم پول کافی برای پرداخت بیعانه وام های سنتی ندارید، باید بدانید که وام های VA اصلا نیازی به پرداخت بیعانه آنچنانی ندارند.

• نگرانی شماره 1: من پول کافی برای پرداخت “پیش پرداخت” یا Down Payment ندارم

با توجه به اطلاعات اخیر شرکت Ellie Mae، متوسط مقدار پیش پرداخت که برای دریافت وام مسکن پرداخت می شود، 20 درصد است. اما باید به یاد داشته باشید که درصد متوسط، به معنی کم ترین درصد نیست. بیش تر وام دهندگان، به شرطی که شما موافق با تهیه بیمه خصوصی وام مسکن یا “Private Mortgage Insurance – PMI” باشید، مبالغ کم تر از 20 درصد را به عنوان پیش پرداخت قبول می کنند. این بیمه از حقوق وام دهندگان در صورت عدم پرداخت پول از جانب شما، حمایت می کند. متوسط مقدار پیش پرداخت برای خریدارانی که برای دریافت وام FHA اقدام می کنند، 4 درصد است، اما مستلزم تهیه بیمه گران تری است. افرادی که برای دریافت وام VA اقدام کنند، تنها باید 2 درصد پیش پرداخت پرداخت کنند و هیچ نیازی هم برای تهیه بیمه وام مسکن نیست.

• نگرانی شماره 2: بدهی من بسیار زیاد است

نباید به قبض های روی میزتان نگاه کنید و فکر کنید که دیگر کسی پولی بهتان نمی دهد که آپارتمان یا خانه ای تهیه کنید. معمولا وام دهندگان دوست ندارند که شما بیش از 36 درصد از درآمد کل خود را صرف بدهی های ماهیانه تان بکنید. مثلا فرض کنیم که شما برای بازپرداخت وام دانشجویی خود، ماهیانه 400 دلار پرداخت می کنید. برای پرداخت بدهی کردیت کارتتان هم 400 دلار دیگری پرداخت می کنید و 300 دلار هم برای بازپرداخت وام ماشینتان صرف می شود. اگر هم شما اقدام به دریافت وام مسکن کنید، باید با در نظر گرفتن مالیات و هزینه بیمه، 700 دلار هم پرداخت کنید. اگر فرض کنیم که درآمد ماهیانه شما بدون احتساب مالیات، 5000 دلار است، آن گاه شاخص بدهی شما نسبت به میزان درآمدتان، دقیقا 36 درصد است. این درصد تنها کمی بالاتر از 34 درصد است که به طور متوسط برای دریافت وام های سنتی در نظر گرفته می شود. آیا شاخص بدهی شما نسبت به میزان درآمدتان بیش تر است؟ باید بدانید که رقم متوسط این شاخص برای دریافت وام های VA، چهل و دو درصد و برای دریافت وام های FHA، چهل و سه‌ درصد است.

• نگرانی شماره 3: درآمد من کافی نیست

بیش تر وام دهندگان نمی خواهند مبلغی که شما ماهیانه برای وام مسکن بازپرداخت می کنید (با در نظر داشتن هزینه بیمه و مالیات)، بیش تر از 28 درصد از درآمد خالصتان باشد. از این نظر تفاوت زیادی بین سه نوع وام ذکر شده در بالا، وجود ندارد، بدین ترتیب که با توجه به اطلاعات Ellie Mae، برای دریافت وام سنتی این درصد نباید بیش تر از 24 باشد. برای وام FHA نباید بیش تر از 28 باشد و برای وام VA هم نباید بیش تر از 26 درصد باشد. اگر این مبلغ برای خرید مسکن مورد نظرتان کافی نیست، نا امید نشوید. فقط به دنبال منازل ارزان تری باشید که وام کم تری نیاز داشته باشند. نکته کلیدی این است که خودتان را درگیر این مسائل نکنید. شما می توانید درآمد و بدهی های خود را در این ابزار قید کنید و ببینید که برای دریافت چه مقدار وام می توانید اقدام کنید.

• نگرانی شماره 4: امتیاز کردیت من خیلی کم است

با استناد به اطلاعات شرکت Ellie Mae، امتیاز کردیت متوسطِ FICO که برای دریافت وام سنتی مورد نیاز است، 751 است. این امتیاز برای دریافت وام VA، هفتصد و هشت و برای وام FHA، ششصد و هشتاد است. شما هم بی شک می توانید یکی از 3 نفر در بین هر 4 نفر باشید که امتیاز کردیت کم تر از 700 دارند اما صلاحیت دریافت وام را هم دارند.

• نگرانی شماره 5: اگر حتی من همه کارهای لازم برای خرید خانه را انجام دهم اما نتوانم وام مسکن را دریافت کنم، بسیار ناراحت می شوم

حتی قبل از این که اقدام به خرید مسکن بکنید، می توانید از یک بانک یا شرکت وام دهنده بخواهید تا سوابق مالی شما را چک کنند و از قبل صلاحیتتان را برای دریافت وام مسکن، مشخص کنند. این پروسه معمولا رایگان است و اگر صلاحیتتان تایید شود، نامه ای دریافت خواهید کرد که در آن حداکثز مبلغی که وام دهنده می تواند به شما بدهد، ذکر شده است. نه تنها این امر اعتماد به نفس شما را تقویت خواهد کرد، بلکه امری ضروری در شهرهاییست که خانه ها تنها به مدت چند روز (و شاید هم چند ساعت) در بازار فروش باقی می مانند. اگر شما از قبل صلاحیت خود را بررسی کنید، شانس بیش تری برای رقابت با خریدارانی که به طور نقد منزل را می خرند و یا صلاحیتشان تایید شده، خواهید داشت. (البته دریافت تایید نهایی برای دریافت هر نوع وام مسکن، بسته به منزلی دارد که شما می خواهید بخرید، چون باید وام دهندگان ببینند که آیا ملک مورد نظر شما دارای ارزش کافی است یا نه)

• نگرانی شماره 6: حتی اگر هم موفق به دریافت وام شوم، بهره کلانی باید پرداخت کنم

هنوز هم درصد بهره وام های مسکن، بسیار کم هستند. حتی شما می توانید با اقدام برای دریافت وام FHA یا VA، که ضوابط آسان تری هم دارند،  مبلغ کم تری هم پرداخت نمایید. با استناد به اطلاعات شرکت Ellie Mae، بهره متوسط وام 30 ساله مسکن با مبلغ ثابت (با در نظر گرفتن خریدهای اضافی و تغییر در مبلغ وام) 4.32 درصد است. این شاخص، در وام FHA فقط 4.31 درصد است و در وام VA هم فقط 4.05 درصد است، چون دولت فدرال پشتیبانی از شما را به عهده می گیرد. برای این که ببینید که وام های مسکن اعتایی در منطقه شما چه هزینه ای دارند، بهتر است در لیست جامع Bankrate جستجو کنید. ابن لیست در بر دارنده تعداد زیادی از وام دهنده های محلی نیز می باشد. وامی که کم ترین درصد بهره را داشته باشد و مخارج وام دهنده زیر 2000 دلار باشد، گزینه مناسبی برای اکثر خریداران خواهد بود.

• نگرانی شماره 7: من حتی نمی توانم اجاره خانه ام را پرداخت کنم، در حالی که خرید خانه هزینه بیش تری از اجاره می طلبد

در نتایج یک بررسی جدید که توسط RealtyTrac (شرکتی در کالیفرنیا که آمار هایی در مورد مسکن ارائه می دهد) انجام شد، مشاهده می شود که در 58 درصد از بازار آمریکا، بازپرداخت ماهیانه وامی که برای خرید یک منزل سه خوابه دریافت شده است، کم تر از هزینه اجاره ماهیانه همان خانه است. اگر چه هزینه مسکن در حال بیشتر شدن است، اما هزینه اجاره خانه نیز با همان سرعت در حال افزایش است. اما لازم نیست شما وقتتان را برای حدس زدن این که کدام گزینه برایتان بهتر است، صرف کنید. کافیست به این محاسبه گرِ Rent vs Buy مراجعه کنید و ببینید که کدام یک از لحاظ مالی به نفع شماست.

ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: interest.com