4.3 توضیحاتی در مورد انواع خانه ها و حق مالکیت آن ها

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!

چه نوع خانه ای بخریم؟ کلید نخورده یا استفاده شده؟

یکی از اولین سوال هایی که در پروسه خرید مسکن با آن روبرو می شوید نوع مسکن مورد نظر است. ابتدا در مورد خانه های کلید نخورده صحبت می کنیم:

مزایای خانه های نوساز کلید نخورده

• دارای امکانات مدرن
• نیازمند تعمیرات و بازسازی های محدود
• ضمانت سازنده
• نسبتا کم مصرف
• مطابق با قوانین ساخت و ساز جدید

معایب خانه های نوساز کلید نخورده

• شاید مشابه به خانه های دیگر باشد
• گیاهان هنوز تازه کاشته شده اند
• ممکن است گران تر باشند
• ممکن است مسیر رفت و آمد به محل کار زیاد باشد

یادتان باشد صرف اینکه خانه ای نوساز است دلیل نمی شود که هیچ مشکلی ندارد. ممکن است تا سال ها بعد ایراد های ساختمان مشخص نشود. برای حفظ حقوق خود، از سازنده بخواهید که موارد زیر را در اختیار شما قرار دهد:

• نام پیمان کاران و متصدیانی که روی ملک کار کرده اند
• طرح های حاوی مهر مهندس و طراح
• توضیحی از مراقبت های لازم
• ضمانت های سازنده و تولید کنندگان

کدام یک به صرفه تر است؟ هزینه سکونت (occupancy fee) یا مالیات ملک؟

اگر پیش از یکم ژانویه خانه نوسازی را بخرید و به آن نقل مکان کنید، تا آخر سال به جای مالیات ملک، هزینه سکونت از شما دریافت خواهد شد. معمولا مالیات بیشتر از هزینه سکونت است، پس پیش از خرید ملک حتما با اداره ارزیابی محلی تماس بگیرید و در مورد مقدار مالیات سوال کنید.

انواع ساخت و ساز

اگر می خواهید خانه ای نوساز بخرید، باید بدانید که سه نوع خانه نوساز وجود دارد که بهتر است تفاوت های آن ها با یکدیگر را بدانید.

• ساخته شده در محل یا site-built

به این خانه ها stick-built هم گفته می شود و تمامی بخش های خانه در محل ساخته می شود. این همان شیوه سنتی ساخت و ساز است و اکثر خانه ها هم از این نوع هستند.

• پیش ساخته/چند بخشی یا prefab/modular

خانه های پیش ساخته به انواعی گفته می شود که بخش بخش و در کارخانه ها ساخته می شوند و سپس به محل ساخت و ساز آورده می شوند. این نوع خانه ها ممکن است قیمت کمتری داشته باشند و سریع تر ساخته شوند، اما الزاما هم اینطور نیست.

• مصنوع یا manufactured

خانه های مصنوع که از قدیم الایام به خانه های سیار معروفند، به کلی در کارخانه ها ساخته و به محل مورد نظر منتقل می شوند. معمولا قیمتشان کمتر است اما ارزششان هم خیلی بالا نمی رود.

آیا خرید خانه های مشکل دار فکر خوبی است؟

خانه های مشکل دار که معمولا در حال طی پروسه سلب مالکیت هستند گزینه های پر ریسکی هستند، البته گاهی اوقات هم می توان این نوع خانه ها را به قیمت کمتر از معمول خرید، مخصوصا اگر بودجه کافی برای انجام برخی تعمیرات را داشته باشید. فقط حتما پیش از خرید این نوع ملک ها تحقیق کنید و دانش خود را بالا ببرید. معمولا خانه های مشکل دار به سه نوع زیر تقسیم می شوند:

• شورت سیل ها

شورت سیل زمانی رخ می دهد که خریدار توانایی پرداخت اقساط وام مسکن را از دست می دهد و می خواهد خانه خود را به مبلغ کمتر از بدهی خود به فروش برساند. معمولا از این روش برای جلوگیری از سلب مالکیت و با توافق وام دهنده استفاده می شود. وام دهنده باید پیشنهاد را قبول کند و حتی می تواند پیش از کلوزینگ از انجام معامله خودداری کند، و برای همین است که ممکن است برایتان مشکل ایجاد شود.

معمولا شرایط این نوع املاک بهتر از سلب مالکیت شده هاست، زیرا هنوز هم کسی ساکن آن است. البته پروسه فروش می تواند ماه ها طول بکشد و برای همین بهتر است با وکیل املاک و مستغلات مشورت کنید.

• فروش توسط متولی یا Sheriff’s sales و Trustee sales

املاک سلب مالکیت شده در این نوع رویداد ها به فروش می روند. این رویداد ها مزایده های عمومی هستند که هر کسی می تواند در آن شرکت کند، اما معمولا وام دهنده مبلغ بدهی خریدار را پیشنهاد کرده و برنده می شود و بعدا دوباره خانه را به فروش می گذارد. این نوع املاک ریسک بسیار زیادی دارند و حتما باید پیش از اقدام به خرید با وکیل مشورت کنید. این ریسک ها عبارتند از:

– بسیاری از خانه های سلب مالکیت شده به همان نحوی که هستند به فروش می روند و ممکن است نیازمند تعمیرات زیادی باشند

– معمولا نمی توانید پیش از خرید خانه آن را بازرسی کنید اما می توانید به مزایده بازرس بیاورید

– ممکن است مالک مطلق نشوید

– باید در جا و نقد هزینه خانه را بپردازید

• REO ها

REO ها یا املاک متعلق به وام دهنده امن ترین نوع املاک مشکل دار هستند. این املاک سلب مالکیت گشته اند و دوباره توسط وام دهنده در بازار به فروش گذارده شده اند. بانک ها معمولا این املاک را با قیمت کم به فروش می گذارند تا هر چه سریع تر به فروش روند. حتی ممکن است امتیازاتی چون هزینه های کم کلوزینگ و… هم برای خریدار قائل شوند. بانک از نظر قانونی ملزم به پرداخت حق رهن یا lien ملک است و از این بابت نگرانی نخواهید داشت. همچنین می توانید پیش از خرید خانه بازرس همراه خود ببرید تا هزینه های تعمیرات را برآورد کنید.

چه نوع خانه ای می خواهید بخرید؟

خانه ها چه کلید نخورده باشند و چه استفاده شده، انواع مختلفی دارند که در زیر توضیح داده شده است:

• خانه های مختص یک خانواده یا single-family

این خانه ها به املاک دیگر متصل نیستند و مالک هم خانه و هم زیربنای آن را صاحب می شود. از طرفی مسئولیت تمامی تعمیرات و… بر دوش شماست و این یعنی باید خوب هزینه های خود را مدیریت کنید. البته حسن بزرگ این خانه ها حریم خصوصی آن هاست و اینکه اگر در آینده نیاز به اتاق های بیشتری داشته باشید، احتمالا به راحتی می توانید این کار را انجام دهید.

• خانه های چند خانوار یا multifamily

این نوع خانه ها در یک زمین قرار دارند اما به چند واحد جداگانه تقسیم می شوند. در این نوع خانه ها شما هم صاحب زمین، هم بنا و هم واحد های آن هستید و مسئولیت نگهداری و هزینه های همه این ها بر دوش شماست. اگر قصدتان از خرید این نوع املاک اجاره دادن آن هاست، بهتر است با وام دهنده خود صحبت کنید، زیرا ممکن است شرایط جداگانه ای برای این املاک داشته باشند. همچنین اطمینان حاصل کنید که از نظر قانونی منعی برای اجاره دادن این ملک وجود ندارد.

• تاون هاوس

تاون هاس ملکی هست که خانه های دیگر متصل است و این یعنی ممکن است چندین دیوار مشترک با همسایه ها داشته باشید. ملک و زمین از آن شماست، اما مکان های عمومی را باید با همسایگان به اشتراک بگذارید و انجمن مالکان خانه یا Homeowners association هم وجود خواهد داشت. حسن این خانه ها هم این است که لازم نیست زیاد نگران هزینه های نگهداری باشید.

• کاندومینیوم

کاندومینیوم به واحد های شخصی در ساختمان های بزرگ گفته می شود، و این یعنی مشابه با تاون هاوس ها دیوار های مشترکی با همسایگان خواهید داشت. برخلاف تاون هاوس ها، نه تنها فضا های عمومی، بلکه زمین خانه را هم با همسایگان به اشتراک می گذارید و انجمن مالکان خانه هم وجود دارد. هزینه های نگهداری و مسئولیت های آن کمتر از انواع دیگر است.

انجمن مالکان خانه چیست؟

اگر بخواهید تاون هاوس یا کاندومینیوم بخرید، باید به انجمن مالکان خانه هم عادت کنید. البته به تازگی معمول شده است که ساکنین خانه های تک خانواده هم انجمنی برای خود تشکیل دهند. در زیر وظایف این انجمن را شرح خواهیم داد:

• تعیین طرح ها، ضوابط و محدودیت ها

به این سه مورد CC&Rs هم گفته می شود که انجمنی شرایط مخصوص خود را دارد. ممکن است داشتن حیوانات خانگی را قدغن اعلام کنند یا از نظر رنگ ساختمان خانه و تزئینات حیاط محدودیت هایی مشخص کنند. قبل از خرید خانه مورد نظر خود، فرم CC&Rs را مطالعه کنید. این فرم معمولا بند های زیادی دارد، اما باید آن را مطالعه کنید تا با قوانین محیط زندگی خود آشنا شوید. اگر سوالی در مورد این قوانین یا انجمن دارید، با وکیل مشورت کنید.

• هزینه های انجمن

هزینه ها با هم فرق می کنند، اما از آن برای انجام نگهداری های روتین یا پرداخت قبوض و… استفاده می شود و مقداری پول هم برای اقدامات آینده پس انداز می شود.

• چه سوالاتی را به مدیران انجمن مطرح کنیم؟

خوب است قبل از خرید خانه جواب سوالات زیر را بگیرید. نیز اگر می توانید در یکی از جلسات انجمن شرکت کنید تا بیشتر با شیوه کار آن ها آشنا شوید.

– آیا پول کافی برای تعمیرات احتمالی پس انداز شده است؟

– برنامه ای برای هزینه های ارزیابی یا تعمیرات پر هزینه دارند؟

– آیا فروشنده هزینه های انجمن و ارزیابی را پرداخته است؟

– آیا انجمن ورشکست یا درگیر پرونده های قضایی شده است؟

– آیا می توانید منابع مالی انجمن را مشاهده کنید؟ (ممکن است در فرم CC&Rs آورده شده باشد)

تعاونی مسکن یا Housing cooperative

تعاونی های مسکن هم نوع ویژه ای از مسکن هستند که به آن ها co-op هم گفته می شود. اعضای تعاونی هر کدام حق سکونت در یک واحد را دارا هستند، اما در واقع علاوه بر واحد، مالک بخش های عمومی ساختمان نیز هستند. تعاونی ها هم CC&R ها و محدودیت های خاص خود را دارند، مثلا محدودیت فروش سهم یا ارجحیت برخی اعضا به اعضای دیگر یا محدود کردن قیمت.

چند نوع حق مالکیت داریم؟

یک خانه می تواند به اسم یک نفر یا چند نفر باشد که در کلوزینگ تعیین می شود. در زیر سه نوع حق مالکیت استاندارد توضیح داده شده است:

• مالکیت واحد یا Solo ownership

همان طور که از اسمش مشخص است، در این شرایط یک نفر مالک ملک است و بعد از مرگ آن شخص، آن ملک به شخصی که فرد تعیین کرده است به ارث می رسد. اگر وصیت نامه ای وجود نداشته باشد، ملک و سایر دارایی های شخص متوفی به دادگاه می رسد و بین وارثان تقسیم می شود. حالا که می خواهید خانه بخرید، بد نیست وصیت نامه ای هم برای خودتان آماده کنید.

• مالکیت مشترک یا Joint tenancy

در این حالت ملک به نام دو نفر یا بیشتر ثبت می شود و در صورت مرگ یکی از مالکان، سهم آن شخص به مالکان دیگر می رسد. به این قانون “حقوق بازماندگان” یا “right of survivorship” گفته می شود. خیلی از زوج ها به این روش خانه می خرند، اما این حالت مختص افراد متاهل نیست. در صورتی که سوالی در این مورد دارید، خوب است با وکیل مشورت کنید.

• مالکیت عمومی یا tenancy in-common

در این حالت هم چندین نفر مالک خانه هستند، اما سهم آن ها با هم برابر نیست. هر یک از مالکان می تواند سهم خود را بفروشد و در صورت مرگ هم سهم به وارث آن ها می رسد، و در صورت عدم وجود وصیت نامه هم بین وارثان تقسیم می شود. اگر می خواهید به این نحو خانه بخرید، بهتر است قراردادی تنظیم کنید و در آن جزئیات هزینه ها و شریط فروش خانه را تعیین کنید.

این ها رو بیخیال، اصلا Real estate یا املاک و مستغلات چیست؟!

این عبارت یک لفظ قانونی است که به حق مالکیت ملک اشاره می کند. املاک و مستغلات شامل زمین، هوای اطراف آن، زمین زیر آن، و هر آن چیزی که به طور دائمی متصل به ملک باشد، مانند ساختمان ها، درختان، فاضلاب ها و غیره، است. طبیعتا شمایی که صاحب خانه می شوید می توانید کار هایی را انجام دهید که مستاجران نمی توانند. به عنوان مثال:

• در ملک سکونت گزینید یا از آن استفاده کنید
• مواردی را بر آن بیفزایید
• آن را اجاره دهید یا بفروشید
• آن را به وارث خود بدهید

یادتان باشد که دولت هم حقوقی دارد

در حالی که مالک ملک شما هستید، دولت هم حقوقی در رابطه با آن دارد که در زیر به تعدادی از این حقوق اشاره می کنیم:

• مالیات

هر سال ارزیاب بخش ارزش اموال مشمول مالیات را تعیین می کند و بدین ترتیب مالیات ملک مشخص می شود. معمولا ارزش مالیاتی با ارزش بازاری متفاوت است. مالیات ملک یک سال زودتر تعیین می شود، و این یعنی مالیاتی که می پردازید به نرخ سال پیش است.

• قدرت نظارتی

دولت می تواند قوانینی به نفع امنیت عمومی وضع کند. مثلا می تواند قوانین ساخت و ساز یا ناحیه بندی یا زیست محیطی تعیین کند.

• حق خرید اجباری

با توجه به این قانون دولت های فدرال، ایالتی و محلی حق دارند که املاک خصوصی را برای کاربرد های عمومی و به قیمت روز بخرند. تحت شرایط خاص مالک ملک می تواند از این حق شکایت کند.

هر موقع که احساس کردید نیاز به اطلاعات دیگری دارید، می توانید با مراجعه به صفحه تایملاین مسکن پاسخ سوالات خود را بیابید و تک تک مراحل خرید مسکن را مشاهده کنید!