ما هو المبلغ الذي يمكنك خصمه من الضرائب المفروضة على عقار خصصته للاستثمار؟

يسعى الإسكان في أمريكا إلى شرح كيفية إدارة قوانين الضرائب المعقدة فيما يتعلق بالاستثمار في العقارات وطرق التوفير في هذا المجال عن طريق تعريفك بالمصطلحات الضريبية الأساسية وذلك عبر اختيار مقالة منشورة في موقع Zillow.

 

يمكنك كمستثمر عقاري إدارة فواتيرك الضريبية وتعظيم العائد الاستثماري بعد خصم الضريبة منه. وللقيام بهذا يجب أن تعرف الطرق الأساسية لكيفية فرض الضرائب على الأوراق المالية العقارية وأن يكون لديك إدراك عام لمفاهيم مجردة مثل حساب أساس ضرائبك وكذلك استهلاك استثمار رأس المال.

الضرائب على الدخل الناتج عن التأجير

تقوم دائرة خدمات العوائد الداخلية Internal Revenue Service (IRS) في أمريكا بفرض الضرائب على الأوراق المالية للعقارات للمستثمرين الذين على قيد الحياة بطريقتين أوليتين: ضرائب على العوائد وضرائب على فوائد الاستثمار. (الطريقة الثالثة هي الضرائب على العقار وهي تُفرض فقط على المستثمرين الذي ليسوا على قيد الحياة).

هناك ضريبة على الدخل الناتج عن التأجير: يجب عليك الإعلام عن الدخل الناتج عن تأجير عقاراتك في إقرارك الضريبي ويجب عليك تسديد الضرائب على هذا الدخل. خلافاً للأجور لا يخضع الدخل الناتج عن تأجير عقار إلى ضريبة قانون مساهمات التأمين الفيدرالي Federal Insurance Contributions Act (FICA).

دخلك هو كل ما تحصل عليه من الإيجار وحق الامتياز في العقارات مطروحاً منه المصاريف مثل فائدة القرض العقاري وعمليات الصيانة اللازمة لترميم العقار من أجل إيصال حالته إلى المستوى القياسي الأدنى. لا يمكن خصم الموارد الإضافية أو حالات الترميم من الدخل الناتج عن التأجير في الاستثمارات الأساسية مثل الأبنية الجديدة.

الضرائب على أرباح رأس المال

تفرض دائرة IRS عليك ضريبة من أجل كل ربح خالص تحصل عليه عند بيع عقار ما. وإن عملت أقل من عام واحد في بيع وشراء العقارات فإنك تدفع ضريبة على ربح رأس المال قصير الأمد والتي معدلها هو نفس معدل دخلك الهامشي (marginal income tax rate). فإن كنت في الفئة التي تدفع معدل ضريبة 28 بالمائة فسوف تسدد ضريبة بمعدل 28 بالمائة من أجل أرباح رؤوس الأموال قصيرة الأمد.

إن كان العقار لديك لمدة 12 شهراً فإنك تحقق شروط ربح رأس مال طويل الأمد. وتبعاً لفئتك في الضرائب على الدخل الهامشي يمكن أن تتراوح معدلات هذه الضريبة بين 0 و15 بالمائة. تقوم دائرة IRS بتطبيق تخفيض أكثر على الأرباح طويلة الأمد بالمقارنة مع الدخل العادي أو الأرباح قصيرة الأمد.

حساب ربح رأس المال

إنك تسدد ضريبة ربح رأس المال بناءً على الاختلاف بين سعر بيع العقار وأساسك الضريبي. حيث أن أساسك الضريبي من أجل عقار ما هو التكلفة الأصلية التي دفعتها على العقار بالإضافة إلى المبلغ الذي استثمرته في ترميمه وتحسينه (بما في ذلك مصاريف العمل في هذه المشاريع) التي لم تخصمها سابقاً من أجل الضرائب.

في حال كان أساسك الضريبي أعلى من مبلغ البيع فإن رأس مالك خاسر. ويمكنك طرح خسائر رأس مالك لسنة معينة من ربح رأس المال من أجل تخفيض فاتورتك الضريبية. وإذا كانت خسارة رأس مالك أكثر من ربح رأس المال فيمكنك نقل خسارات رأس المال هذه إلى سنوات مقبلة من أجل تعويض ربح رأس المال المقبلة. وإن لم يكن لديك أي ربح رأس مال فيمكنك خصم 3000 دولار سنوياً حتى تعوِّض كامل خسارة رأس مالك.

كيف يمكن تأخير الضريبة على ربح رأس المال: مقدمة لمبادلات مشابهة

إذا كان لديك عقار من أجل الاستثمار فيمكنك أن تبيع عقارك بربح ونقل أموالك خلال مدة 60 يوماً إلى عقار جديد دون الحاجة إلى تسديد ضريبة على ربح رأس المال. وهذا استثناء خاص من جانب دائرة IRS من أجل المستثمرين العقاريين.

تُدعى هذه الصفقة باسم معاملة الفقرة 1031 نسبةً إلى الفقرة التي تسمح بها في رمز الإيرادات الأمريكي من أجل نقل الأموال بين عقارين شبيهين ببعضهما تماماً. أي أن العقار البديل يشبه العقار الذي قمت ببيعه. ولهذا السبب فإن هذه المبادلات تُدعى باسم مبادلات like-kind. لا يمكنك تبديل عقارك الخاص بالإيجار بمنزل سكني لك أو بالعكس.

تتيح المبادلة 1031 للمستثمرين العقاريين تأخير تسديد الضرائب على أرباح رأس المال.

الاستهلاك وانخفاض القيمة

عندما تشتري عقاراً من أجل الاستثمار فإن دائرة IRS تعلم بأن هذا المنتَج لن يبقى جديداً إلى الأبد. حيث ستنخفض قيمة هذا العقار مع مرور الزمن. والاستهلاك هو عملية مطالبة خصم من أجل تعويض انخفاض قيمة العقار طوال عام كامل.

هذا الاستهلاك لا يشمل عقار إقامتك الشخصية بل يشمل العقار الاستثماري فقط. الأرض ليست شيئاً يتعرض للاستهلاك لكن النفط أو المواد المعدنية الأخرى التي تحت الأرض تتعرض للاستهلاك لأنها تقل بمعدل ما يتم استخراجه منها. ومن أجل مثل هذه الحالات يمكنك فرض نقصان تدريجي للقيمة على نفسك وتعويضها عن طريق عملية اسمها إنقاص المستوى.

باستثناء الظروف الخاصة فإن دائرة IRS لا تسمح لك بخصم تكلفة كل رأس المال في السنة الأولى. بالمقابل يجب أن تستهلك رأس مالك لعدة سنوات. من أجل العقارات المستثمَرة يجب عليك تمديد خصم تكاليف إلى أكثر من 27.5 سنة.

قوانين الأنشطة السلبية

إن كنت مستثمراً سلبياً ولا تعمل في مجال إدارة الاستثمار في عقاراتك يومياً فإنك مشمول بقوانين الأنشطة السلبية. ولا يمكنك تخفيف الخسائر السلبية إلا إلى الحد الذي يمكنك معه إلغاء الربح الناتج عن أنشطتك غير الفعالة.

تحدُّ هذه القوانين من قدرتك على استخدام الخسارة والضرر من الأنشطة غير الفعالة من أجل تعويض ربح رأس المال في مكان آخر من نماذج أعمالك. وقد أقر الكونغرس هذه القوانين في عام 1986 من أجل التخلص من نقاط الضعف الضريبية والتهرب الضريبي. بإمكان أكثر أصحاب الأملاك الاستثمارية الفردية خصم مبلغ 25,000 دولار سنوياً من الخسارة في الأملاك المؤجرة عند الضرورة (بشكل منوط بمحدودية الدخل).

الضرائب على الأملاك

تقوم حكومتك بتخمين سعر منزلك في السوق وفق ”أعلى وأفضل مستوى استفادة“ وتأخذ بالاعتبار نسبة مئوية من هذا السعر كل سنة. يمكنك خصم ضريبة عقاراتك من دخل تأجيرك بشرط أن يكون قد تم تخمين الضرائب العقارية بشكل متجانس في كل المنطقة القضائية وألا تكون بحاجة إلى تخمين خاص.

حالات أخرى لخصم الضرائب

يمكنك أيضاً خصم تكاليف رأس المال المشتركة في العقارات والأملاك من الدخل الناتج عن الاستثمار في الأملاك:

• فائدة القرض
• المصاريف الحقوقية المتعلقة بأملاكك واستثمارك
• المسافة المقطوعة
• الاستخدام التجاري لمنزلك (خصم تكلفة مكتب العمل المنزلي)
• تكلفة الإعلانات

مصاريف الموظفين (لكن إن كانوا يعملون في مجال الاستثمار أو التجديد فإنك مجبر على استهلاك مصاريف عملهم على شكل جزء من استثمارك بدلاً من تكلفة السنة الجارية).

 

ترجمة: الإسكان في أمريكا | المصدر: Zillow.com