هنگامی که در مورد سود سرمایه گذاری بر روی خانه های مخصوص چند خانوار فکر می کنیم، عمدتا به سود نقد حاصل از آن توجه می کنیم. البته که این کار اشتباهی نیست، اما باید توجه داشت که این خانه ها علاوه بر سود نقد، دارای سود مالیاتی نیز برای خریدار می باشند.
مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در سایت forbes، مطلب زیر را به شما تقدیم می کند.
- استهلاک
ساختار فیزیکی یک ملک مسکونی مخصوص چند خانوار، از شبکه پیچیده ای از سیستم های مکانیکی شامل برق، لوله کشی، تهویه و سقف مناسب، تشکیل شده است. این سیستم ها گران هستند و عمر مفید بالایی دارند. اما با قرار گرفتن در معرض عناصر مخرب، وضعیت فیزیکی آنها به مرور زمان بدتر می شود.
استهلاک، یک مفهوم حسابداری است که به صاحب یک ملک اجازه می دهد هر سال به میزان بخشی از ارزش ساختار فیزیکی ملک مسکونی خود “هزینه” کند تا تخریب تدریجی آن ملک را مورد ملاحظه قرار دهد. این هزینه در اظهارنامه درآمد بیان می شود و به منظور کاهش درآمد عملیاتی خالص ملکی است که به نوبه خود باعث کاهش بدهی مالیاتی فرد مالک آن ملک می شود.
استهلاک، یک ویژگی است که به عنوان یک هزینه غیر نقدی از آن نام برده می شود، به این معنی که درآمد فرد مالک را کاهش می دهد اما میزان وجه نقد مربوط به آن ملک را کاهش نمی دهد. هرچه میزان استهلاک یک ملک در یک سال معین بیشتر باشد، سود بالقوه مالیات آن ملک نیز بیشتر خواهد شد.
- تفکیک هزینه
قوانین حسابداری IRS بر این موضوع حاکم است که چه میزان استهلاک می تواند در یک سال معین در نظر گرفته شود و نشان می دهد که ارزش یک ملک مسکونی مخصوص چند خانوار می تواند به طور ساده طی 27.5 سال مستهلک شود. به عنوان مثال، یک ملک به ارزش یک میلیون دلار می تواند 36،363 دلار (1،000،000 دلار تقسیم بر 27.5) استهلاک در سال را به خود اختصاص دهد. با این حال، یک روش پیشرفته معروف به تفکیک هزینه، می تواند به طور بالقوه این استهلاک را تسریع کند.
تجزیه و تحلیل تفکیک هزینه، نوعی بررسی است که توسط یک مشاور یا مهندس متخصص، که به دنبال انجام یک بازرسی از بالا به پایین ملک است انجام می شود؛ که این مشاور یا مهندس متخصص، دارایی های فیزیکی را به چهار دسته تفکیک می کند که شامل: املاک شخصی، بهسازی زمین، ساختمان ها / سازه ها و زمین است. بر اساس این طبقه بندی، می توان ارزش استهلاک را با در نظر گرفتن این موارد در مدت زمان کوتاه تر و به طور سریع تری محاسبه و تعیین نمود. به عنوان مثال، املاک شخصی را می توان در طی پنج یا هفت سال مستهلک کرد، در حالی که بهسازی هایی مانند پیاده روها یا سنگ فرش ها را می توان در طول 15 سال مستهلک کرد. نتیجه نهایی در این مورد این است که یک استهلاک مجاز در یک سال معین می تواند به میزان بسیار زیادی افزایش یابد و در نتیجه موجب صرفه جویی مالیاتی دیگری شود.
انجام محاسبات ریاضی دقیق در مورد تعیین ارزش استهلاک یک ملک مسکونی می تواند پیچیده باشد و باید انجام آن به متخصصان واجد شرایط محول گردد، اما نکته مهم تر در این مورد، این است که: انجام تجزیه و تحلیل تفکیک هزینه و تسریع در تعیین ارزش استهلاک مجاز در مورد دارایی های مناسب، می تواند باعث ایجاد صرفه جویی عمده ای در میزان مالیات شود، بویژه، به دلیل اینکه به طور معمول، حفظ سرمایه گذاری در امر احداث مسکن مخصوص چند خانوار، شامل یک دوره به مدت پنج تا 10 سال است، می تواند منجر به صرفه جویی قابل توجهی در میزان مالیات در این گروه از املاک مسکونی گردد. در این مقاله سرمایه گذاران تشویق می شوند تا در صورت لزوم تجزیه و تحلیل تفکیك هزینه را انجام دهند، زیرا این امر می تواند نقش قابل توجهی در ایجاد بازده سرمایه گذاری آنها داشته باشد.
استهلاک و تفکیک هزینه، روش های کاهش مالیات هستند که می توانند در طی مدت مالکیت مورد استفاده قرار گیرند، اما روش دیگری نیز در این زمینه وجود دارد که می تواند در هنگام فروش مورد استفاده قرار گیرد، زیرا این روش می تواند معافیت های مالیاتی حاصل از سرمایه گذاری را به طور بالقوه برای مدت زمان نامحدودی به تعویق بیندازد. این روش، تکنیک مبادله 1031 نامیده می شود.
- روش مبادله 1031
صاحبان املاک موفق، با یک چالش مشترک روبرو هستند که شامل یک لایحه مالیاتی بزرگ پس از فروش ملک می باشد. تفاوت بین مبنای هزینه یک ملک و قیمت فروش به عنوان سود سرمایه شناخته می شود و می توان برای آن با نرخ به میزان 15 درصد تا 28 درصد، مالیات وضع نمود.
بند 1031 قانون درآمدهای داخلی، به صاحب یک ملک اجازه می دهد تا با سرمایه گذاری مجدد درآمدهای خود بر روی ملک دیگری در همان نوع، مالیات بر درآمد سرمایه خود را به تعویق بیندازد و هیچگونه محدودیتی در مورد تعداد مرتبه های انجام این نوع سرمایه گذاری مجدد وجود ندارد. از لحاظ نظری، انجام این روش می تواند شامل یک مجموعه از مبادلات پی در پی باشد که مالیات بر درآمد سرمایه را به طور نامحدود به تعویق می اندازد، و انجام این کار، این امکان را فراهم می کند که درآمد سرمایه گذار برای یک مدت طولانی بدون پرداخت هیچگونه مالیاتی افزایش یابد.
همانند روش بررسی تفکیک هزینه، قوانین مبادله 1031 نیز می توانند پیچیده باشند، اما چندین نکته مهم در این زمینه برای یاد آوری به شرح زیر وجود دارد:
- ملک جدید باید “از همان ماهیت یا ویژگی” ملک قدیمی برخوردار باشد.
- ملک جدید باید ظرف مدت 45 روز از زمان انعقاد فروش ملک قدیم “شناسایی شده” باشد و معامله خرید این ملک نیز باید طی 180 روز پس از فروش ملک قدیم انجام شود.
- مبلغ پولی که در ملک جدید سرمایه گذاری می شود باید برابر با درآمد حاصل از فروش ملک قدیم باشد. اگر بین دو مبلغ فروش ملک قدیم و خرید ملک جدید اختلاف وجود داشته باشد، این تفاوت مبلغ به عنوان “boot”، شناخته می شود و به آن مالیات تعلق می گیرد.
- ملک جدید و ملک قدیم نیز باید به نام یک شخص باشد.
هرگونه اشتباه در انجام معامله یا نقض قوانین می تواند باعث وضع مالیات برای آن معامله شود. بنابراین، مالک باید با یک فرد متخصص حرفه ای باتجربه، و شناخته شده به عنوان یک واسطه واجد شرایط، همکاری کند تا اطمینان حاصل نماید که معاملات مورد نظر به صورت مناسبی انجام می شوند.
- خلاصه و نتیجه گیری
سرمایه گذاران هوشمند، قراتر از وجه نقد حاصل از سرمایه گذاری خود می نگرند. درست است که وجه نقد اصل مهم سرمایه گذاری است، اما می توان با استفاده از روش های ذکر شده فوق در طول زمان ملک خود را کاملا به صورت قانونی از مالیات معاف کنید.
قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com
