تفاوت بین وضعیت مشروط (Contingent) و در انتظار نهایی شدن (Pending) قرارداد خرید یک خانه چیست؟ 2025

وقتی به دنبال خانه‌های فروشی هستید، اغلب با آگهی‌هایی روبه‌رو می‌شوید که برچسب «مشروط» (Contingent) یا «در انتظار نهایی شدن» (Pending) دارند.

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت Redfin، توضیح می‌دهد اصطلاحات Contingent و Pending در معاملات املاک چه معنایی دارند و چگونه می‌توانند بر شانس شما برای خرید خانه تأثیر بگذارند.

چه به دنبال یک کاندو در میامی، فلوریدا باشید و چه یک خانه در مینیاپولیس، مینه‌سوتا، در اینجا آنچه باید درباره‌ی آگهی‌های مشروط و در انتظار نهایی شدن بدانید را آورده‌ایم.

معنای Contingent در املاک چیست؟

ملکی که وضعیت آن Contingent است به این معناست که فروشنده یک پیشنهاد خرید را پذیرفته است، اما انجام معامله منوط به برآورده شدن شرایط خاصی مانند بازرسی خانه یا دریافت وام است. این ملک همچنان به‌عنوان یک آگهی فعال در فهرست باقی می‌ماند، زیرا احتمال لغو معامله هنوز وجود دارد. اگر تمام شرایط مورد نظر برآورده شوند، فروش به مرحله Pending منتقل می‌شود.

شرایط (Contingencies) رایج در معاملات ملکی چیست؟

شرایط در معاملات ملکی می‌توانند بر اساس عوامل مختلفی تعیین شوند. برخی از رایج‌ترین آن‌ها هنگام خرید خانه عبارت‌اند از:

• شرط تأمین مالی (Financing contingency): اگر خریدار نتواند وام دریافت کند، فروشنده می‌تواند از قرارداد خارج شود.
• شرط ارزیابی (Appraisal contingency): اگر ارزیابی نشان دهد ارزش ملک کمتر از مبلغ پیشنهادی است، خریدار می‌تواند درخواست کاهش قیمت دهد یا از قرارداد خارج شود.
• شرط بازرسی (Inspection contingency): اگر در بازرسی خانه مشکلاتی مشخص شود، خریدار می‌تواند درخواست تعمیر، جبران خسارت یا فسخ قرارداد کند.
• شرط مالکیت (Title contingency): اگر گزارش مالکیت وضعیت متناقضی در مالکیت نشان دهد، خریدار می‌تواند از معامله خارج شود.
• شرط فروش خانه قبلی (Home sale contingency): اگر خریدار نتواند خانه فعلی خود را در بازه زمانی توافق‌شده بفروشد، حق انصراف دارد.

شش نوع رایج از وضعیت‌های Contingent

وقتی خانه‌ای در وضعیت Contingent قرار دارد، ممکن است حالت‌های مختلفی از آن وجود داشته باشد که هرکدام معنا و شرایط خاص خود را دارند:

• Contingent – continue to show (CCS): یعنی آگهی هنوز قابل نمایش است و مشاوران می‌توانند خانه را به دیگر خریداران نشان دهند. خریدار فعلی ممکن است هنوز باید چند شرط را برآورده کند. در این حالت، فروشنده ممکن است همچنان پیشنهادهای جدید را بپذیرد. بنابراین، با مشاور خود درباره بهترین اقدام مشورت کنید.
• Contingent – no show: یعنی خانه دیگر نمایش داده نمی‌شود و پیشنهاد جدیدی پذیرفته نمی‌شود. هرچند هنوز شرایطی باقی مانده، فروشنده اطمینان دارد که معامله انجام خواهد شد.
• Contingent – kick-out clause: به این معناست که خریدار باید تا تاریخ معینی شرایط خود را برآورده کند، در غیر این صورت احتمال از دست دادن خانه وجود دارد. برای مثال، اگر خریدار نتواند خانه فعلی خود را به‌موقع بفروشد، فروشنده می‌تواند از قرارداد خارج شود.
• Contingent – first right: یعنی اگر خریدار نتواند خود را با پیشنهاد جدید دیگری که برای همان خانه ارائه شده مطابقت دهد، فروشنده می‌تواند معامله را لغو کند.
• Contingent – short sale: زمانی است که خانه به قیمتی کمتر از مبلغ بدهی وام فروخته می‌شود. معمولاً این نوع فروش از سوی بانک یا شرکت وام‌دهنده آغاز می‌شود و ممکن است ماه‌ها طول بکشد. عبارت “Contingent – short sale” به این معناست که پیشنهادی پذیرفته شده و فرآیند فروش کوتاه در حال انجام است.
• Contingent – probate: یعنی خانه به دلیل درگذشت مالک به فروش گذاشته شده است. «Probate» فرآیند قانونی بررسی دارایی‌ها و وصیت‌نامه متوفی برای تعیین نحوه تقسیم آن‌هاست.

معنای Pending در املاک چیست؟

ملکی که وضعیت آن Pending است، یعنی فروشنده پیشنهاد خرید را پذیرفته و تمام شرایط معامله برآورده یا لغو شده است. این ملک دیگر آگهی فعال محسوب نمی‌شود و تا زمان نهایی شدن معامله و انجام تمام مراحل قانونی و مالی در وضعیت Pending باقی می‌ماند.

چهار نوع رایج از وضعیت‌های Pending در املاک

در معاملات ملکی چند نوع وضعیت Pending وجود دارد که رایج‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

• Pending – taking backups: یعنی فروشنده پیشنهاد خرید را پذیرفته اما در مراحل پایانی معامله مشکلی پیش آمده (مثلاً مسئله‌ای در یکی از شرایط قرارداد). در این حالت، فروشنده پیشنهادهای پشتیبان را می‌پذیرد تا در صورت لغو معامله فعلی، جایگزین شود.
• Pending – no-show: اگر خانه‌ای با این عنوان فهرست شود، یعنی دیگر نمایش داده نمی‌شود و فروشنده اطمینان دارد که معامله انجام خواهد شد.
• Pending – short sale: یعنی پیشنهاد پذیرفته‌شده از نوع فروش کوتاه است و باید توسط وام‌دهندگان یا بانک‌های دیگر تأیید شود، که ممکن است زمان زیادی ببرد.
• Pending – more than 4 months: یعنی پیشنهاد پذیرفته‌شده بیش از چهار ماه در وضعیت انتظار مانده است. این ممکن است به‌دلیل تأخیر در مذاکرات، ساخت‌وساز، یا زمان طولانی‌تر پردازش باشد. گاهی نیز ناشی از به‌روزرسانی نکردن وضعیت آگهی توسط مشاور املاک است.

آیا می‌توان برای خانه‌ای با وضعیت Contingent یا Pending پیشنهاد داد؟

بله، می‌توان. یک مشاور املاک با تجربه در معاملات پیچیده می‌تواند در این روند شما را راهنمایی کند. اگر واقعاً قصد خرید خانه‌ای را دارید که وضعیت آن Contingent یا Pending است، باید با برنامه‌ای آگاهانه اقدام کنید.

چند نکته برای در نظر گرفتن:

• از مشاورتان بخواهید با مشاور فروشنده صحبت کند: او می‌تواند از وضعیت فعلی قرارداد و نظر خریدار و فروشنده درباره معامله اطلاع یابد. همچنین بررسی کند که آیا قرارداد فعلی پیشنهادهای پشتیبان را می‌پذیرد یا نه. بر اساس این اطلاعات، می‌توانید درباره ارائه پیشنهاد تصمیم بگیرید.
• پیشنهاد قوی و رقابتی ارائه دهید: پیشنهاد خود را در همان ابتدا و ترجیحاً بالاتر از قیمت درخواستی (در بازارهای رقابتی) ارائه کنید. پرداخت بیعانه بیشتر و داشتن شرایط کمتر (در حالی که از منافع خود محافظت می‌کنید) می‌تواند پیشنهاد شما را جذاب‌تر کند.
• سریع عمل کنید و انعطاف‌پذیر باشید: به محض ورود خانه به بازار آن را بازدید کرده و سریع پیشنهاد دهید. همچنین، انعطاف‌پذیری در تاریخ بستن قرارداد یا زمان تخلیه می‌تواند برتری شما را نسبت به دیگر خریداران افزایش دهد.

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: redfin.com