چهار دلیل اصلی مبنی بر این که در آمریکا خانه های مالکانی که در طرح فوربرنس هستند، بازستانی نخواهد شد

بحث های زیادی در مورد این که اگر از 2.3 میلیون صاحب خانه که در طرح فوربرنس بسر می برند دیگر حمایت نشود، چه اتفاقی خواهد افتاد. برخی تصور می کنند که به طور بالقوه می تواند میلیون ها بازستانی ملک انجام گرفته و این املاک برای فروش در بازار ارائه شوند. با این حال، چهار دلیل وجود دارد که چنین اتفاقی نخواهد افتاد.

مسکن آمریکا با انتخاب مقاله منتشر شده در وبسایت keepingcurrentmatters، در مورد دلایل عدم بازستانی ملک صاحبان خانه ای که در طرح فوربرنس قرار دارند، توضیحاتی را ارائه می دهد.

1. تقریباً 50 درصد از کسانی که در طرح فوربرنس بودند از این طرح خارج شده و بازپرداخت های خود را انجام می دهند.

بنا بر اظهار انجمن بانکداران وام مسکن Mortgage Bankers Association (MBA)، اطلاعات و داده های ارائه شده در تاریخ 28 مارس نشان می دهد که 48.9 درصد از صاحبان خانه هایی که قبلاً از برنامه فوربرنس خارج شده اند، از زمان خروج بازپرداخت های خود را آغاز کرده اند.

• 6 درصد از صاحبان خانه ای که در طح فوربرنس قرار دارند، در طول دوره فوربرنس بازپرداخت های وام خود را انجام داده اند.
• 7درصد بازپرداخت های معوق خود را اجام داده و به روز کرده اند.
• 6 درصد وام خود را به طور کامل تسویه کرده اند.

این بدان معنا نیست که بیش از دو میلیون نفر که هنوز در این طرح هستند دقیقاً به روشی مشابه از طرح خارج می شوند. با این حال، برخی از دیدگاه ها را در مورد احتمالات به ما می دهد.

2. بانک ها نمی خواهند که خانه ها بازپس گرفته شده و برگردند.

بانک ها از سقوط اقتصاد و بازار مسکن در سال 2008 درس هایی را آموخته اند. مؤسسات وام دهنده دردسرهای مدیریت کردن املاک و مستغلات بازستانی شده را نمی خواهند. این بار، آنها در حال کار با صاحبان خانه هستند تا به آنها کمک کنند تا خانه های خود را نگه داشته و در خانه های خود بمانند.

به عنوان مثال، حدود 50 درصد از کل وام ها آژانس مالی مسکن فدرال Federal Housing Finance Agency (FHFA) پشتیبانی می شود. در سال 2008، FHFA به 208،000 صاحب خانه نوعی اقدام برای حقظ و نگهداری خانه پیشنهاد کرده است که گزینه هایی است که به وام دهنده ای که توانایی مالی ورود به گزینه را دارد و می خواهد در خانه خود بماند ارائه می شود. گزینه های نگهداری خانه شامل فوربرنس موقت، برنامه های بازپرداخت، اصلاح وام یا به تعویق انداختن پرداخت بخشی از وام است. این امر کمک کرد تا وام گیرندگانی که در بازپرداخت وام خود قصور کرده بودند در خانه های خود باقی بمانند. طی یک سال گذشته، FHFA همین حمایت را به بیش از یک میلیون صاحب خانه ارائه داده است.

امروزه تقریباً همه مؤسسات وام دهنده با وام گیرندگان خود کار می کنند. گزارشی از MBA صاحب خانه هایی را که از طرح فوربرنس خارج شده اند را نشان می دهد:

• 5 درصد از صاحبان خانه یک برنامه بازپرداخت را با وام دهندگان خود در نظر گرفته اند.
• در صورتی که وام گیرنده مجبور به بازپرداخت سود وام اصلی یا اصل وام برای یک مدت زمان توافقی نبود، 26.5 درصد از صاحبان خانه بازپرداخت را به تعویق می انداختند.
• به 9 درصد از صاحبان خانه اصلاح وام ارائه شد.

3. هیچ اراده سیاسی برای بازستانی ملک این صاحبان خانه وجود ندارد.

به نظر می رسد که دولت همچنین مصمم است که اجازه ندهد افراد یا خانواده ها خانه خود را از دست بدهند. بلومبرگ اخیرآ گزارش داده است که:

“یک نهاد نظارتی ایالات متحده گفت: ممکن است شرکت های وام دهنده در صورت عدم اقدام برای جلوگیری از طوفان بازستانی ملک که می تواند بازار مسکن را در اواخر سال جاری به خطر بیاندازد، جریمه شوند. هشدار اداره حمایت مالی از مصرف کننده (CFPB) به میلیون ها وام گیرنده اجازه می دهد تا بازپرداخت وام خود را به دلیل همه گیری بیماری به تعویق بیاندازند. ارائه دهندگان خدمات وام مسکن اکنون باید با خانواده های آسیب دیده ارتباط برقرار کنند تا به آنها در مورد راه های اصلاح و متناسب سازی وام هایشان مشاوره دهند.”

CFPB مجموعه جدیدی از دستورالعمل ها را برای اطمینان از این که مردم می توانند خانه های خود را حفظ کنند ارائه می دهد. در اینجا نکات اصلی در این پیشنهاد آورده شده است:

• وی قانون پیشنهادی را برای یک دوره بررسی ویژه پیش از بازستانی ملک فراهم می کند که به طور کلی خدمات دهندگان را از شروع بازستانی ملک تا بعد از 31 دسامبر سال 2021 منع می کند.
• قانون پیشنهادی به ارائه دهندگان خدمات اجازه می دهد گزینه های خاص اصلاح وام را به وام گیرندگان مبتلا به مشکلات مربوط به COVID-19 بر اساس ارزیابی یک تقاضانامه تکمیل نشده ارائه دهند.
• قانون پیشنهادی می خواهد تغییرات موقت را در برخی از ارتباطات معین و مورد نیاز ارائه دهندگان خدمات ایجاد کند تا مطمئن شود وام گیرندگان در زمان مناسب اطلاعات اصلی در باره گزینه های خود را دریافت می کنند.

تصمیم نهایی هنوز اتخاذ نشده است و برخی سؤال می کنند که آیا CFPB قدرت به تعویق انداختن بازستانی املاک را دارد؟ کل گزارش را می توان در اینجا یافت.

4. اگر همه این موارد با شکست مواجه شده و پذیرفته نشوند، صاحبان خانه قبل از این که املاکشان بازستانی شود، خانه های خود را به فروش می رسانند.

امروز صاحبان خانه دارای سطوحی از سهم مالک خانه از ملک خود می باشند. طبق آخرین گزارش وبسایت CoreLogic در مورد سهم مالک خانه از ملک خود (Home Equity)، در حال حاضر میانگین سهم مالک خانه از ملک خود 204,000 دلار است. علاوه بر این، 38 درصد از خانه ها دارای وام مسکن نیستند، بنابراین

امروزه سطح Home Equity در دسترس برای صاحبان خانه مبلغ قابل توجهی است.

درست مانند بانک ها، صاحبان خانه نیز از سقوط بازار مسکن درس گرفتند:

“به همان روشی که پدربزرگ ها و مادربزرگ ها و والدین آنها در اثر رکود اقتصادی بزرگ شکل گرفتند، امروز بسیاری از مردم بحران وام مسکن در سال 2006 و بازستانی ملک، بیکاری و شکست های بانکی را به خاطر می آورند. این می تواند توضیح دهد که چرا این همه املاک و مستغلات دارای equity وام خود را به طور کامل تسویه کرده و بدهی وام ندارند.”

این امر برای وضعیت فوربرنس به چه معناست؟ بر طبق اظهارات وبسایت Black Knight:

از هر 10 صاحب خانه که در طرح فوربرنس هستند فقط یک نفر کمتر از 10 درصد دارای سهم از ملک خود می باشد، که این به طور معمول حداقل میزان مورد نیاز برای فروش ملک از طریق کانال های املاک و مستغلات سنتی برای جلوگیری از بازستانی ملک است.

سخن آخر

گزارش های مربوط به بازستانی ملک به طور گسترده در بازار بسیار اغراق آمیز است. همانطور که ایوی زلمن (Ivy Zelmann)، مدیر ارشد اجرایی Zelman & Associates با تقریباً 30 سال تجربه در زمینه مسکن و صنایع مرتبط با مسکن، اخیراً اعلام کرد:

“احتمال این که دوباره دچار بحران بازستانی ملک شویم، تقریباً صفر درصد است.”

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: keepingcurrentmatters.com