راز یک مدل ارزیابی خودکار مسکن یا (AVM) خوب، یک ارزیاب خوب است
مشاوره رایگان خرید و فروش خانه در آمریکا: 2026304803
مدل های ارزیابی خودکار (automated valuation models – AVM) در دهه 50 میلادی به عنوان ارزیابی های انبوه با کمک کامپیوتر (computer-assisted mass appraisals – CAMAs) آغاز به کار کردند که برای پاسخگویی به تقاضاها در دوران رونق مسکن پس از رکود اقتصادی ناشی از جنگ جهانی دوم ایجاد شدند. این برنامه ها هنوز هم کاربرد دارند، اگرچه از آن شکل اولیه خود فاصله زیادی گرفته اند و هنوز هم مشکلاتی دارند.
مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت forbes، به شما نشان می دهد که چه طور یک AVM خوب تهیه کنید.
- یکپارچگی بازارهای املاک
بخش قابل توجهی از برنامه و طرح های تجاری موسسات مالی شامل وام های تضمین شده توسط املاک است. درس هایی که از رکود اقتصادی بزرگ، بحران مسکن در جنگ کره، فروپاشی بازار تجاری در دهه 1980 و بحران مالی اواسط دهه 2000 به دست آمد، نیاز به دقت و مدیریت کارآمد برنامه های اعطای وام املاک را نشان می دهد. در سال 2010، با تصویب قانون Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act، اهمیت ارزیابی های دقیق و معتبر املاک بیشتر شد.
- همه AVM ها یکسان نیستند
در مورد AVM ها هیچ استاندارد طلایی وجود ندارد. آن ها از روش ها یا متغیرهای تحلیلی مختلفی استفاده می کنند، به مشتریان متفاوتی خدمات رسانی می کنند، اطلاعات خود را از سوابق عمومی بالقوه ناقص و نادرست تهیه می کنند، لیست خانه های فروشی off-market را از دست می دهند و حتی نمی توانند تشخیص بدهند اصلا ملکی وجود خارجی دارد یا خیر. توسعه هر AVM نیاز به تجربه، یادگیری ماشینی و تحقیق و توسعه دارد و مطمئناً یک کار وقت گیر و پرهزینه است. این صنعت همچنان به سمت مجموعه ای از استانداردها در حرکت است. با این حال، عملکرد گذشته ممکن است مسیرهای آینده را نشان ندهد، تفاوت های مکانی یا جغرافیایی می تواند نادیده گرفته شود و برخی از مدل های AVM هم به طور مستقل از نظر دقت مورد آزمایش قرار داده نمی شوند.
دو نوع AVM وجود دارد: مدل های گروه خریدار خانه و گروه وام دهنده. مدل های گروه خریدار بدون هیچ هزینه ای در دسترس هستند و به درد خریدارانی که به دنبال اطلاعات مربوط به یک ملک هستند می خورد. این مدل ها ممکن است مورد هیچ آزمایشی قرار نگیرند و برای همین هم مورد تایید آژانس های نظارتی OCC، FDIC، NCUA یا FRB، نیستند.
در مقابل، تقریبأ 20 مورد AVM در گروه وام دهنده وجود دارد که به طور منظم تحت آزمون قرار می گیرند و توسط وام دهندگان به عنوان ابزاری برای بهبود روند پرزحمت اعطای وام استفاده می شوند.
- یافتن AVM های خوب
یکی از روش های آزمایش دقت AVM، محاسبه معیارهای عملکرد یک مدل است. یکی از این معیارها، خطای درصد پیش بینی شده (predicted percentage error – PPE) است. PPE نشان می دهد که عدد به دست آمده از AVM تا چه مقدار از عدد واقعی، که بسته به قیمت قرارداری خانه، قیمت های رایج بازار، مبالغ ریفایننس یا مبالغ ارزیابی شده است، دور یا نزدیک است. PPE با رقم 10 متداول ترین روش آزمایش است. نتیجه حاصل از AVM با این رقم اصلی مقایسه می شود تا ببینیم چند درصد با آن فاصله دارد.
اگر PPE 10 را بپذیریم (به طور متوسط حد +/- 10% خطا در ایالات متحده قابل قبول در نظر گرفته می شود)، تقریباً 65 درصد ارزیابی های AVM در محدوده +/- 10% قرار می گیرند. با این حال، بسته به موقعیت مکانی، ارزیابی ها در محدوده +/- 10% می تواند از 20 درصد الی 92 درصد متغیر باشد. امتیازدهی باید کل عملکرد AVM را شامل گردد، نه فقط مقادیر نقطه مانند خطای میانگین، خطای متوسط یا انحراف معیار.
- صنعت ارزیابی به کجا می رود؟
علم data محرک نوآوری در املاک می باشد، اگرچه که به کیفیت داده ها و قابلیت دسترسی و تفسیر آن ها بستگی دارد. برای استفاده از هوش مصنوعی، شرکت ها باید در شیوه کار خود تغییرات اساسی ایجاد نموده و محیط کار مشترک هوش انسان و هوش مصنوعی ایجاد کنند. اغلب در همه زمینه ها، ترکیب هوش انسانی با هوش مصنوعی بهتر از گزینه های دیگر عمل می کند.
ما در عصر دیجیتال زندگی می کنیم و رابطه بین املاک و فناوری همچنان در زندگی روزمره ما ادامه خواهد داشت. AVM یک ابزار حرفه ای مالی می باشد اما هدف آن جایگزینی متخصص نیست، بلکه در تلاش او برای به دست آوردن ارزیابی های عادلانه و منصفانه به او کمک می کند. یک AVM نمی تواند جایگزین ارزیابی های حضوری شود و اشکالات موجود در داده ها را به طور معجزه آسایی اصلاح کند.
اگرچه AVM ممکن است دقیق نباشد و همه ارزیابان هم عملکرد خوبی از خود نشان ندهند، اما همکاری این دو با هم نتیجه را بهتر می کند. AVM هرگز نمی تواند جایگزین نیروی انسانی باشد، و فقط می تواند به ارزیاب کمک کند تا به عنوان اقتصاددان عرصه مسکن، کار خود را بهتر انجام دهد.
قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com