3.3 انواع وام را بهتر بشناسید

برای خرید خانه ممکن است گزینه های متعددی برای وام مسکن پیش رو داشته باشید.

اگر تا به حال به دنبال وام مسکن رفته باشید، می دانید که انواع بسیار زیادی از این وام ها وجود دارد. شاید وام دهنده یا مشاور نوع خاصی از وام را پیشنهاد دهد، اما این دلیل نمی شود که شما هم اطلاعات خودتان را افزایش ندهید. به هر حال خرید مسکن یکی از بزرگ ترین تصمیم های مالی در کل زندگی شماست و نباید چشم و گوش بسته وارد این مسیر شوید.

ما پیشنهاد می کنیم قبل از اقدام به دریافت وام، حداقل با سه وام دهنده تماس بگیرید.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!

با وام دهندگان در مورد چه صحبت کنیم؟

وقتی برای اولین بار با وام دهنده تماس می گیرید حقیقت را بگویید، اینکه دنبال تهیه مناسب ترین وام مسکن هستید. سعی کنید در عرض چند هفته با تمامی وام دهندگان مورد نظر خود تماس بگیرید تا آمار دقیق و بروزی برای مقایسه در دست داشته باشید.

وام معمولی بگیریم یا دولتی؟

وام های مسکن به دو گروه اصلی تقسیم می شوند: وام های معمولی و دولتی، که هر یک بهره، دستمزد و قوانین جداگانه خود را دارند.

اگر به دنبال نرخ های مناسب هستید، وام معمولی بگیرید

هر وامی که از طرف دولت صادر نشود از نوع معمولی است، یعنی وام دهندگان خصوصی آن را ارائه می کنند، مانند بانک ها و credit union ها. معمولا برای اقدام به دریافت این نوع وام ها باید کردیت اسکور و درآمد مناسبی داشته باشید، البته شرایط هر وام دهنده با هم فرق می کند.

همیشه هم مجبور نیستید 20% پول پیش پرداخت را از جیبتان پرداخت کنید. می توانید به جای آن بیمه خصوصی وام مسکن یا PMI تهیه کنید. وام های معمولی به طور عمده از نوع وام های “سازگار” هستند. این دو اصطلاح غالبا به جای هم استفاده می شوند.

وام “سازگار” یعنی چه؟

به طور کلی وام معمولی یا از نوع سازگار است، که معمولا اکثر وام ها از این نوع هستند، و یا ناسازگار، که معمولا نادر تر هستند.

وام های سازگار:

  • از ضوابط شرکت های دولتی (GSE ها) یعنی Fannie Mae و Freddie Mac پیروی می کنند
  • بهره آن ها کمتر از وام های ناسازگار است
  • اگر شرایط دریافت وام را نداشته باشید جای مذاکره نیست
  • بیشتر از مقدار حداکثر تعیین شده توسط GSE ها قادر به پرداخت وام نیستند

وام های ناسازگار:

  • از ضوابط GSE ها پیروی نمی کنند
  • وام های “جامبو” ارائه می دهند که بیش از مبلغ حداکثر وام های سازگار است
  • بیمه ای در کار نیست، بنابراین در صورت ورشکستگی شما وام دهنده ضرر می کند
  • میزان بهره، هزینه ها و شرایط وام را وام دهنده تعیین می کند که معمولا تفاوت های زیادی با وام دهنده های دیگر دارد

وام دولتی برای افرادی که به کمک نیاز دارند گزینه بهتری است

افرادی که برای اولین بار وام مسکن دریافت می کنند بیشتر مایل به دریافت وام ها دولتی هستند، چرا که کار خریدار را راحت تر می کنند. معمولا خیلی روی کردیت اسکور سختگیری نمی کنند، به پیش پرداخت زیادی نیاز ندارند (حتی گاهی اوقات به پیش پرداخت هم نیاز ندارند)، و حتی بیمه وام مسکن هم نمی خواهند. این وام ها هم انواع مختلفی دارند که در زیر شرح داده شده است:

  • وام های فدرال مسکن یا FHA

این وام ها به پیش پرداخت زیادی نیاز ندارند، اما باید حق بیمه وام مسکن یا MIP تهیه کنید. MIP هم مشابه به PMI است، با این تفاوت که باید در ابتدا مبلغی را بپردازید و سپس تا آخرین اقساط وام هزینه این بیمه را هم بدهید. مگر اینکه 10% از مبلغ خانه را به صورت پیش پرداخت بدهید، که در این صورت تنها باید به مدت 11 سال MIP تهیه کنید.

اگر کردیت اسکور خیلی خوبی ندارید، این وام گزینه مناسبی برای شماست، زیرا که معمولا در مورد کردیت اسکور کمتر سختگیری می شود.

تمامی افراد با هر نوع سطح درآمدی می توانند اقدام به دریافت وام FHA از وام دهندگان معتبر کنند، اما توجه کنید که مبلغ وام محدود است. برای کسب اطلاعات بیشتر و یافتن وام دهندگان معتبر به این آدرس مراجعه نمایید: www.fha.gov .

  • وام وزارت کشاورزی آمریکا (USDA) برای توسعه مناطق حومه ای

این وام های دولتی بیشتر مختص خانواده های کم درآمد است که مایلند در مناطق حومه ای زندگی کنند. مناطق حومه ای به مناطقی گفته می شود که تعداد ساکنین آن کمتر از 20 هزار نفر است.

حداقل درآمد لازم برای اقدام به دریافت این وام به تعداد اعضای خانواده و مکان خانه بستگی دارد. بهره هم کمتر از حد معمول است، در مورد کردیت اسکور حساسیت زیادی نشان نمی دهند، و نیاز به تهیه بیمه یا پیش پرداخت هم ندارید.

این وام خود به نوع تقسیم می شود: گارانتی شده و مستقیم. وام های گارانتی شده توسط وام دهندگان معتبر ارائه می شوند و 100% هزینه خانه را پرداخت می کنند و هیچ محدودیت قیمتی هم ندارند (البته به جز توانایی پرداخت شما). وام های مستقیم هم توسط ادارات توسعه مناطقه حومه ای داده می شوند و می توان از آن برای کمک به پیش پرداخت یا به عنوان وام مسکن استفاده کرد، البته تنها در صورتی که نتوانید از وام دهنده دیگری وام بگیرید. برای کسب اطلاعات بیشتر به این آدرس مراجعه نمایید: eligibility.sc.egov.usda.gov

  • وام های VA

این وام ها مختص نظامیان، کهنه سربازان، یا همسران سربازان درگذشته است. این وام ها یا به پیش پرداخت کم نیاز دارند یا اصلا پیش پرداخت نمی خواهند. نیازی به تهیه بیمه هم نیست و میزان بهره هم کمتر از معمول است. البته باید هزینه کلوزینگ و 1% کل مبلغ وام را هم از جیب خودتان بپردازید. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد این وام ها به www.va.gov مراجعه کنید یا با شماره 800-827-1000 تماس بگیرید.

برنامه های ویژه وام مسکن

عده ای از وام های مسکن هم صرفا برای افراد خاص با شرایط خاص، از جمله خریداران اول مسکن، تعبیه شده اند.

  • وام های آژانس مالی مسکن فدرال (HFA)

بسیاری از آژانس های ایالتی مسکن فدرال برای خانه اولی ها وام مسکن ارائه می دهند و غالبا در تامین پیش پرداخت و هزینه های کلوزینگ هم کمک می کنند. برای کسب اطلاعات بیشتر با اداره محلی خود یا مشاور خرید ملک تماس بگیرید.

  • وام های شهری یا بخشی

بسیاری از شهر ها و بخش ها به خانه اولی هایی که می خواهند در مناطق مربوطه خانه بخرند، وام مسکن ارائه می کنند و در رابطه با هزینه پیش پرداخت و کلوزینگ هم به متقاضیان کمک می کنند. برای کسب اطلاعات بیشتر با مشاور خرید ملک یا آژانس های محلی تماس بگیرید.

  • وام های مخصوص خانه اولی ها

بر اساس قانون فدرال سرمایه گذاری مجدد در جامعه، بانک ها باید بخشی از درآمد خود را صرف کمک به افزایش تعداد صاحبان خانه کنند. در نتیجه معمولا برای خانه اولی ها وام هایی با بهره کم یا پیش پرداخت متفاوت ارائه می شود. برای کسب اطلاعات بیشتر به طور مستقیم با بانک مورد نظر تماس بگیرید یا با مشاور خرید ملک صحبت کنید.

  • وام های پر هزینه

جالب است بدانید وام های پر هزینه ای هم وجود دارند(که غالبا این نام را روی خود نمی گذارند) که دارای بهره و هزینه های بالاتر از معمول هستند. البته تعداد این وام ها زیاد نیست. در صورتی که بخواهید برای چنین وامی اقدام کنید، باید با مشاور خرید ملک صحبت کنید تا به طور کامل متوجه شرایط وام بشوید.

  • وام های مطابق با قانون شریعت

با توجه به قوانین اسلام، دریافت بهره ممنوع است، بنابراین برخی وام ها انواعی از وام های مطابق با قوانین اسلام ارائه می دهند. البته در نهایت هزینه این وام ها بالاتر از وام های معمولی است، مثلا وام دهنده خانه را می خرد و شما برای اقامت در آن اجاره پرداخت می کنید و بخشی از اجاره صرف خرید خانه می شود. بعد از آخرین پرداخت، مالکیت خانه به نام شما در می آید.

حتی وام دهنده می تواند خانه را بخرد و برای جبران بهره، آن را با قیمت بالاتر به شما بفروشد. سپس شما برای خرید این خانه هر ماه پولی را به بانک پرداخت می کنید.

قرارداد قباله ای جایگزینی برای وام مسکن است

قرارداد قباله ای وام مسکن نیست، بلکه قراردادی است که با فروشنده می بندید تا در ازای پرداخت هزینه ماهانه در ملک او اقامت کنید، در حالی که ملک هنوز به نام اوست.

در واقع شما به طور مستقیم به فروشنده اقساط می پردازید و بعد از اتمام سال های قرارداد، باید یک مبلغ بزرگی بپردازید تا خانه را بخرید، که معمولا باید برای پرداخت این مبلغ وام مسکن بگیرید. این نوع قرارداد ها ممکن است خطرناک باشند، پس بهتر است قبل از امضا کاملا با قوانین آن آشنا شوید و با مشاور خرید ملک مشورت کنید.

البته برخی آژانس های عمومی معتبر هم از همین طریق اقدام به فروش خانه می کنند، و معمولا افراد با درآمد کم الی متوسط را هدف قرار می دهند. برای برخی این قرارداد ها گزینه مناسبی هستند.

معایب قرارداد های قباله ای:

  • ملک به نام فروشنده باقی می ماند
  • در صورت عدم پرداخت اقساط، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند و مبلغ پرداختی را هم نزد خود نگه دارد
  • نیازی به ارزیابی رسمی خانه نیست، بنابراین ممکن است مبلغی بالاتر از معمول به شما پیشنهاد شود
  • تضمینی به پرداخت وام مسکن توسط فروشنده نیست و در صورت بازستانی ملک، پولتان از دست می رود
  • برای پرداخت مبلغ بزرگ در انتهای قرارداد باید شرایط دریافت وام مسکن را داشته باشید

مزایای قرارداد های قباله ای:

  • مناسب برای افرادی که در حال حاضر شرایط دریافت وام مسکن را ندارند
  • قابل مذاکره برای پیش پرداخت و هزینه های کلوزینگ
  • مالیات قابل کسر برای پرداخت بهره و مالیات ملک

نوع اقساط وام خود را بهتر بشناسید

هر وامی که انتخاب کنید، باید اقساط آن را مطابق به یکی از حالات زیر پرداخت کنید.

  • بهترین گزینه: وام با بهره ثابت

به خانه اولی ها پیشنهاد می شود از این نوع وام ها تهیه کنند، چرا که در طول مدت وام بهره ثابتی پرداخت می کنند، و این یعنی اقساط شما هم ثابت خواهد بود.

مزایا: اقساط ثابت – عدم افزایش بهره – پرداخت وام در طول مدت معین

معایب: ممکن است بهره آن در مقایسه با وام های دیگر بالاتر باشد

  • وام با بهره متغیر (ARM)

بعد از گذر مدتی مشخص، بهره شما مطابق با شرایط بازار بالا یا پایین می رود. معمولا محدودیتی برای افزایش بهره آن وجود دارد، اما باز هم وام پر ریسکی به شمار می شود، برای همین بهتر است قبل از اقدام به دریافت آن، به خوبی تحقیق کنید.

مزایا: بهره و اقساط کم به مدت محدود – ممکن است بتوانید وام بزرگ تری دریافت کنید

معایب: در صورت افزایش نرخ بهره اقساط شما هم افزایش پیدا می کند – ممکن است دیگر توان پرداخت اقساط را نداشته باشید

  • وام بالونی

در این نوع وام به مدت کوتاهی اقساط می پردازید، اما بعد از گذر این مدت باید کل مبلغ وام را بپردازید، که معمولا باید برای این کار یا ریفایننس کنید و یا وام مسکن جدید دریافت کنید. این نوع وام ریسک زیادی دارد و برای خانه اولی ها پیشنهاد نمی شود.

مزایا: اقساط کمتر – امکان دریافت وام بیشتر

معایب: پرداخت بخش اعظمی از وام در انتهای مدت مشخص شده – احتمال دریافت نکردن وام جدید مورد نیاز – امکان بالا رفتن بهره

  • وام های بهره ای (interest-only)

تنها ملزم به پرداخت بهره، مالیات ملک و بیمه هستید. معمولا مدت وام کمتر است و به هر حال باید مبلغ اصلی وام را بپردازید. این وام هم بسیار پر ریسک است و بهتر است سراغ آن نروید.

مزایا: اقساط کمتر – احتمال دریافت وام بیشتر

معایب: عدم پرداخت مبلغ اصلی وام – در صورت کاهش ارزش خانه بدهکار می شوید

دانستنی!

وام دهندگان اکثر وام های مسکن اعطا شده را در بازار ثانویه به شرکت های دولتی یا GSE ها می فروشند. یعنی اول به متقاضی وام می دهند، سپس حقوق وام را به شرکت های ثانویه می فروشند و از پول حاصله برای اعطای وام های بیشتر استفاده می کنند.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!

 

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.