آیا افزایش نرخ بهره وام مسکن در آمریکا موجب ترکیدن حباب قیمت مسکن خواهد شد؟

قیمت املاک و مستغلات رو به افزایش است و هزینه های ساخت و ساز نیز با آن همراه است. کاهش نرخ بهره وام مسکن و افزایش تقاضا برای خرید مسکن باعث افزایش قیمت خانه می شود. در حال حاضر، نرخ بهره وام مسکن در سطح پایین بی سابقه ای قرار دارد و به خریداران این امکان را می دهد تا خانه های گران قیمت تری را خریداری کرده و در عین حال بازپرداخت های ماهانه خود را همسان با روال قبل نگه دارند. به طور همزمان تقاضا برای خرید خانه در حال افزایش است، این امر باعث می شود که جنگ های مزایده ای به یک امر معمول تبدیل شود. بانک مرکزی ایالات متحده (Federal Reserve) راه حلی برای کاهش سرعت افزایش قیمت ملک دارد.

مسکن آمریکا این مقاله منتشر شده در وبسایت forbes، را به شما همراهان گرامی تقدیم می کند.

بسیاری بر این باورند که با افزایش نرخ بهره وام مسکن، افزایش قیمت مسکن به سرعت متوقف می شود، و شاید حتی کاهش یابد. منطقی خواهد بود. اما اگر هنوز تقاضا آنقدر زیاد باشد که افزایش نرخ بهره وام تأثیر بر قیمت مسکن نداشته باشد، چطور؟

بانک مرکزی آمریکا نرخ بهره وام را مستقیماً کنترل نمی کند، آنها این کار را با تأثیر بر عرضه پول، در اصل میزان پول نقد در بازار انجام می دهند. تزریق پول به اقتصاد کار نسبتاً ساده ای است. چاپ پول، خرید کردن تا جایی که امکان دارد و گردش پول توسط فروشندگان. هنگامی که پول نقد در بازار جریان پیدا می کند، استقراض آسانتر می شود و بنابراین نرخ بهره کاهش می یابد.

در آغاز همه گیری بیماری در آمریکا، حدود 4 تریلیون دلار پول در گردش بود. در حال حاضر، این رقم در حدود 6.8 تریلیون دلار است. این یک افزایش تقریباً 2.8 تریلیون دلاری است، نتیجه ای که زمانی رخ داد که بانک مرکزی خرید اوراق بها دار با پشتوانه و تضمین وام مسکن را آغاز کرد. بانک مرکزی این کار را با چاپ پول و سپس خرید اوراق بها دار و نگهداری آنها به عنوان دارایی انجام می دهد و فروشندگان به نوبه خود پول نقد را دریافت می کنند. سپس فروشندگان خریدها و سایر سرمایه گذاری های خود را انجام می دهند و بدینسان پول به گردش در می آید. بانک مرکزی آمریکا در حال حاضر 2.5 تریلیون دلار اوراق بها دار با پشتوانه وام مسکن دارد و اشتیاق ثابتی برای خرید تقریباً 120 میلیارد دلار اوراق بها دار با پشتوانه وام مسکن و اوراق قرضه در هر ماه را دارد.

برداشتن پول از اقتصاد برای کنترل قیمت ها کمی پیچیده تر است. برای کاهش مقدار پول در گردش، بانک مرکزی باید دارایی های خریداری شده خود را با تخفیف بفروشد. سرمایه گذاران فرصت طلب دارایی ها را می خرند و بنابراین نقدینگی کمتری دارند. پولی را که بانک مرکزی برای هر فروش دریافت می کند اساساً سوزانده می شود. هنگامی که پول نقد کمتری در بازار موجود باشد، وام گرفتن گرانتر می شود و نرخ بهره وام باید افزایش یابد (نرخ بهره قیمت پول است). و همه می دانیم که هر چه نرخ بهره وام بالاتر باشد، بودجه ما تنگ تر می شود.

بنابراین این سؤال مطرح می شود که اگر ما با حباب قیمت مسکن مواجه هستیم که قیمت ها به دلیل نرخ پایین بهره به طرز دیوانه واری افزایش می یابد، آیا بانک مرکزی نمی تواند همه اوراق بها دار خود را با وام مسکن بفروشد؟ نرخ بهره دوباره افزایش می یابد، افزایش قیمت متوقف می شود و عرضه پول دوباره به 4 تریلیون دلار باز می گردد. این باعث می شود همه چیز به حالت عادی برگردد، درست است؟

متأسفانه، مسائل بیشتری در این زمینه نقش دارند و بانک مرکزی ممکن است آنقدرها که در بازار به نظر می رسد قدرت نداشته باشد. نرخ های پایین بهره وام باعث ایجاد انحراف در اذهان شده و توجه کافی به میزان تقاضا برای مسکن نشده است. تعداد افراد متقاضی خرید خانه زیاد است و تعداد خانه برای فروش کافی نیست. در حال حاضر میزان برآورد شده کمبود مسکن حدود 5.5 الی 6 میلیون خانه مسکونی است. میانگین قیمت فروش مسکن در ایالات متحده حدود 375,000 دلار است، بنابراین با برآورد محافظه کارانه، تقاضای مازاد بر 2 تریلیون دلار وجود دارد که اگر بتوانیم خانه های کافی برای فروش داشته باشیم، آماده دریافت وام هستیم.

بنابراین، نرخ بهره بالاتر وام چه تأثیری بر 2 تریلیون دلار تقاضای اضافی مسکن خواهد داشت؟

یک خانه به ارزش 375,000 دلار با نرخ پایین و کم سابقه بهره وام مسکن به میزان 2.8 درصد امروزی، منجر به پرداخت 100,000 دلار سود در مدت 30 سال می شود و قیمت کل خرید خانه را به 475,000 دلار نزدیک می کند. اگر نرخ بهره وام مسکن به 6 درصد برسد، 100,000 دلار دیگر به سود پرداختی اضافه کنید و قیمت کل خرید خانه را 575,000 دلار در نظر بگیرید. علاوه بر این، اگر نرخ بهره به 8 درصد برسد، کل هزینه خرید مسکن به 675,000 دلار افزایش می یابد.

هنگام خواندن این مطلب، ممکن است به این فکر کنید که، بله! از پرداخت سود متنفر هستید. و درک کنید که چرا افزایش نرخ بهره وام خریداران را نسبت به خرید خانه کندتر می کند و آنها را از خرید باز می دارد. با این حال، برای پیش بینی همه چیز از زمان شروع همه گیری بیماری، قیمت متوسط خانه بیش از 50,000 دلار افزایش یافته است و هیچ نشانه ای از توقف در خرید خانه را نشان نمی دهد.

این 50,000 دلار افزایش در قیمت املاک و مستغلات قابل مقایسه با افزایش نرخ بهره وام مسکن می باشد و هیچ اتفاقی نمی افتد. تقاضا بسیار زیاد است.اگر یک خریدار مسکن مجبور باشد بین نرخ بهره پایین تر و خانه ای با قیمت 50,000 دلار گرانتر، یا بین خانه ای با قیمت 50,000 دلار پایین تر و نرخ بهره بالاتر یکی را انتخاب کند، در نهایت بی تفاوت خواهد بود زیرا هنوز هم هزینه برای او یکسان خواهد بود.

این بدان معناست که اگر بانک مرکزی انباشتی را با 2 تریلیون دلار به واسطه اوراق بها دار با پشتوانه وام مسکن انجام دهد، پول نقد را جذب کند و نرخ بهره وام مسکن را به 5 درصد، 6 یا 8 درصد افزایش دهد، ما هنوز 2 تریلیون دلار تقاضای مازاد برای خرید خانه داریم که همچنان به دنبال خرید خانه با نرخ بهره بالاتر هستند.

برخی از خریداران بالقوه خانه ممکن است فعلاً تسلیم شده و با والدین یا دوستان خود به زندگی ادامه دهند، اما حتی اگر نیمی از تقاضاهای خرید مسکن از بین بروند، ما هنوز خانه کافی برای پاسخگویی به تقاضاهای باقی مانده نداریم. در نهایت حتی اگر بانک مرکزی عرضه پول را کاهش داده و نرخ بهره را افزایش دهد، انتظار نداشته باشید که این امر از افزایش قیمت خانه ها در سراسر کشور جلوگیری کند.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com