آیا شرایط امروز ارائه وام مسکن آمریکا مانند گذشته است؟

در بازار مسکن امروز، بسیاری از مردم نگرانند که آیا ما به عادات وام دهی پرریسک و گزینه های دریافت وام که منجر به سقوط مسکن در 15 سال پیش شد، باز می گردیم یا خیر.

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت keepingcurrentmatters، شرایط دریافت وام مسکن امروز را با 15 سال پیش مقایسه می کند.

انجمن بانکداران وام مسکن Mortgage Bankers Association (MBA)، چندین بار در سال شاخصی را با عنوان شاخص در دسترس بودن کردیت وام مسکن Mortgage Credit Availability Index (MCAI) منتشر می کند. مطابق با وبسایت آنها:

“MCAI فقط شاخص کمّی استاندارد شده را ارائه می دهد که صرفاً بر کردیت وام مسکن متمرکز است. MCAI اندازه گیری خلاصه ای که نشان دهنده در دسترس بودن کردیت وام مسکن در یک مقطع زمانی می باشد است.“

اساساً این شاخص تعیین می کند که چقدر راحت می توان یک وام مسکن دریافت کرد. هر چه این شاخص بالاتر باشد، کردیت برای در دسترس بودن وام مسکن بیشتر می شود. در اینجا نموداری از MCAI است که به سال 2004 باز می گردد، زمانی که داده ها برای اولین بار در دسترس قرار گرفتند:

همانطور که نمودار نشان می دهد، این شاخص در سال 2004 حدود 400 بود. با گرم شدن بازار مسکن، اعتبارات وام مسکن بیشتر شد و سپس در سال 2006 این شاخص از 850 گذشت. زمانی که بازار املاک و مستغلات سقوط کرد، MCAI نیز سقوط کرد زیرا تضمین پول وام مسکن تقریباً غیرممکن شد. خوشبختانه استانداردهای وام دهی از آن زمان تا حدودی کاهش یافته است، اما شاخص هنوز پایین است. در ماه آوریل، این شاخص در میزان 121 قرار داشت که حدود یک هفتم سال 2006 بود.

چرا شاخص در زمان حباب مسکن از کنترل خارج شد؟

دلیل اصلی در دسترس بودن، وام هایی با استانداردهای بسیار ضعیف بود. برای همگام شدن با تقاضا در سال 2006، بسیاری از وام دهندگان وام هایی ارائه کردند که تأکید کمی بر واجد شرایط بودن وام گیرنده داشتند. وام دهندگان بدون گذراندن یک فرآیند تأیید برای تأیید این که آیا وام گیرنده احتمالاً قادر به بازپرداخت وام می باشد یا خیر، وام ها را تأیید می کردند.

نمونه ای از استانداردهای تسهیل شده وام دهی که منجر به سقوط مسکن می شود، کردیت FICO score مرتبط با وام است. FICO score چیست؟ وبسایت my FICO توضیح می دهد:

کردیت اسکور به وام دهندگان در مورد کردیت شما می گوید یعنی این که چقدر احتمال دارد که وام را بر اساس سابقه کردیتی خود بازپرداخت کنید. این کردیت اسکور با استفاده از اطلاعات موجود در گزارش های کردیتی شما محاسبه می شود. FICO score استانداردی برای کردیت اسکور است که توسط 90 درصد از وام دهندگان برتر مورد استفاده قرار می گیرد.

در دوران رونق مسکن، وام های مسکن بسیاری برای وام گیرندگان با FICO score زیر 620 تأیید شد. در حالی که هنوز برخی از برنامه های وام وجود دارد که اجازه ارائه وام با کردیت اسکور 620 را می دهد، استانداردهای امروزی وام بسیار سخت تر شده اند. به طور کلی مؤسسات وام دهنده هنگام تأیید وام ها به اندازه گیری ریسک توجه بیشتری دارند.

طبق آخرین گزارش Household Debt and Credit Report از فدرال رزرو نیویورک، میانگین کردیت اسکور تمام وام های مسکن که منشاء آن در سه ماهه اول سال 2022 می باشد، 776 است.

نمودار زیر میلیاردها دلار پول وام مسکن را که سالانه به وام گیرندگان با کردیت اسکور زیر 620 داده می شود نشان می دهد:

در سال 2006، خریداران مسکن با کردیت اسکور زیر 620، مبلغ 376 میلیارد دلار وام دریافت کردند. در سال 2021، این رقم تنها 80 میلیارد دلار بود و در سه ماهه اول سال 2022، این رقم تنها 20 میلیارد دلار است.

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: keepingcurrentmatters.com