سرمایه گذاری Mortgage Real Estate Investment Trust (mREIT)، نوعی سرمایه گذاری است که بر روی وام های مسکن صورت می گیرد و به دلیل سود سهام بالای این نوع سرمایه گذاری، از محبوبیت زیادی برخوردار است. مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در سایت forbes، یکی از شرکت هایی که بهترین نوع این سرمایه گذاری را ارائه می دهد را معرفی می کند.
شرکت املاک برود مارک (BRMK)Broadmark Realty، بر نوعی وام خرید منزل مسکونی تمرکز نموده است که بر روی تقاضای قابل توجه برای تأمین اعتبار احداث منازل مسکونی سرمایه گذاری می کند که این اعتبار زمانی توسط بانک های تجاری تأمین می شد. این شرکت سود سهام را به صورت ماهانه پرداخت می کند. وبسایت فوربز (forbes) با این شرکت تماس گرفته تا چند سؤال را درباره استراتژی سرمایه گذاری متمایز این شرکت مطرح کند:
- یک استراتژی جایگزین، صریح، و متمرکز بر کردیت، که مزایای متعددی را در رابطه با همبستگی محدود به بازارهای سرمایه گسترده تر، ارائه می نماید.
- سابقه موفقیت آمیز در افزایش سرمایه به صورت خصوصی برای اعطای وام مربوط به خرید املاک، که یک فرصت رشد قابل توجه برای تولید درآمد اضافی، فراهم می نماید.
- یک نمونه سرمایه گذاری با کیفیت بالا، صریح، و با چندین مزایا، که از ارزش سرمایه خریدار پشتیبانی
می کند.
- میانگین جذاب 16 درصد نرخ ثابت سود که پایداری درآمد را فراهم می کند.
- ارائه وام های هدفمند با سررسیدهای کوتاه مدت که مزایای متعددی، شامل کاهش ریسک نرخ بهره به دلیل توانایی بازپرداخت سریع تر، برای تغییر نرخ بهره در بازار را ارائه می نمایند.
در 14 نوامبر، این شرکت ائتلاف خود را با شرکت ترینیتی مرجر (Trinity Merger) اعلام کرد (اقدامی که باعث شد این شرکت عمومی، در بورس اوراق بهادار نیویورک، منظور شود). این تغییر به مشتریان این شرکت اجازه می دهد که در تمام بازارها به طیف کاملی از انواع وام ها و مبلغ وام حداکثر تا 50 میلیون دلار برای سرمایه گذاری، دسترسی داشته باشند.
- مصاحبه سایت فوربز با شرکت برودمارک
برود توماس: چه اتفاقی برای سهام شرکت ترینیتی مرجر TMCX می افتد؟ آیا سرمایه گذاران برای تبدیل سهام خود به BRMK باید اقدامی انجام دهند؟
مدیریت شرکت برودمارک: سرمایه گذاران در سهام مشترک ترینیتی (Trinity)، در ازای سهام خود، سهام با سرمایه گذاری مشترک شرکت املاک برودمارک را دریافت کردند. سرمایه گذاران در ضمانت های عمومی ترینیتی (Trinity) نیز ضمانت های سرمایه گذاری شرکت املاک برودمارک را به جای ضمانت های خود (در هر مورد، به صورت یک به یک) دریافت کردند.
سرمایه گذاران در واحدهای ترینیتی (Trinity) نیز در ازای هر واحد سهم ترینیتی (Trinity)، که داشتند یک سهم از سهام مشترک سرمایه گذاری شرکت املاک برودمارک و یک ضمانت سرمایه گذاری مربوط به شرکت املاک برودمارک، دریافت کردند.
برد توماس (Brad Thomas): آیا می توانید این ساختار مدیریت را توضیح دهید؟
مدیریت شرکت برودمارک: شرکت برودمارک، به صورت داخلی مدیریت می شود، و معتقدیم که بین مدیریت و سهامداران، یک همبستگی قوی برقرار است. ما هنوز راهنمایی های لازم را برای سال 2020 ارائه نکرده ایم، اما معتقد هستیم که می توانیم با افزایش شرکت های املاک خصوصی برای پرداخت وام، ظرفیت خود را برای پرداخت وام مسکن افزایش دهیم و بدینوسیله درآمد مربوط به هزینه مدیریت را دریافت کنیم.
توماس: بازارهای هدف شرکت برودمارک کدام است؟
مدیریت شرکت برودمارک: این شرکت در 14 ایالت، بعلاوه ناحیه کلمبیا (District of Columbia) فعالیت می کند. این ایالت ها، شامل واشنگتن (Washington)، اورگان (Oregon)، آیداهو (Idaho)، کلرادو (Colorado)، یوتا (Utah)، تگزاس (Texas)، جورجیا (Georgia)، تنسی (Tennessee)، کارولینای شمالی (North Carolina)، کارولینای جنوبی (South Carolina)، فلوریدا (Florida)، مریلند (Maryland)، ویرجینیا (Virginia) و پنسیلوانیا (Pennsylvania)، هستند.
توماس: امروزه در مورد وضعیت تجارت و تقاضا برای احداث منازل جدید چه نظری دارید؟
مدیریت شرکت برودمارک: سرمایه گذاری در بخش املاک، یک تجارت با سرمایه گذاری فشرده است که به میزان بسیار زیادی بر بدهی های بلند مدت به منظور دستیابی به اهداف، توسعه، بهبود، ساخت، نوسازی و حفظ دارایی ها، متکی می باشد. همچنین، شرکت برودمارک، بر ارائه وام های مربوط به احداث مسکن، توسعه و سرمایه گذاری، که بخش مهمی از صنایع مسکن و املاک کشور ایالات متحده آمریکا را در بر می گیرد، تمرکز نموده است.
همچنین، با توجه به ایجاد تغییرات ساختاری در امر بانکداری، در طی یک دهه گذشته، مقررات و سیاست های پولی باعث کاهش تعداد وام دهندگانی که در این بخش فعالیت می نمودند، شده است. برود مارک معتقد است که فرصت یک بازار قابل توجه برای یک شرکت با تأمین مالی مورد نیاز املاک وجود دارد که وام هایی را برای خرید املاک تأمین کند که دارای جذابیت لازم باشند و در برابر املاک به عنوان وثیقه در اختیار گذاشته شوند.
همچنین، برود مارک معتقد است که تقاضا برای دریافت وام جهت احداث یک ملک نسبتاً کوچک، توسعه و یا سرمایه گذاری در املاک مسکونی یا تجاری در ایالت هایی با روند جمعیتی مطلوب، یک فرصت قانع کننده برای ایجاد بازده با ریسک جذاب تنظیم شده، برای یک وام دهنده غیر بانکی با تأمین مالی مناسب را ارائه می نماید.
از نظر تاریخی، بانک های منطقه ای و Community Banks، تأمین کنندگان اصلی بودجه احداث مسکن برای سازندگان کوچکتر و خصوصی بودند. طی چند دهه گذشته، در صنعت بانکداری تجاری، یکپارچه سازی قابل توجهی صورت گرفته است، به طوری که طبق گزارش شرکت بیمه سپرده گذاری فدرال Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)، تعداد مؤسسات تجاری و پس انداز، از سال 1992، به ترتیب 59 درصد و 71 درصد کاهش یافته است.
بعلاوه، بسیاری از وام دهندگان املاک تجاری سنتی، که برای ارائه وام در بازارهای هدف شرکت برودمارک با یکدیگر رقابت می کردند، به دلیل تغییر مقررات بانکی پس از بروز بحران مالی سال 2008، با محدودیت های شدید تری روبرو شده اند.
توماس: امروزه چگونه این شرکت سرمایه کسب می کند؟
مدیریت شرکت برودمارک: از لحاظ تاریخی، تا کنون در این شرکت از هیچگونه بودجه مبتنی بر بدهی استفاده نشده است. در حال حاضر، این شرکت دارای سرمایه گذاری به میزان 100 درصد است که بوسیله صاحبان سهام تأمین می شود و دارای هیچگونه افزایش بهره ای نمی باشد.
توماس: آیا شرکت برودمارک ، یک طرح سرمایه گذاری مجدد با سود سهام Dividend Reinvestment Plan (DRIP) را ارائه می نماید؟
مدیریت شرکت برودمارک: در حال حاضر، این روش در این شرکت اجرا نمی شود.
شرکت برود مارک انتظار رشد درآمد حاصل از هر سهم Earning Per Share (EPS) به کمک سرمایه گذاری های جدید در صنعت وام را دارد. پیش بینی می شود در سال 2020 سود هر سهم 1.14 دلار باشد. به نظر می آید قیمت هر سهام 12 دلار باشد.
ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: forbes.com
