5 شایعه بی اساس در مورد وام مسکن در آمریکا که ممکن است این روزها شنیده باشید

در این روزها، همه چیز با سرعت زیادی در حال تغییر است. این امر به ویژه در صنعت وام مسکن صدق می کند، جایی که نرخ بهره و چشم انداز کلی وام با سرعت سرسام آوری در حال تغییر است، انتشار اطلاعات قدیمی و منسوخ شده بسیار راحت است که باعث گمراهی خریداران مسکن و صاحبان خانه می شود.

به عنوان مثال، ممکن است شنیده باشید که هر کسی می تواند برای وام مسکن خود نرخ بهره کمی را داشته باشد، یا این که ریفایننس کردن وام مسکن مثل آب خوردن است، یا این که ارفاق درزمان بازپرداخت وام مسکن بدین معنی است که شما نباید وام خود را بازپس بدهید. با عرض پوزش، اما هیچ یک از این شایعات صحیح نیستند و گرفتار شدن در این مسائل می تواند برای شما گران تمام شود.

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت realtor، برخی از اشتباهات شایع در مورد وام مسکن را برای شما همراهان گرامی شرح می دهد.

شایعه شماره 1: همه واجد شرایط نرخ بهره پایین هستند.

اخیراً حواشی زیادی در مورد نرخ بهره وام مسکن با پایین ترین میزان ثبت شده وجود دارد. طبق گفته فردی مک، اخیراً در ماه آگوست، وام 30 ساله با نرخ ثابت به 2.88 درصد کاهش یافت.
این خبر بسیار خوبی برای وام گیرندگان است، اما در این جا یک نکته وجود دارد، دنیله هیل (Danielle Hale)، اقتصاددان ارشد در realtor.com توضیح می دهد: “هر کسی واجد شرایط دریافت وام با کم ترین نرخ بهره نیست.”

پس چه کسی می تواند وام مسکن با نرخ بهره پایین را دریافت کند؟ هیل پاسخ می دهد: وام گیرندگانی که کردیت اسکور خوبی دارند. اکثر وام دهندگان نیاز به حداقل کردیت اسکور 620 دارند. بعضی از وام دهندگان ممکن است حتی به امتیاز کردیت بالاتری نیاز داشته باشند.

کردیت اسکور شما تنها عاملی نیست که بر نرخ بهره وام مسکن شما تأثیر می گذارد. بلکه به میزان پیش پرداخت شما، نوع مسکن، نوع وام و موارد دیگر بستگی دارد. بنابراین، انتظارات خود را بررسی کنید و اطمینان حاصل کنید که برای افزایش شانس کسب بهترین میزان نرخ بهره، همه جوانب را برای خرید بررسی کرده اید.

شایعه شماره 2: امروزه گرفتن وام مسکن آسان است.

بسیاری از افراد تصور می کنند نرخ پایین بهره وام مسکن به این معنی است که گرفتن وام مسکن آسان و بی دغدغه است. برعکس، این نرخ پایین بهره به معنای آن است که تقریباً همه در تلاشند تا وام بگیرند، یا این که یک وام را تسویه کنند. این جمع از متقاضیان، همراه با این اقتصاد نامشخص، به معنای آن است که برخی از وام دهندگان ممکن است شرایط وام را سخت تر کنند.

در واقع، با توجه به تجزیه و تحلیل وبسایت realtor.com، 5 تا 20 درصد از وام گیرندگان بالقوه ممکن است به دلیل این استانداردهای سختگیرانه برای گرفتن وام مسکن در کشمکش و تقلا باشند. اگر رکود اقتصادی وخیم تر شود، گرفتن وام مسکن می تواند حتی سخت تر شود. به عنوان مثال، برخی از وام دهندگان ممکن است به سطح بالاتری از حداقل کردیت اسکور و پیش پرداخت کمتری نیز نیاز داشته باشند. در ماه آوریل، JPMorgan Chase حداقل کردیت اسکور 700 و 20 درصد پیش پرداخت را عنوان کرد.

جیسون لی (Jason Lee)، نایب رئیس اجرایی و مدیر بازارهای سرمایه در بانک Flagstar عنوان می کند که برخی از وام دهندگان، وام هایی را که ریسک پذیری بیشتری داشته باشند، ارائه نمی دهند، مانند وام های جامبو که از حد مجاز وام فراتر می روند (برای سال 2020، که حداکثر آن 510400 دلار می باشد). لی می گوید: “وام های زیادی در دسترس نمی باشد.”

و حتی اگر شما برای دریافت وام مدیریت خوبی داشته باشید، ممکن است این کار بیشتر از آنچه انتظار دارید طول بکشد.
استیسی تیتسورث (Staci Titsworth) رئیس وام مسکن منطقه ای برای بانک PNC می گوید: “بر اساس نرخ های پایین بهره و حجم بالایی از ریفایننس وام مسکن، از درخواست وام تا نهایی شدن وام مدت زمان بیشتری طول می کشد.”
به این ترتیب، وام گیرندگان باید از وام دهنده خود بپرسند که روند نهایی شدن وام چه مدت به طول می انجامد، و از تاریخ انقضای بهره وامی که در آن قفل شده اند، مطمئن شوند.
Titsworth می افزاید: “بیشتر وام دهندگان نرخ بهره مشتری را قفل می کنند تا در برابر نوسانات بازار محافظت شود.”

شایعه شماره 3: همه باید وام مسکن خود را ریفایننس نمایند.

هیل می گوید: “با کاهش نرخ سود وام مسکن نزدیک به پایین ترین میزان ثبت شده، ریفایننس وام مسکن می تواند معقول باشد و می تواند به آزادسازی جریان پول ماهانه کمک کند.”
با این حال هنوز هم همه نباید از ریفایننس وام مسکن استفاده کنند. صاحبان خانه باید حتماً به وضعیت خود نگاهی بیندازند تا ببینند آیا این کار برای آنها معقول است یا خیر.

این امر به نرخ بهره وام فعلی شما بستگی دارد. اگر در حال حاضر کم است، ممکن است فایده ای برای شما نداشته باشد، به ویژه این که ریفایننس وام هزینه هایی در حدود 2 تا 6 درصد از مبلغ وام شما را به همراه دارد.
با توجه به این هزینه های پیش رو، ریفایننس وام مسکن فقط زمانی معقول است که قصد داشته باشید مدتی در خانه خود بمانید.

به طور کلی، هیل توضیح می دهد: “ریفایننس وام مسکن ایده خوبی برای مالکانی است که قصد دارند چندین سال در یک خانه زندگی کنند، زیرا آنها پس انداز ماهانه را در مدت زمان طولانی تری جمع می کنند.”

شایعه شماره 4: شما بعد از یافتن خانه مورد نظر خود می توانید درخواست وام مسکن بدهید.

بسیاری از افراد تصور می کنند که می توانند ابتدا خانه رؤیایی خود را پیدا کنند، سپس برای دریافت وام مسکن درخواست دهند. اما این مورد کاملا برعکس است. در حال حاضر بیش از هر زمان دیگری، اولین کار شما هنگام خرید خانه، وام دهنده یا کارگزار شماست که باید برای وام مسکن شما پیش تأئیدیه تهیه کند.

هیل عنوان می کند: “برای یک خریدار در بازار رقابتی”، معمولاً گرفتن پیش تأئیدیه وام به منظور ارائه یک پیشنهاد ضروری است، بنابراین انجام این کار قبل از اینکه حتی به خانه ها نگاه کنید یک اقدام هوشمندانه است که یک خریدار را قادر می سازد تا با سرعت پیشنهاد خود را در مورد خرید خانه مورد نظر خود ارائه دهد.”

در این دوره شیوع ویروس کرونا، پیش تأئیدیه یک وام از همه چیز مهم تر است. چرا؟ زیرا بسیاری از فروشندگان مسکن، به این شرط اجازه می دهند تا کسی از خانه آن ها دیدن کند که پیش تأییدیه دریافت وام مسکن گرفته باشد تا بدانند که یک خریدار جدی است، و این که آیا پول و بودجه لازم را برای ارائه پیشنهاد خرید دارد یا خیر. به این ترتیب، برخی از نمایندگان املاک و فروشندگان قبل از اینکه یک خریدار جدی بتواند از خانه بصورت حضوری بازدید کند، نیاز به یک نامه پیش تأئیدیه دارند.

با این وجود، براساس بررسی realtor.com که در ماه ژوئن انجام شده است، از بیش از 2،000 خریدار فعال خانه که قصد دارند در 12 ماه آینده خانه خریداری کنند، تنها 52 درصد از آنان قبل از شروع جستجوی خانه شان نامه پیش تأئیدیه دریافت کرده اند، این بدان معنی است که تقریبا نیمی از خریداران خانه این مورد مهم را در نظر نمی گیرند.
از آنجا که پیش تأئیدیه به شما امکان می دهد دقیقاً بدانید وام دهنده چه مقدار وام به شما می دهد، به شما نیز کمک می کند تا خانه های مناسب را مطابق با بودجه خود جستجو کنید.

شایعه شماره 5: شکیبایی (forbearance) برای بازپرداخت وام مسکن بدین معنی است که شما نباید وام را بازپرداخت کنید.

بیکاری ناشی از بیماری همه گیر کووید 19 بدان معنی است که میلیون ها آمریکایی در پرداخت وام های خود در کشمکش و تقلا بوده اند. در واقع بسیاری از آن ها تحت forbearance بازپرداخت وام مسکن بوده اند.
طبق اعلام انجمن بانکداران وام مسکن، تقریباً 8 درصد وام ها یا 3.8 میلیون صاحب خانه از 26 ژوئیه تحت forbearance قرار گرفته اند.

مشکل چیست؟ بسیاری به اشتباه تصور می کنند که این تحمل و شکیبایی وام دهنده برای بازپرداخت وام مسکن بدین معنی است که شما مجبور به بازپرداخت وام خود نخواهید بود. اما forbearance به معنای چیزهای مختلفی برای صاحب خانه های مختلف می باشد که بسته به شرایط وام و اینکه چه نوع مراحلی را با وام دهنده طی کرده اند متغیر است.
لی عنوان می کند: “این forbearance برای بازپرداخت وام به معنای بخشودگی نیست. بلکه یک تأخیر در بازپرداخت وام است که در آن سرویس دهنده وام شما، یعنی شرکتی که درخواست وام خود را به آن ارسال می کنید تضمین خواهد کرد که تأثیرات منفی بر روی گزارش کردیت شما و تأخیر در هزینه های شما رخ نخواهد داد. با این حال، به دلیل این که forbearance بازپرداخت وام یک بخشودگی نیست، شما نیاز خواهید داشت تا در مورد پرداخت های معوقه خود با وام دهنده تان مذاکره نموده و به نتایجی برسید.”

بازپرداخت های متوقف شده ممکن است به پایان وام شما اضافه شوند یا با گذشت زمان بازپرداخت شوند.
هیل بیان می کند: “این بازپرداخت ها بخشوده نمی شوند، به این معنی ست که وام گیرنده هنوز هم بدهکار است. شرایط زمان لازم برای بازپرداخت ها از یک وام گیرنده به وام گیرنده دیگر متفاوت خواهد بود.”

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: realtor.com