آیا رکود اقتصادی در راه است؟ آسیب پذیرترین بازارهای املاک و مستغلات در آمریکا کدامند؟ (2025)

قیمت خانه‌ها در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ به شدت افزایش یافت، و در نتیجه، اکنون بهای املاک مسکونی در بازارهای املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق کشور حدوداً ۲۵ درصد بیش از حد واقعی برآورد می‌شود. در کنار این موضوع، نرخ‌ بهره وام مسکن نیز دو برابر شده است و همین امر باعث شده که بیشتر مردم دیگر حتی توان خرید خانه‌ای را که در حال حاضر در آن زندگی می‌کنند، نداشته باشند.

مسکن آمریکا با انتخاب مقاله منتشر شده در وبسایت forbes، آسیب پذیرترین بازارهای املاک و مستغلات آمریکا را در صورت وقوع رکود اقتصادی، به شما همراهان گرامی معرفی می کند.

از لحاظ تاریخی، رونق‌های بازار املاک و مستغلات معمولاً با اصلاحاتی همراه بوده‌اند که قیمت‌ها را با سطح درآمدهای محلی متعادل می‌کرده‌اند. با این حال، این اتفاق در رونق فعلی بازار رخ نداده است، زیرا تا این لحظه فشار مالی قابل‌توجهی بر افراد برای فروش خانه‌هایشان وجود نداشته و در نتیجه، دلیلی برای کاهش قیمت‌های پیشنهادی نیز به وجود نیامده است.

تأثیر یک رکود اقتصادی فرضی.

اما به خاطر داشته باشید که اگر رکود اقتصادی فرا برسد، چشم‌انداز بازار املاک می‌تواند به‌سرعت تغییر کند. آخرین سقوط قیمت‌ها در سال ۲۰۰۸ آغاز شد، زمانی که تعداد مصادره‌های بانکی خانه ها افزایش یافت و بانک‌ها برای خارج کردن املاک از دفاتر حسابداری خود، تعداد زیادی ملک را به فروش رساندند. در حال حاضر، نرخ مصادره و دیرکرد در بازپرداخت وام مسکن نزدیک به پایین‌ترین سطوح ثبت‌شده در تاریخ است.

اما خبر نسبتاً مثبتی نیز وجود دارد: هرگونه سقوط احتمالی در بازار املاک و مستغلات احتمالاً به شدت سقوط قبلی نخواهد بود. مهم‌تر از همه، دیگر ۵ میلیون وام پرریسک (ساب‌پرایم) برای نگرانی وجود ندارد. اما لازم نیست نیروی زیادی در بازار وارد شود تا قیمت‌ها را در هر جهتی جابه‌جا کند.

در واقع، رونق اخیر بازار هم دقیقاً به همین شکل آغاز شد: عده ای در دوران همه‌گیری کرونا به‌شدت به‌دنبال خرید خانه بودند، اما کسی تمایلی به فروش نداشت؛ در نتیجه قیمت‌ها افزایش یافت. به‌زودی ممکن است شاهد سناریوی معکوس باشیم: برخی افراد به‌دلیل مشکلات مالی ناچار به فروش خانه‌ خود هستند، اما هیچ‌کس با قیمت‌های فعلی و نرخ‌ بالای بهره وام مسکن توان خرید ندارد، در نتیجه قیمت خانه‌ها کاهش خواهد یافت.

بازارهای املاک و مستغلاتی که بیشترین فشار را از رکود اقتصادی احساس خواهند کرد.

اگر رکود اقتصادی امسال رخ دهد (برخی اقتصاددانان معتقدند که همین حالا هم آغاز شده)، کدام بازارهای محلی بیشترین آسیب‌پذیری را در برابر کاهش قیمت خانه‌ها دارند؟ پاسخ: آن دسته از بازارهایی که قیمت‌ها در آن‌ها بیش از حد از سطح درآمدهای محلی فاصله گرفته و اقتصاد محلی آن‌ها نیز رو به زوال است.

جدول ما ۱۵ بازار بزرگ ایالات متحده را نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر رونق چشمگیری در حوزه املاک داشته‌اند و در عین حال وضعیت اشتغال در آن‌ها طی یک سال گذشته یا منفی شده یا در مسیر نزولی قرار دارد.

شهرهای گرند رپیدز، گرینزبورو، کلیولند و میلواکی همگی مراکز مهم تولیدی هستند؛ هارتفورد و ویلمینگتون قطب‌های مالی به شمار می‌روند؛ دیترویت، پراویدنس، وُرسِستر و پیتسبورگ دارای صنایع بزرگ مراقبت‌های بهداشتی هستند. ممفیس و ریورساید/سن برناردینو نیز از مراکز اصلی حمل‌ونقل به حساب می‌آیند. این بخش‌های اقتصادی در صورت وقوع رکود، به‌ویژه تحت تأثیر قرار خواهند گرفت.

توسان یک مورد خاص است، موضوعی که همچنین توضیح می‌دهد چرا هیچ بازاری از فلوریدا در این فهرست حضور ندارد. اگرچه بازارهای شهرهایی که افراد بازنشسته زیادی در آنها زندگی می کنند، بیشترین قیمت‌گذاری بیش از حد را در کشور دارند، که اغلب تا ۴۰ درصد افزایش یافته است، تأثیر رکود اقتصادی بر قیمت‌ها در این بازارهای منحصر به فرد، که به دلیل رشد جمعیت سریع رونق یافته‌اند، چندان روشن نیست. بازنشستگان در این بازارها احتمال کمتری دارد که خانه‌های خود را بفروشند و نقل مکان کنند، زیرا تمایلی به زندگی در جای دیگری ندارند.

چشم‌انداز سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات.

سرمایه‌گذاران باید درباره این بازارهای آسیب‌پذیر املاک و مستغلات چه نتیجه‌ای بگیرند؟ افرادی که به دلیل فشارهای مالی ناچار به فروش خانه خود می‌شوند، تبدیل به مستأجر خواهند شد. برخی ممکن است به جای دیگری نقل مکان کنند، اما بیشتر آن‌ها تمایل دارند در همان منطقه باقی بمانند. وقتی قیمت‌های املاک شروع به کاهش کنند (برای این اتفاق باید منتظر بمانیم)، خرید املاک برای اجاره دادن در این بازارها به سرمایه‌گذاری مناسبی برای بلندمدت تبدیل خواهد شد.

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com