بسیاری از خریداران مسکن، ابتدا باید وام مسکن تهیه کنند. این افراد، باید از امتیاز کردیت بالایی برخوردار بوده و همچنین وجه کافی به منظور پیش پرداخت در اختیار داشته باشند. بدون این موارد، نمی توانید به روش سنتی خانه بخرید.
یک راهکار جایگزین وجود دارد: قرارداد اجاره به شرط تملیک که در آن شما برای مدت زمان مشخصی خانه را اجاره میکنید و تا پیش از پایان مهلت قرارداد، منزل را خریداری می کنید. قرارداد اجاره به شرط تملیک متشکل از دو بخش است: یک اجاره نامه استاندارد و گزینه ای جهت خرید مسکن. در ادامه خلاصه ای از فرایندهای مربوطه ذکر شده است و مواردی که باید به آن دقت کنید و همچنین چگونگی فرایند تنظیم قرارداد را به شما گوشزد میکند. این فرایند از تنظیم یک اجاره نامه معمولی پیچیده تر بوده و نیاز است تا اقدامات احتیاطی بیشتری را به منظور حفظ منافع خود به عمل آورید. مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت investopedia، این روش را به شما معرفی می کند.
- شما باید ضمانت فسخ قرارداد را پرداخت نمایید
ضمن عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک شما باید مبلغی را تحت عنوان ضمانت فسخ، که معمولا غیرقابل استرداد است، به فروشنده پرداخت نمایید. با استناد بر این ضمانت شما قادر خواهید بود تا بندی را در قرار داد ذکر کنید که به واسطه آن می توانید در زمان مشخصی خانه را خریداری نمایید. میزان ضمانت فسخ معمولا قابل مذاکره است و مقدار مشخصی برای آن وجود ندارد. با این وجود مبلغ را به اندازه 2.5 تا 7 درصد کل مبلغ قرارداد در نظر میگیرند. در برخی قراردادها همه یا کل مبلغ ضمانت فسخ را می توان به عنوان بخشی از کل هزینه پرداختی جهت خرید منزل در نظر گرفت.
- قرارداد را به دقت مطالعه کنید: Lease option یا Lease purchase؟
توجه داشته باشید که انواع مختلفی از انواع قراردادهای اجاره به شرط تملیک وجود دارد. قرارداد استیجاری (lease option) به شما این حق را میدهد تا با پایان مهلت اجاره نامه خانه را خریداری کنید اما اجباری بر آن وجود ندارد. اگر شما تصمیم گرفتید که ملک را در پایان مهلت اجاره نامه خریداری نکنید، گزینه استیجار منقضی شده و شما بدون هیچ اجباری بر ادامه پرداخت اجاره یا خرید میتوانید محل را تخلیه کنید.
به قراردادهای اجاره تملیکی (lease purchase) دقت کنید. در این صورت شما به شکل قانونی ملزم هستید تا با پایان مهلت اجاره نامه، چه توانایی مالی آن را داشته باشید یا نه، منزل را خریداری نمایید. در صورتی که تمایل به حذف این الزام قانونی دارید باید به نوع قرارداد خود دقت کنید. از آنجا که تفسیر عبارات قانونی ممکن است چالش برانگیز باشد، بهتر است پیش از عقد هرگونه قرارداد ابتدا آن را با کمک یک وکیل املاک معتبر مرور کنید؛ بدین ترتیب شما از حقوق خود و آنچه که به آن ملزم میشوید، مطلع خواهید شد.
- قیمت ملک را مشخص کنید
در قراردادهای اجاره به شرط تملیک باید زمان و چگونگی تخمین مبلغ قرارداد (قیمت ملک) ذکر شود. در برخی موارد شما و فروشنده میتوانید بر روی قیمتی توافق کنید. در غیر این صورت قیمت در زمان پایان مدت اجاره نامه کارشناسی خواهد شد. بسیاری از خریداران نظر به رشد صعودی بازار مسکن، تمایل دارند تا مبلغ پرداختی از ابتدا و ضمن عقد قرارداد اولیه، مشخص شود.
- آیا اجاره پرداختی بخشی از کل قرارداد است؟
آیا مبالغ اجاره پرداختی از جانب شما به عنوان بخشی از کل قیمت ملک در نظر گرفته خواهد شد؟ برای مثال اگر در قراردادتان ذکر شود که 25 درصد اجاره پرداختی به امتیاز خریدتان تبدیل خواهد شد، یعنی اگر مبلغ 1200 دلار را ماهیانه و در طول سه سال به عنوان اجاره بهاء به مالک پرداخت کنید، بدین ترتیب شما 10800 دلار از محل اجاره خود اعتبار کسب خواهید کرد.
- هزینه نگهداری ممکن است بر عهده صاحبخانه کنونی نباشد
بستگی به شرایط قرارداد ممکن است شما مسئول پرداخت هزینه نگهداری ملک و تعمیرات آن باشید، اما معمولا این وظیفه مالک است. از آنجاکه فروشنده کاملا برای هرگونه مسئولیت متعاقب از ملک، مالیات و بیمه مورد پیگیری است، معمولا ترجیح میدهند که هزینه های مربوطه را نیز تحت پوشش خود قرار دهند. در هر صورت شما باید قوانین مربوط به بیمه مستاجر را مطالعه نمایید تا خسارت در ملک شخصی، درصورتی که فردی در این ملک آسیب دید یا شما در این ملک سهواً به فردی آسیب رساندید، بر شما تحمیل نشود.
اطمینان حاصل کنید که ملزومات نگهداری و تعمیرات به شکل شفاف در قرارداد قید شده باشد. نگهداری از ملک، به طور مثال اصلاح فضای سبز، روبیدن برگها و تنظیف جوی آب، تفاوت زیادی با تعویض سقف آسیب دیده یا تعمیر سیستم برق ساختمان دارد. .
- خرید ملک
اتفاقی که در پایان مدت قرارداد شما می افتد تا حدودی بستگی به نوع قراردادی که بسته اید دارد. اگر از نوع استیجاری است و قصد دارید که ملک را خریداری نمایید، باید درخواست وام مسکن دهید تا مبلغ درخواستی فروشنده را کامل پرداخت نمایید. اما اگر شما قصد خرید خانه را ندارید یا اینکه تا زمان اتمام قرارداد اجاره نمی توانید مبلغ مدنظر فروشنده را یکجا تهیه نمایید، شما باید محل را صرفنظر از قرارداد فعلی و همانند یک منزل اجاره ا ی معمولی ترک نمایید. دیگر پول های پرداختی به شما بازگردانده نمی شود، اما از نظر قانونی مجبور به خرید آن خانه نیستید.
اگر قرارداد شما از نوع اجاره تملیکی است، ممکن است از نظر قانون ملزم باشید تا پس از اتمام قرارداد اجاره، منزل را خریداری نمایید. این موضوع ممکن است به دلایل بسیاری مشکل زا باشد، بخصوص اگر نتوانید وام بگیرید. قراردادهای استیجاری معمولا همیشه به انواع اجاره تملیکی ترجیح داده میشوند چراکه انعطاف بیشتری داشته و ریسک کلاهبرداری و متضرر شدن در صورتی که شما نخواهید یا قادر به خرید خانه نباشید، وجود نخواهد داشت.
- این نوع خرید خانه مناسب چه کسانی است؟
اجاره به شرط تملیک می تواند یک گزینه ای ایده آل برای افرادی باشد که رؤیای مالک شدن را در سر می پرورانند اما هنوز آمادگی آن را از نظر مالی ندارند. این قرار داد شرایطی را برای شما فراهم می آورد تا وضعیت مالی و امتیاز کردیت خود را بهبود بخشیده و برای پیش پرداخت، پول پس انداز کنید.
با وجود اینکه قراردادهای اجاره به شرط تملیک معمولا بین اقشاری رایج است که واجد شرایط دریافت وام نیستند، اما افرادی که نمی توانند رهن های گران قیمت را تدارک دیده و واجد شرایط معاملات بر پایه وام نیستند هم می توانند از این معاملات سود ببرند. مارجوری شولتز، بنیانگذار و مدیرکل استارت آپ ورب هاس در سانفرانسیسکو که سایتی مختص به یافتن قراردادهای اجاره به شرط تملیک است، می گوید: “در بازارهای محلی مسکن های گران قیمت، که وام های گزاف رایج هستند، همگی به دنبال چاره ای مناسب و از نظر اقتصادی متداوم برای افرادی هستند که نمی توانند یا نمی خواهند وام مسکن دریافت کنند.”
شولتز همچنین بیان می دارد: “با افزایش قیمت مسکن، مشکلات از شانه مشتریان برداشته شده و بر بازار گردانان تحمیل خواهد شد”. با وجود سیستم های خودکار بررسی شرایط و قواعد از پیش نوشته شده و الزام کفایت درآمد 20 تا 40 درصدی، حتی اقشار با کفایت مالی نیز جهت کسب کمک هزینه در این بازارها دچار مشکل میشوند.
در ادامه شولتز میگوید: “قوانین دشوار دریافت وام حتی افرادی با درآمدهای معقولانه را هم دچار مشکل می کنند.” مثلا مهاجران، افرادی که درآمد مشخصی ندارند.
بازارهای گران قیمت مکان مناسبی برای پیدا کردن شرایط اجاره به شرط تملیک نیست اما ورب هاس کارتان را آسان تر می کند. البته همه مشتریانی که به دنبال چنین قراردادهایی هستند می توانند با ذکر این مورد در شرایط جست و جو به نتایج مطلوبی دست پیدا کنند: تنوعی از حق معامله، کسری از اجاره بها که به ازاء کل مبلغ معامله کسر میشود، قیمت ملک و اجاره بها هایی که برای 5 سال ثابت خواهند بود و توافق نامه هایی که حتی در صورت عدم تمایل فرد به خرید منزل به وی این امکان را خواهد داد. بنابر گفته های شولتز خریداران میتوانند وجه پرداختی را در صورت منصفانه نبودن نسبت به نرخ بازار پس بگیرند: ورب هاس خانه را می فروشد و اعضاء، عرف معاملات را همراه با توافقنامه هایی تدوین می کنند که ماحصل تجارب ایشان از چنین معاملاتی است.
- از کارتان مطمئن شوید
حتی با وجود اینکه شما پیش از خرید خانه آن را اجاره می کنید، بازهم مجبور هستید به اندازه خرید مستقیم خانه سعی و تلاش کنید. اگر قصد دارید یک ملک با شرایط اجاره به شرط تملیک را خریداری کنید، از موارد زیر اطمینان حاصل نمایید:
- قراداد مناسبی انتخاب کنید. طبق آنچه گفته شد گزینه استیجاری از اجاره تملیکی عاقلانه تر است.
- کمک بگیرید. یک وکیل املاک واجد شرایط را استخدام کنید تا به شما در شرح و تفهیم حقوق و الزامات قانونی به شما کمک کند. ممکن است نیاز داشته باشید تا پیش از عقد قرار داد درباره برخی بندهای آن چانه بزنید یا حتی در صورت مطلوب نبودن شرایط، معامله را ترک کنید.
- قرارداد را بخوبی متوجه شوید. مطمئن شوید که موارد زیر را به خوبی درک کرده اید:
- ضرب الاجل ها(چه چیزی چه زمانی است)
- حق معامله و مبلغ اجاره – چقدر از هرکدام کل مبلغ معامله را مشتمل میشود
- قیمت کلی چگونه کارشناسی میشود
- چگونه گزینه های خود را جهت خرید منزل ارزیابی کنید(برای مثال، فروشنده ممکن است از شما بخواهد دلیل خرید خود را به شکل مشروح و مکتوب قید کنید)
- آیا ورود حیوانات خانگی مجاز است
- چه کسی برای نگهداری، عوارض تملّک، مالیات و مواردی از این قبیل مسئول است
- خانه را بکاوید. صورتحساب درخواست دهید، درخواست بازرسی خانه را ثبت کنید، اطمینان حاصل کنید که مالیاتهای محل پرداخت شده اند و خانه در گرو هیچ رهنی نیست.
- فروشنده را بکاوید. گزارشهای اعتباری فروشنده را بررسی کنید و به دنبال نشانه هایی از مشکلات مالی باشید و یک گزارش موضوعی درخواست دهید تا دریابید فروشنده چه مدت صاحب این ملک بوده است.
- کار از محکم کاری عیب نمیکند. تحت چه شرایطی ممکن است شما حق خود به منظور خرید خانه را از دست بدهید؟ در برخی قراردادها ممکن است شما به دلیل دیرکرد در پرداخت حتی یکی از اجاره بهاء ها یا عدم ابراز علت خرید این منزل، حق خود جهت خرید خانه را از دست بدهید.
سخن آخر
توافقنامه اجاره به شرط تملیک، به مالکان آتی اجازه میدهد تا یک راست به خانه مدنظر خود رفته و تا زمان تأمین بودجه مورد نیاز به مدت چندین سال، بر روی امتیازهای اعتباری و یا پس انداز جهت پرداخت اقساط کمک هزینه رهنی که در آینده دریافت خواهند کرد، پس انداز کنند. البته نظر به ماهیت خاص چنین توافقنامه هایی بندهای خاصی نیز باید در قرارداد ذکر شود. حتی اگر مشاور املاک فرایند را به انجام رساند، بهتر است با یک وکیل معتبر نیز مشورت کنید.
ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: investopedia.com
من دو سال اومدم امریکا بانک سخت بود کرده بیا بهت وام بدیم خونه بخر
من میخواهم خونه بخرم اما راهش بلد نیستم
با سلام،
لطفا ایمیل خود را چک بفرمایید.
سپس