وام معکوس در آمریکا چیست و چگونه کار می کند؟

اگر سالها در خانه فعلی خود زندگی کرده اید، ممکن است به مرحله ای رسیده باشید که آخرین قسط وام خانه خود را پرداخت کرده اید یا این که به زودی وام خود را تسویه خواهید کرد. این یک موفقیت بزرگ در مسیر صاحبخانه شدن است. خانه شما اکنون نشان دهنده سهم خالص شما از ملک خودتان است، بودجه ای که می تواند برای پرداخت هزینه های عمده غیرمنتظره، صورتحساب های پزشکی یا هر گونه هزینه ضروری که ایجاد شود مفید باشد. اما چگونه می توانید به بخشی از سهمی که به سختی از خانه خود به دست آورده اید دسترسی داشته باشید؟ این شرایط می تواند برای دریافت یک وام معکوس ایده آل باشد.

مسکن آمریکا با انتخاب مقاله منتشر شده در وبسایت redfin، توضیحاتی را در مورد وام معکوس به شما همراهان گرامی ارائه می دهد.

ممکن است اصطلاح “وام معکوس” را شنیده باشید. اما این دقیقاً شامل چه مواردی است و چرا شما می خواهید در قالب وام دیگری پولی را از محل ارزش خانه خود بیرون بیاورید؟

وام معکوس چیست؟

وام معکوس وامی است که بر اساس ارزش فعلی خانه شما که وام آن نیز تمام و کمال پرداخت شده است یا همان سهم شما از ارزش خانه خودتان ساخته شده است. وام دهنده شما می تواند به جای پرداخت یک وام با بازپرداخت اقساط ماهانه، از سهم شما از ملک خودتان برای پرداخت مبالغی به شما به طور ماهیانه استفاده نماید، یک خط کردیتی برای شما فراهم کند تا در صورت نیاز از آن استفاده کنید یا این که مبلغی را به طور یکجا به شما پرداخت کند.

اگرچه دسترسی به چنین پولی عالی به نظر می رسد، اما دانستن نحوه کار وام معکوس برای پیشگیری و پرهیز از افتادن در هرگونه دامی ضروری است.

وام معکوس چگونه کار می کند؟

هنگامی که یک وام مسکن معمولی دارید، هر ماه مبلغی را به عنوان قسط وام به وام دهنده پرداخت می کنید تا در نهایت بتوانید صاحب خانه خود شوید. در یک وام معکوس، وامی دریافت می کنید که در آن وام دهنده به شما پرداخت می کند. وام معکوس از بخشی از سهم شما از خانه خودتان استفاده می کند و آن را تبدیل به پرداخت هایی به شما می کند.

تا زمانی که از این خانه نقل مکان نکنید، خانه را نفروشید یا از دنیا نروید، لازم نیست که این وام را بازپرداخت کنید. هر گاه که شما خانه را بفروشید یا این که وارثان شما خانه را بفروشند، مانده وام معکوس از عواید فروش کسر می شود و باقیمانده موجودی حاصل از فروش خانه به شما یا وارثان شما بر می گردد.

با یک وام معکوس چه چیزهایی را می توانید پرداخت نمایید؟

در ذیل فهرست کوتاهی از هزینه هایی وجود دارد که می توانید با پول به دست آمده از وام معکوس آنها را پرداخت کنید:

• هزینه صورتحساب ها و بدهی های پزشکی.
• هزینه های زندگی.
• ادغام بدهی.
• ارتقاء و بهسازی منزل.
• شهریه دانشگاه.
• خریداری یک خانه دیگر.
• یا این که می توانید از آن به عنوان یک درآمد مکمل استفاده کنید.

هیچ محدودیتی برای نحوه استفاده شما از پول وجود ندارد. اما این بدان معنا نیست که شما حتما باید یکی از این وام های معکوس را دریافت نمایید. حتماً نکات مثبت و منفی دریافت وام معکوس را بخوانید تا متوجه شوید که آیا این ابزار مالی برای شرایط شما منطقی است یا خیر.

چگونه واجد شرایط برای دریافت یک وام معکوس شویم؟

برای دریافت نوع مناسب وام معکوس متناسب با شرایط خود آماده شوید. اگر همه این شرایط را داشته باشید، وام معکوس می تواند نیازهای شما را برآورده کند:

• سن دارنده اولیه وام باید 62 سال یا بیشتر باشد، همسر شما می تواند جوانتر باشد.
• شما باید به طور کامل صاحب خانه خود باشید یا این که فقط یک وام داشته باشید که خود شما وام گیرنده آن باشید.
• با استفاده از عواید وام معکوس، ملزم به بازپرداخت وام فعلی موجود هستید.
• این خانه باید محل اصلی اقامت شما باشد.
• شما باید در مورد کلیه مالیات های املاک، بیمه صاحبان خانه، و سایر تعهدات قانونی اجباری (مانند بدهی های HOA) به روز بوده و همه آنها را پرداخت کرده باشید.
• شما باید در یک کلاس مربوط به کسب اطلاعات و آگاهی خریدار خانه که توسط یک مشاور تأیید شده توسط اداره مسکن و شهرسازی Housing and Urban Development (HUD) برگزار می شود شرکت کنید.
• خانه شما باید تحت نگهداری بوده و از شرایط خوبی برخوردار باشد.
• خانه باید یک خانه تک خانوار، کاندو، تاون هاوس، یک خانه ساخته شده بعد از ماه ژوئن سال 1976 یا یک ملک چند واحدی با حداکثر چهار واحد باشد.

سه نوع وام معکوس وجود دارد

1. وام های معکوس تک منظوره

این موارد توسط برخی آژانس های دولتی و محلی و غیرانتفاعی ارائه می شود. برای یک وام معکوس تک منظوره، وام دهنده نحوه خرج کردن و هزینه کردن وام را تعیین و مشخص می کند. به عنوان مثال، ممکن است شما فقط قادر به استفاده از وام معکوس برای پرداخت مالیات املاک یا تعمیرات خانه باشید. این کم هزینه ترین نوع وام معکوس است و صاحبان خانه هایی که کم درآمد هستند یا دارای درآمد متوسطی می باشند اغلب می توانند واجد شرایط شوند.

2. وام های معکوس تبدیل سهم مالک خانه از ملک خود Home Equity Conversion Mortgages (HECMs)

وام های معکوس HECM توسط اداره مسکن و شهرسازی (HUD) پشتیبانی می شوند. می توانید از این وام برای هر هدفی استفاده کنید. این نوع وام گرانتر از وام مسکن تک منظوره یا وام مسکن معمولی و سنتی می باشد، از جمله دارای هزینه های زیاد برای انعقاد قرارداد است. اگر قصد دارید مدت طولانی در خانه خود مستقر باشید.

3. وام های معکوس خصوصی

این وام ها توسط وام دهندگان خصوصی ارائه می شوند. اگر مالک خانه ای با ارز بیش از 500,000 دلار هستید، ممکن است بتوانید از یک وام دهنده خصوصی وام بیشتری بگیرید. این وام ها گرانتر از وام های تک کاربرد و مشابه HECM هستند.

از طریق یک وام معکوس چقدر می توانید پول دریافت کنید؟

میزان پولی را که می توانید از طریق یک وام معکوس دریافت کنید، با توجه به ارزش سهم شما از خانه خود، سن شما، ارزش فعلی خانه در بازار، نرخ بهره فعلی و نوع خاص وام معکوس متفاوت است. اگر دارای وام دیگری هستید، حق تصرف، یا باقیمانده معوق در خط اعتباری home equity خود دارید، ابتدا باید وجوه مانده بدهی را با هر پولی که از وام معکوس دریافت کرده اید پررداخت و تسویه نمایید. این تعهد شامل هرگونه حق تصرف مالیات بر ملک، یا پیمانکار، یا سایر حق تصرف های خصوصی است.

هزینه وام معکوس چقدر است؟

هزینه و شرایط وام معکوس تک منظوره و وام معکوس خصوصی می تواند متفاوت باشد. می توانید آژانس ها و وام دهندگان مختلفی را مورد جستجو و بررسی قرار دهید تا مطلوب ترین شرایط را پیدا کنید. هزینه وام های HECM بخوبی مستند و مشخص شده است زیرا دولت از چنین وام هایی پشتیبانی می کند. با این حال، نیازی به پرداخت هزینه های وام از جیب خود نخواهید بود زیرا هزینه های دریافت وام از محل وام تأمین می شود که این باعث می شود مبلغ خالص وام موجود برای پرداخت هزینه ها کاهش یابد.

هزینه دریافت وام معکوس HECM شامل موارد زیر است:

• حق بیمه وام مسکن (MIP): این بیمه وام تضمین می کند که وام مورد انتظار را دریافت خواهید کرد. شما می توانید MIP را به عنوان بخشی از وام خود تأمین مالی کنید. در ابتدا، در زمان بسته شدن قرارداد وام 2 درصد از مبلغ وام برای MIP از شما کسر می شود. متعاقب آن یک MIP سالانه برابر با 0.5 درصد از باقیمانده وام در طول عمر وام است.
• هزینه های شخص ثالث: هزینه های شخص ثالث شامل ارزیابی، سند و بیمه، نظر سنجی ها، بازرسی ها، هزینه های ثبت، مالیات وام، بررسی های کردیتی و سایر هزینه ها است. این هزینه ها در زمان انعقاد قرارداد وام پرداخت می شوند.
• هزینه شروع و راه اندازی فرآیند درخواست وام: مانند هر وام دیگری، وام دهنده برای پردازش و آغاز روند کار وام از شما هزینه ای را دریافت می کند. وام دهنده می تواند بیش از 2 درصد از اولین 200,000 دلار از ارزش منزل شما به علاوه 1 درصد از مبلغ بیش از 200,000 دلار از ارزش خانه شما یا 2,500 دلار را به عنوان هزینه شروع به انجام فرآیند وام از شما دریافت کند. همه هزینه های شروع و راه اندازی فرآیند درخواست وام تا سقف 6,000 دلار محدود شده است.
• هزینه خدمات: هزینه خدمات در طول مدت وام شامل ارسال صورتحساب برای شما، پرداخت مالیات بر ملک و بیمه از جانب شما و پرداخت عواید وام است. اگر وام دارای نرخ بهره تنظیم شده سالانه یا نرخ بهره ثابت باشد، هزینه خدمات تا سقف 30 دلار به صورت ماهانه می باشد. اگر نرخ بهره وام شما به طور ماهانه تنظیم می شود، هزینه خدمات ماهانه تا سقف 35 دلار است.

در هنگام انعقاد قرارداد وام، وام دهنده اولین هزینه خدمات را از وجوه وام شما کسر می کند و سپس هر هزینه خدمات ماهانه را به مانده وام شما اضافه می کند. در غیر این صورت، وام دهندگان می توانند با در نظر گرفتن نرخ بهره بالاتر، هزینه خدمات را در نرخ بهره وام لحاظ کنند.

مزایا و معایب وام معکوس

مزایا:

• وام معکوس می تواند گزینه های مالی و درآمد اضافی را در دوران بازنشستگی به شما ارائه دهد.
• اگر دارنده وام اولیه از دنیا برود، همسر او می تواند در خانه بماند و مبالغی را که از محل وام پرداخت می شود دریافت نماید.
• مجبور نیستید که ماهانه باپرداخت های وام داشته باشید.
• بسته به نوع وام معکوس، وجوه دریافتی شما برای هر هزینه ای قابل استفاده است.
• می تواند به عنوان راهی برای توقف یا پیشگیری از بازستانی ملک یا از دست دادن خانه مورد استفاده قرار گیرد.

معایب:

• به مرور زمان به دلیل بهره وام، بدهی بیشتری خواهید داشت.
• اگر پرداخت هزینه های مالیات بر املاک و بیمه را حفظ و پشتیبانی نکنید، ممکن است خانه خود را از دست بدهید.
• سهم خود را از ارزش خانه خود کاهش می دهید زیرا در واقع آن را به خود وام می دهید.
• هزینه پیشاپیش وام معکوس می تواند هزاران دلار باشد.
• اگر وارثان شما توانایی تسویه باقیمانده وام را نداشته باشند، ممکن است نتوانند خانه را نگه داشته و آن را از دست بدهند.

آیا گرفتن وام معکوس ایده خوبی است؟

در حالی که وام معکوس دارای پیچیدگی های خاصی است، می تواند یک روش عالی برای تأمین درآمد شما در دوران بازنشستگی، پرداخت هزینه های پزشکی یا ارتقاء و گسترش خانه باشد. مانند هر وام دیگر، جستجو و بررسی برای یک وام مناسب با بهترین شرایط و کمترین هزینه منطقی است. راهنمایی گرفتن از یک مشاور HECM می تواند به شما کمک کند تا بهترین انتخاب را داشته باشید.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع redfin.com