هیچ دلیلی برای نگرانی در مورد استانداردهای وام دهی امروزی در آمریکا وجود ندارد

امروزه، برخی از افراد واهمه دارند که بازار املاک و مستغلات در حال شبیه شدن به سال 2006 است، درست قبل از سقوط مسکن. یکی از عواملی را که آنها به آن اشاره می کنند، در دسترس بودن وام مسکن است. مقالات اخیر در مورد در دسترس بودن وام ها همراه با پیش پرداخت کم و برنامه های کمکی برای پیش پرداخت موجب نگرانی از بازگشت به عادت های بد 15 سال پیش شده است.

مسکن آمریکا مقاله منتشر شده در وبسایت keepingcurrentmatters، در مورد وام دهی را به شما همراهان گرامی تقدیم می کند.

اجازه دهید از این نگرانی ها بکاهیم.

انجمن بانکداران وام (Mortgage Bankers Association)، چند بار در سال شاخصی را با عنوان شاخص دسترسی به کردیت وام The Mortgage Credit Availability Index (MCAI)، منتشر می کند. بنا به گفته وبسایت آنها:

“MCAI تنها شاخص کمّی استاندارد شده را ارائه می دهد که تنها بر کردیت وام مسکن متمرکز است. MCAI یک اندازه گیری خلاصه شده است  که نشانگر در دسترس بودن اعتبار وام در یک برهه زمانی است.“

اساساً، این شاخص تعیین می کند که گرفتن وام مسکن تا چه حد آسان است. هر چه میزان این شاخص بالاتر باشد، اعتبار وام مسکن قابل دسترسی برای شما نیز بیشتر می شود. در اینجا نمودار MCAI مربوط به سال 2004 نشان داده شده است، زمانی که داده ها برای اولین بار در دسترس قرار گرفتند:

همانطور که می بینیم، میزان این شاخص در سال 2004 حدود 400 بود.  اعتبار وام مسکن با گرم شدن بازار مسکن در دسترس قرار گرفت و سپس شاخص در سال 2006 از 850 عبور کرد. هنگامی که بازار املاک و مستغلات سقوط کرد، میزان MCAI نیز به زیر 100 سقوط کرد، زیرا تأمین و محفوظ نگه داشتن پول وام تقریباً غیر ممکن شد. خوشبختانه از آن زمان تاکنون استانداردهای وام تا حدودی کاهش یافته و آسانتر شده است. با این حال، میزان این شاخص هنوز زیر 150 است، یعنی تقریباً یک ششم آنچه که در سال 2006 بود.

چرا در دوران شکنندگی حباب مسکن، شاخص از کنترل خارج شد؟

دلیل اصلی در دسترس بودن وام هایی با استانداردهای وام دهی بسیار ضعیف بود. برای حفظ و نگهداشتن تقاضا در سال 2006، بسیاری از وام دهندگان وام هایی را ارائه دادند که تأکید کمی بر صلاحیت وام گیرنده داشت.

برخی از این وام ها نرخ بهره کمی را ارائه می دادند که با گذشت زمان افزایش یافتند. این وام ها از محبوبیت بالایی برخوردار بودند زیرا وام های آنها سریع و بدون نیاز به ارائه اسناد و مدارک از طرف وام گیرنده ارائه می شد. با این حال، با افزایش نرخ ها، وام گیرندگان برای بازپرداخت وام های خود درگیر و گرفتار شدند. امروزه استانداردها برای ارائه وام بسیار سخت تر است. همانطور که وبسایت investopedia توضیح می دهد، وام های پر ریسک آن زمان، امروز بسیار نادر است، اساساً به این دلیل که استانداردهای وام به شدت بالاتر رفته و سخت تر شده اند:

“پس از بحران، دولت ایالات متحده مقررات جدیدی را برای بهبود شیوه های استاندارد وام در بازار کردیت صادر کرد که شامل تشدید الزامات اعطای وام بود.“

نمونه ای از استانداردهای ضعیف و آسان وام که منجر به سقوط بازار مسکن می شود، کردیت اسکور FICO مربوط به وام است. اسکور FICO چیست؟ وبسایت myFICO توضیح می دهد:

“کردیت اسکور در مورد شایستگی کردیتی شما اطلاعاتی را به وام دهنده می دهد (این که چقدر احتمال دارد که شما وام را بر اساس سابقه کردیتی خود بازپس دهید). این امر با استفاده از اطلاعات موجود در گزارش کردیت شما محاسبه می شود. نمرات FICO، استانداردی برای کردیت اسکور می باشد و 90 درصد وام دهندگان برتر از آن استفاده می کنند.“

در دوران رونق مسکن، وام های زیادی با نمره FICO زیر 620 به وام گیرندگان داده شده است. وبسایت Experian نشان می دهد که در بازار امروز، وام دهندگان در مورد کردیت اسکورهای پایین تر با احتیاط بیشتری عمل می کنند:

“از نظر آماری، احتمالاً 28 درصد از خریداران خانه که دارای کردیت اسکور در طیف خوب هستند، در آینده در بازپرداخت اقساط وام خود به احتمال قوی قصور و کوتاهی خواهند کرد. برخی از وام دهندگان این احتمال را دوست ندارند و تصمیم می گیرند با افرادی که امتیاز FICO آنها در این طیف است کارنکنند.“

قطعاً هنوز برنامه های وامی وجود دارند که کردیت اسکور 620 را مجاز می دانند. با این حال، به طور کلی مؤسسات وام دهنده در مورد سنجش ریسک در هنگام تأیید و تصویب وام توجه بیشتری نشان می دهند. بر اساس آخرین گزارش الی مای (Ellie Mae)، میانگین امتیاز FICO در همه وام ها در ماه فوریه 753 بوده است. نمودار زیر میلیاردها دلار پول وام را که سالانه به وام گیرندگان با کردیت اسکور پایین تر از 620 داده می شود، نشان می دهد.

در سال 2006 مؤسسات وام دهنده وام مسکن 376 میلیارد دلار وام به خریداران خانه با کردیت اسکور زیر 620 ارائه دادند. در سال گذشته، این تعداد فقط 74 میلیارد دلار بود.

سخن آخر

در سال 2006، با ارزیابی اندکی که برای سنجش توانایی وام گیرنده برای بازپرداخت وام انجام شد، استانداردهای وام بسیار ضعیف تر و آسانتر شدند. امروزه، استانداردها سخت تر شده و ریسک برای وام دهندگان و وام گیرندگان کاهش یافته است. این دو بازار مسکن بسیار متفاوت هستند، بنابراین نیازی به وحشت در مورد استانداردهای وام دهی امروز نیست.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: keepingcurrentmatters.com