وام جامبو (Jumbo Loan) چیست؟

وام مسکن جامبو نوعی تأمین مالی است که از حد و میزان تعیین شده توسط آژانس مالی فدرال مسکن (FHFA) فراتر می رود. بر خلاف وام های مسکن Conventional، وام جامبو واجد شرایط برای دریافت ، تضمین شدن یا مورد حمایت و پشتیبانی قرار گرفتن توسط Fannie Mae یا Freddie Mac نیست. وام مسکن جامبو برای تأمین مالی املاک و خانه های لوکس در بازارهای رقابتی املاک و مستغلات طراحی شده است.

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت investopedia، در مورد وام جامبو، نحوه عملکرد، نرخ بهره، میزان پیش پرداخت توضیحاتی را ارائه می دهد.

مقدار وام مسکن جامبو بر اساس ایالت و حتی محله متفاوت است. آژانس مالی مسکن فدرال اندازه محدودی وام را برای مناطق مختلف به صورت سالانه تعیین می کند، اگرچه به ندرت تغییر می کند. از سال 2019، محدودیت میزان وام برای بیشتر نقاط کشور 484,350 دلار تعیین شده است. این میزان از 453,100 دلار در سال 2018 افزایش یافته است. برای محله هایی که خانه های گران قیمت تری دارند، حد پایه 726,525 دلار یا 150 درصد مبلغ 484,350 دلار تعیین شده است.

آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) شرایط و مقررات متفاوتی را برای نواحی دارای اقلیم متفاوت در ایالات متحده جهت محاسبات حد وام دارد. در نتیجه، حد پایه برای وام جامبو در آلاسکا، گوام، هاوایی و جزایر ویرجین ایالات متحده از سال 2019 نیز 726,525 دلار است. این مقدار ممکن است در شهرستان هایی که دارای خانه هایی با ارزش بالاتری می باشند حتی بیشتر باشد.

نکات کلیدی

  • وام جامبو نوعی تأمین مالی است که از حد تعیین شده توسط آژانس مالی مسکن فدرال فراتر می رود و نمی تواند از طریق Fannie Mae یا Freddie Mac دریافت، تضمین یا به صورت اوراق بهادار ارائه شود.
  • متقاضیان دریافت وام جامبو باید نسبت به کسانی که برای وام معمولی (Conventional) درخواست می کنند، شرایط کردیتی سخت تری را احراز نمایند.
  • مورد تأیید قرار گرفتن برای دریافت وام جامبو نیاز به یک کردیت اسکور عالی و نسبت بدهی به درآمد (DTI) بسیار پایین دارد.
  • متوسط نرخ درصد سالیانه بهره وام (APR) برای وام مسکن جامبو اغلب با وام های مسکن Conventional برابر است، در حالی که پیش پرداخت خرید خانه با وام جامبو  تقریباً 10 الی 15 درصد از کل قیمت خرید خانه است.

نحوه عملکرد وام مسکن جامبو

اگر به خانه ای نزدیک به نیم میلیون دلار فکر می کنید، و پول زیادی هم در حساب بانکی خود ندارید، به وام مسکن نیاز خواهید داشت. و اگر در تلاش برای دریافت وام هستید، با الزامات کردیتی سختگیرانه تری نسبت به متقاضیانی که برای وام معمولی درخواست می کنند، مواجه خواهید شد. این امر به این دلیل است که وام های جامبو ریسک کردیتی بیشتری را برای وام دهنده به همراه دارند، زیرا هیچ تضمینی توسط Fannie Mae یا Freddie Mac وجود ندارد. به دلیل وجود پول بیشتر، ریسک بیشتری هم وجود دارد.

درست مانند وام های مسکن سنتی، حداقل الزامات برای یک وام جامبو از سال 2008 به طور فزاینده ای سختگیرانه شده است. برای مورد تأیید قرار گرفتن جهت وام جامبو به یک کردیت اسکور فوق العاده به میزان 700 یا بالاتر و نسبت بدهی به درآمد (DTI) بسیار پایین نیاز دارید. DTI باید کمتر از 43 درصد و ترجیحاً نزدیکتر به 36 درصد باشد. شما باید ثابت کنید که پول نقد در دسترس برای پوشش دادن پرداخت های خود دارید، که در صورت انتخاب یک وام مسکن استاندارد 30 ساله با نرخ بهره ثابت، احتمالاً بسیار بالا خواهد بود.

داشتن سطوح درآمدی و ذخایر مالی خاص به میزان کلی وام بستگی دارد، اما همه وام گیرندگان به فیش حقوقی 30 روزه و فرم های مالیاتی W2 از دو سال قبل نیاز دارند. اگر خوداشتغال هستید، میزان درآمد مورد نیاز بیشتر است، دو سال اظهارنامه مالیاتی و حداقل 60 روز صورتحساب بانکی فعلی. وام گیرنده همچنین برای واجد شرایط شدن به دارایی های نقدی قابل اثبات و ذخایر نقدی معادل 6 ماه بازپرداخت قسط وام مسکن نیاز دارد. و همه متقاضیان باید مدارک مناسبی را در مورد سایر وام های خود و اثبات مالکیت دارایی های غیر نقدی (مانند سایر املاک و مستغلات) ارائه دهند.

نرخ بهره وام مسکن جامبو

در حالی که وام های مسکن جامبو با نرخ بهره بالاتری نسبت به وام های مسکن Conventional مورد استفاده قرار می گرفتند، این شکاف و تفاوت بین نرخ های بهره بین وام مسکن جامبو و وام مسکن Conventional در سالهای اخیرکاهش یافته است. امروزه، میانگین نرخ درصد سالانه (APR) برای یک وام مسکن جامبو اغلب با وام های مسکن Conventional برابر است و در برخی موارد در واقع کمتر است.

میزان پیش پرداخت در یک وام جامبو

خوشبختانه، الزامات وام جامبو در همان دوره زمانی کاهش یافته است. در گذشته، وام دهندگان وام مسکن جامبو اغلب از خریداران خانه می خواستند که 30 درصد از قیمت خرید خانه (در مقایسه به 20 درصد پیش پرداخت برای وام های مسکن Conventional) را بپردازند. اکنون این رقم به 10 تا 15 درصد کاهش یافته است. مانند هر وام مسکن دیگری، پیش پرداخت بالاتر می تواند مزایای مختلفی داشته باشد، از جمله جلوگیری از هزینه بیمه خصوصی وام مسکن که وام دهندگان برای پیش پرداخت های زیر 20 درصد نیاز دارند.

چه کسی باید وام جامبو دریافت کند؟

این که در نهایت چقدر می توانید وام بگیرید، به میزان دارایی، کردیت اسکور و ارزش ملکی که می خواهید بخرید بستگی دارد. این وام مسکن برای افراد پر درآمد که بین 250,000 دلار تا 500,000 دلار در سال درآمد دارند، مناسب ترین گزینه در نظر گرفته می شود. این بخش به عنوان High Earners, Not Rich Yet (HENRY)، مخفف افراد پر درآمدی که هنوز ثروتمند نیستند شناخته می شود. در حالی که یک فرد در بخش HENRY ممکن است ثروتی را برای خرید یک خانه جدید گران قیمت با پول نقد جمع نکرده باشد، اما چنین افرادی با درآمد بالا معمولاً دارای کردیت اسکور بهتر و تاریخچه کردیتی گسترده تری نسبت به خریداران عادی خانه هستند.

ملاحظات ویژه برای وام جامبو

فقط به این دلیل که ممکن است واجد شرایط یکی از این وام ها باشید، به این معنی نیست که باید یکی از این وام ها را دریافت کنید. برای مثال، اگر روی این قضیه حساب می کنید که معافیت مالیاتی قابل توجهی برای شما فراهم می کند، مطمئناً نباید این کار را انجام دهید.

احتمالاً می دانید که می توانید بهره وام مسکنی را که برای هر سال پرداخت کرده اید از مالیاتهایتان کسر کنید، به شرطی که صورت ریز کسورات خود را داشته باشید. اما احتمالاً هرگز نباید سقف و حدی باشید که IRS بر روی این کسر قرار می دهد. سقفی که با تصویب قانون کاهش مالیات و فعالیت مشاغل کاهش یافت. هر کسی که در 14 دسامبر سال 2017 یا قبل از آن وام مسکن دریافت کرده باشد، می تواند تا سقف یک میلیون دلار از بدهی را که مبلغ سقف قدیمی است، کسر کند. اما برای خرید خانه هایی که بعد از 14 دسامبر سال 2017 انجام شده اند، فقط می توانید بهره وام تا سقف 750,000 دلار بدهی وام مسکن را کسر کنید. اگر وام مسکن شما بیشتر باشد، کسر کامل دریافت نمی کنید.

این بدان معناست که باید با احتیاط وام بگیرید و اعداد و ارقام را به دقت خرد کنید تا ببینید واقعاً چه چیزی می توانید بپردازید و چه نوع مزایای مالیاتی را دریافت خواهید کرد.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: investopedia.com

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.