واگذاری وام مسکن موجود فروشنده خانه به خریدار خانه.
نکات کلیدی:
- هنگامی که خریدار خانه وام مسکن موجود فروشنده خانه را در زمان بسته شدن قرارداد خرید خانه به جای دریافت یک وام جدید تحویل می گیرد، تعهد بازپرداخت وام موجود به عهده خریدار خانه می شود.
- در حال حاضر تنها وام های واجد شرایط و استاندارد برای این منظور، وام های FHA، VA و USDA هستند.
- انتقال وام کهنه سربازان یعنی وام VA به یک کهنه سرباز دیگر، به خریداران این امکان را می دهد که حق دریافت وام VA خود را جایگزین این وام کنند و حق فروشنده خانه را برای دریافت یک وام VA در آینده آزاد کنند.
مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت nar.realtor/magazine، در مورد واگذاری وام موجود فروشنده خانه به خریدار خانه و وام هایی که قابلیت واگذاری و انتقال را دارند، توضیحاتی را به شما همراهان گرامی ارائه می دهد.
هنگامی که نرخ بهره وام مسکن افزایش می یابد، خریداران اغلب مجبور به انتخاب سخت در مورد هزینه مسکن می شوند. نرخ بالای بهره وام مسکن، همراه با افزایش قابل توجه قیمت مسکن در چند سال گذشته، بسیاری از خریداران خانه را مجبور به ترک بازار مسکن کرده است.
با این حال، یک بخش از بازار املاک و مستغلات، بازار انتقال وام و به عهده گرفتن بازپرداخت وام مسکن، این پتانسیل را دارد که از بقیه بهتر عمل کند. نمایندگان هوشمند می توانند از دانش خود استفاده کنند تا برخی از مشتریان را به بازار مسکن جهت خرید خانه جدید بازگردانند.
انتقال وام مسکن زمانی اتفاق می افتد که خریدار خانه، وام مسکن موجود فروشنده خانه را در زمان بسته شدن قرارداد خرید خانه، به جای دریافت وام جدید تحویل می گیرد. در حال حاضر، تنها وام های موجود واجد شرایط برای انتقال از فروشنده به خریدار، وام های FHA، VA و USDA می باشند.
نمایندگانی که این املاک را لیست می کنند و می فروشند، هنوز باید بر روی سه مورد بزرگ سنتی بازاریابی، یعنی موقعیت ملک، ویژگی های خانه و وضعیت کلی خانه تمرکز کنند، با انتقال و جایگزینی یک وام 300,000 دلاری با نرخ بهره 2.5 درصد در مقابل دریافت وام جدید با نرخ بهره 6 درصد، نشان دهنده 614 دلار پس انداز در ماه است.
وام های مسکن FHA، VA و USDA همگی دارای یک بند جهت واجد شرایط بودن برای قابلیت انتقال و واگذاری هستند، به این معنی که هر خریدار می تواند با استفاده از همان استانداردی که وام تحت آن استاندارد توسط وام دهنده صادر شده، واجد شرایط باشد. سرمایه گذاران بر روی املاک و مستغلات نمی توانند این وام ها را برای خود برداشته و بازپرداخت آن را تقبل نمایند. وام VA را می توان هم به کهنه سربازان و هم به غیر انتقال داد. انتقال وام کهنه سربازان یعنی وام VA به یک کهنه سرباز دیگر، به خریداران این امکان را می دهد که حق دریافت وام VA خود را جایگزین این وام کنند و حق فروشنده خانه را برای دریافت یک وام VA در آینده آزاد کنند. کهنه سربازانی که اجازه می دهند وام آنها به یک فرد غیر نظامی واگذار شود، امتیاز و استحقاق خود را برای دریافت این نوع وام تا زمان بازپرداخت شدن کامل وام از دست می دهند. در حالی که واگذاری وام VA از یک کهنه سرباز فروشنده خانه به کهنه سرباز خریدار خانه، موجب می شود که کهنه سرباز فروشنده امتیاز دریافت وام VA را دوباره به دست آورد. وام های FHA و USDA چنین مشکلی را ندارند. هر شرایطی متفاوت است. در همه موارد، فروشندگان باید مشاور حقوقی واجد شرایطی داشته باشند تا اطمینان حاصل کنند که در صورت عدم بازپرداخت وام مسکن توسط خریداران، مسئولیتی ندارند.
راه حل های واگذاری وام به تفاوت بین قیمت خرید و مبلغ وام مسکن قابل انتقال به عنوان “شکاف واگذاری” اشاره می کند. در تئوری، این شکاف می تواند تأمین مالی شود، اما از آنجایی که خریداران توسط ارائه دهنده وام مسکن موجود واجد شرایط هستند، هر گونه تأمین مالی اضافی ممکن است بر توانایی خریدار برای دریافت تأییدیه جهت تصاحب وام مسکن تأثیر بگذارد. تقریباً برای تمام پرونده هایی که تاکنون توسط Assumption Solutions پردازش شده است، این شکاف با پیش پرداخت نقدی پوشش داده شده است. هر خریداری که سعی در تأمین مالی این شکاف از طریق ارائه دهندگان وام داشته است، توسط ارائه دهندگان وام رد شده است.
برای کمک به متخصصان املاک و مستغلات در درک تفاوت های ظریف بسیاری از دارایی های قابل واگذاری در بازاریابی، Assumption Solutions وبینارها، پادکست ها و آموزش های محلی را به نمایندگان املاک و مستغلات در سراسر آمریکا ارائه می دهد.
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: nar.realtor/magazine
