کردیت اسکور لازم برای دریافت وام جهت خرید ملک سرمایه گذاری چیست؟ این سوال جواب ساده ای ندارد و بسته به وام دهنده می تواند متفاوت باشد، اما به هر حال دستورالعمل های کلی در این مورد وجود دارد.
مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در سایت fool، مطلب زیر را به شما تقدیم می کند.
- وام مسکن مورد تأیید و مطابق استانداردها
وام مسکن مورد تأیید، وامی است که مبلغ آن مطابق با استانداردهای تعیین شده توسط Fannie Mae یا Freddie Mac می باشد. در اکثر جاهای آمریکا، این حد در سال 2021، برای خانه های تک واحدی 548,250 دلار است و برای املاک مخصوص چند واحدی و در محله های گران قیمت تر این حد بالاتر است.
Fannie Mae مشخصات مربوط به واجد شرایط بودن برای دریافت وام مسکن را با حداقل استانداردهای وام خود منتشر می کند که شامل الزامات مربوط به پیش پرداخت، حدود نسبت بدهی به درآمد، و ذخایر نقدینگی مورد نیاز برای دریافت وام مسکن است. با توجه به نوع ملک و شرایط احراز شما، حداقل کردیت اسکوری که نیاز دارید، می تواند حداقل 640 برای یک ملک سرمایه گذاری مسکونی تک واحدی باشد. یعنی شما باید حداقل 25 درصد هزینه را به صورت نقد پرداخت کنید، 6 ماه ذخیره نقدینگی داشته باشید، و میزان بدهی به درآمد شما 36 درصد یا کمتر باشد. اگر میزان بدهی به درآمد حدود 45 درصد باشد شاید حتی اسکور 700 هم لازم باشد.
البته این موارد فقط استانداردهای مؤسسه Fannie Mae هستند. وام دهندگان می توانند به صورت انفرادی الزامات خاص خود را تعیین کنند و بنابراین ممکن است شما به اسکور کمی بالاتر از حداقل ها نیاز داشته باشید.
- برای وام های با مبلغ بالا (jumbo loan) ، انتظار استانداردهای بالاتری داشته باشید
وام با مبلغ بالا یا وام جامبو، نوعی وام مسکن است که مبلغ آن بیشتر از حد وام معمولی تأیید شده و منطبق با استانداردها می باشد. از آنجایی که این وام ها مورد تضمین Fannie Mae یا Freddie Mac نیستند، طبیعتا شرایط سختگیرانه تری هم دارند. الزامات دقیق با توجه به وام دهنده و شرایط وام گیرنده متفاوت است، اما به طور معمول حداقل اسکور 700 را برای دریافت این نوع وام ها در نظر بگیرید.
- وام دهندگان بر اساس میزان دارایی (asset-based lenders) هم به کردیت اسکور اهمیت می دهند.
دو نوع وام دهنده هستند که می توانید از آن ها وام بلند مدت برای ملک سرمایه گذاری دریافت کنید. وام دهنده های متعارف که عمدتا بانک ها و موسسات وام دهنده مانند Quicken Loans هستند، و وام دهندگان مبتنی بر دارایی هستند که فقط وام مخصوص املاک سرمایه گذاری می دهند و توجهی به شرایط مالی شما ندارند و فقط برایشان این مهم است که ملک سرمایه گذاری جریان نقدی کافی تولید کند.
اگرچه بیشتر این وام دهندگان، شرایط شخصی وام گیرنده را در نظر نمی گیرند، اما کردیت اسکور شما را بررسی می کنند. بسیاری از این وام دهندگان اسکور زیادی نمی خواهند، مثلا شرکت LendingOne برای اعطای وام خرید ملک مخصوص اجاره اسکور 640 می خواهد، اما به شاخصه های دیگری هم توجه می کند.
با این حال، کردیت اسکور بالاتر، می تواند نرخ بهره بهتر، هزینه های اولیه و شرایط پیش پرداخت بهتری را به شما ارائه نماید. میزان دقیق این موارد به وام دهنده بستگی دارد، اما به عنوان مثال، یک وام دهنده مبتنی بر دارایی در صورت داشتن اسکور بالاتر از 720، پیش پرداخت به میزان حداقل 20 درصد را الزامی می کند، و در مواردی که اسکور درخواست کننده وام پایین تر از 720 است، این رقم را به 25 درصد افزایش می دهد.
وام دهندگان مبتنی بر دارایی برخلاف وام دهندگان متعارف، معیارهای مشخصی ندارند و ممکن است از یک شرکت به شرکت دیگر تفاوت زیادی وجود داشته باشد، پس اگر به دنبال این نوع وام هستید، اطلاعات بیشتری در مورد وام دهنده های مختلف جمع آوری کنید.
- وام دهنده کدام کردیت اسکور را بررسی خواهد کرد؟
تقریباً تمام وام دهندگان، هنگام تصمیم گیری از معیار FICO استفاده می کنند، بنابراین شما می توانید مطمئن باشید که وام دهنده شما نیز از این معیار استفاده خواهد کرد. سؤال مطرح شده در این مورد، این است که وام دهندگان کدام کردیت اسکور FICO را در نظر می گیرند.
اول اینکه، وام دهنده معمولاً کردیت اسکور FICO مربوط به شما را از سه موسسه اصلی (Equifax، Experian و TransUnion) استخراج می کند. وام دهندگان از کردیت اسکور میانی این سه برای تعیین APR (annual percentage rate) شما استفاده می کنند. به عنوان مثال، اگر سه اسکور شما 705، 708 و 730 باشد ، وام دهنده از نمره 708 برای تعیین واجد شرایط بودن شما برای دریافت وام استفاده خواهد کرد.
دوم اینکه، روش FICO چندین بار به روز رسانی شده است. نسخه تحت عنوان FICO® Score 10 ، آخرین نسخه آن است، اما بسیاری از وام دهندگان هنوز از نسخه FICO® Score 8 یا حتی قدیمی تر استفاده می کنند، پس شاید بهتر باشد از خدماتی که به شما اجازه می دهند همه اسکورهای FICO خود را ببینید، استفاده کنید.
- بهبود کردیت شما می تواند روش خیلی خوبی برای افزایش عایدی و درآمد شما باشد
چندین روش برای افزایش بازدهی دارایی سرمایه گذاری شما وجود دارد. به عنوان مثال، می توانید امکانات ملک خود را بیشتر کنید و اجاره بیشتری بگیرید و یا مدیر با حقوق کمتر استخدام کنید. از همه مهم تر اینکه می توانید مذاکره کنید تا ملک را با قیمت پایین تری بخرید. بدین ترتیب، شما منفعت خود را در هنگام خرید ملک و نه هنگام فروش آن بدست می آورید. با این وجود، دو مؤلفه مهم برای خرید املاک اجاره ای وجود دارد و آن قیمت خرید و شرایط تأمین مالی است. شرایط تأمین مالی اغلب نادیده گرفته می شود، با اینکه روش خیلی خوبی برای افزایش درآمد است.
این مثال ساده را در نظر بگیرید. فرض می کنیم شما یک منزل سه واحدی به قیمت 250،000 دلار و با 20 درصد پیش پرداخت می خرید. این یعنی شما باید 200،000 دلار وام بگیرید. در زمان نگارش این مقاله، یک وام گیرنده رده بالا، با اسکور FICO به میزان بالاتر از 760، می تواند انتظار داشته باشد که برای دریافت یک وام مسکن با نرخ ثابت به مدت 30 سال، تقریباً 60 امتیاز مبنا (60 درصد) پایین تر از APR (annual percentage rate) را نسبت به کسی که دارای 670 اسکور است بپردازد. همچنین، این یعنی فردی با اسکور 760، وام با APR چهار و نیم درصدی و شخصی با اسکور 670، وام با APR پنج و یک دهم درصدی دریافت می کند. اگرچه ممکن است این تفاوت زیاد به نظر نرسد، اما وام گیرنده با اسکور پایین تر تقریباً 26،000 دلار سود اضافی در طول مدت وام پرداخت خواهد کرد..
پس اگر شما از اسکور خوبی برخوردار هستید اما می توانید آن را بهتر بکنید، به عنوان سرمایه گذار در املاک، باید سعی کنید این اسکور خود را تا جایی که ممکن است بهتر کنید. ممکن است این کار سال ها طول بکشد، اما قطعا تاثیر مثبت آن را در زمان اندکی خواهید دید.
قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: fool.com
