گزارش فروش خانه در اظهارنامه مالیاتی 2025

فروش خانه یک رویداد مهم در زندگی است. در حالی که معمولاً تمرکز بیشتر افراد بر جزئیات مربوط به اسباب‌کشی، تکمیل مدارک پایانی و پیدا کردن خانه‌ بعدی است، بسیاری از فروشندگان در نهایت این سؤال را مطرح می‌کنند:

“آیا باید فروش خانه را در اظهارنامه مالیاتی خود گزارش کنیم؟”

پاسخ به این سؤال ساده نیست. در بسیاری از موارد، به‌ویژه اگر سال‌ها در آن خانه به‌عنوان محل اقامت اصلی خود زندگی کرده باشید، ممکن است هیچ مالیاتی بدهکار نباشید یا حتی نیازی به گزارش فروش نداشته باشید. اما در برخی شرایط دیگر مانند زمانی که سود قابل‌توجهی از فروش به‌دست می‌آورید، شرایط اقامت تعیین‌شده از سوی سازمان مالیات ایالات متحده (IRS) را رعایت نکرده‌اید، یا فرمی با عنوان Form 1099-S دریافت می‌کنید، لازم است فروش خانه خود را گزارش دهید.

مسکن آمریکا با انتخاب این مقاله منتشر شده در وبسایت Redfin قوانین مالیاتی مربوط به فروش خانه را توضیح می‌دهد؛ از زمان‌هایی که باید گزارش دهید تا نحوه‌ اعمال معافیت‌ها، همراه با مثال‌ها و راهنمایی‌هایی برای شرایط خاص.

زمان‌هایی که باید فروش خانه خود را گزارش دهید

شما فقط در شرایط خاصی موظف هستید فروش خانه خود را در اظهارنامه مالیاتی فدرال گزارش کنید. بیایید این موارد را با جزئیات بررسی کنیم:

1. دریافت Form 1099-S

در زمان بستن قرارداد (Closing)، مأمور تسویه ممکن است Form 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions را صادر کند. سازمان مالیات ایالات متحده (IRS) نیز یک نسخه از این فرم را دریافت می‌کند، به این معنا که انتظار دارد این معامله را در اظهارنامه شما ببیند. اگر آن را گزارش نکنید، ممکن است اعلان یا حسابرسی از طرف IRS دریافت کنید.

مثال: اگر خانه خود را به مبلغ ۴۵۰٬۰۰۰ دلار فروخته‌اید و فرم 1099-S دریافت کرده‌اید، اما سود شما به‌طور کامل از مالیات معاف است، باز هم باید فرم را ارائه دهید تا توضیح دهید چرا مالیاتی بدهکار نیستید.

2. زمانی که سود سرمایه شما از حد معافیت بیشتر است

یکی دیگر از موقعیت‌ها زمانی است که سود سرمایه شما از سقف معافیت تجاوز کند. معافیت IRS برای سود سرمایه ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای افراد مجرد و ۵۰۰٬۰۰۰ دلار برای زوج‌هایی است که به‌صورت مشترک اظهارنامه ارائه می‌دهند. هر مقدار سودی بالاتر از این رقم باید به‌عنوان درآمد مشمول مالیات گزارش شود.

مثال: اگر خانه‌ای را به قیمت ۲۰۰٬۰۰۰ دلار خریدید، ۵۰٬۰۰۰ دلار برای بازسازی خرج کردید و بعد آن را به مبلغ ۶۰۰٬۰۰۰ دلار فروختید، سود شما ۳۵۰٬۰۰۰ دلار است. اگر مجرد باشید، ۲۵۰٬۰۰۰ دلار آن معاف است، اما ۱۰۰٬۰۰۰ دلار باقیمانده مشمول مالیات بوده و باید گزارش شود.

3. عدم احراز شرایط لازم برای معافیت

اگر در آزمون‌های مالکیت و استفاده (ownership and use tests) مردود شوید، نمی‌توانید از معافیت استفاده کنید. دلایل رایج شامل فروش زودهنگام پس از خرید یا استفاده عمده از ملک به‌عنوان ملک اجاره‌ای است.

مثال: اگر یک کاندو را به‌عنوان سرمایه‌گذاری خریدید، تنها شش ماه در آن زندگی کردید و سپس آن را فروختید، چون قانون اقامت دوساله را رعایت نکرده‌اید، کل سود شما مشمول مالیات است.

4. تصمیم به عدم استفاده از معافیت

گاهی صاحبان خانه به‌صورت راهبردی تصمیم می‌گیرند از معافیت استفاده نکنند تا بتوانند آن را برای سود بزرگ‌تر در فروش ملک دیگر نگه دارند. اگر چنین تصمیمی بگیرید، باید فروش را گزارش دهید، حتی اگر از لحاظ فنی واجد شرایط معافیت باشید.

چگونه برای معافیت از سود سرمایه واجد شرایط شوید

سازمان مالیات ایالات متحده (IRS) به صاحبان خانه اجازه می‌دهد در صورتی که معیارهای خاصی را رعایت کنند، بخشی یا تمام سود سرمایه خود را از مالیات معاف کنند. به این شرایط معمولاً “آزمون مالکیت و استفاده” گفته می‌شود. آزمون مالکیت ایجاب می‌کند که شما خانه را حداقل به مدت دو سال از پنج سال منتهی به فروش، در مالکیت خود داشته باشید.

آزمون استفاده نیز مستلزم آن است که حداقل دو سال از همان پنج سال را در آن خانه به‌عنوان محل اقامت اصلی خود زندگی کرده باشید، هرچند این سال‌ها لازم نیست پشت سر هم باشند. علاوه بر این، شما نمی‌توانید ظرف دو سال پیش از فروش فعلی، از معافیت سود فروش خانه‌ دیگری استفاده کرده باشید. این معیارها شاید سختگیرانه به‌نظر برسند، اما چارچوبی شفاف فراهم می‌کنند که به نفع صاحبان خانه‌هایی است که در بلندمدت صاحب آن بوده اند.

شرایط خاصی که امکان انعطاف‌پذیری فراهم می‌کنند

گاهی زندگی با جدول زمانی IRS هم‌خوانی ندارد. ممکن است همچنان بتوانید برای معافیت کامل یا جزئی واجد شرایط باشید اگر فروش خانه به دلایل زیر انجام شود:

• طلاق یا جدایی: اگر حکم طلاق مالکیت خانه را به یکی از همسران منتقل کند، مدت مالکیت همسر دیگر نیز محسوب می‌شود.
• فوت همسر: همسر بازمانده معمولاً می‌تواند از معافیت کامل ۵۰۰٬۰۰۰ دلاری استفاده کند، به‌شرط آنکه فروش ظرف دو سال انجام شود.
• خدمت نظامی یا مأموریت رسمی طولانی‌مدت: اعضای فعال ارتش می‌توانند دوره پنج‌ساله آزمون مالکیت و استفاده را تا ده سال در دوران خدمت رسمی خود تعلیق کنند.

معافیت جزئی از مالیات بر سود سرمایه

معافیت‌های جزئی در موقعیت‌هایی اعمال می‌شوند که رویدادهای زندگی شما را مجبور به فروش زودتر از موعد می‌کنند. برای مثال، اگر به‌دلیل شغل جدیدی بیش از پنجاه مایل دورتر نقل مکان کنید، مجبور شوید به دلایل پزشکی جابه‌جا شوید یا تغییرات عمده خانوادگی مانند طلاق داشته باشید، IRS ممکن است اجازه دهد بخشی از سود شما معاف شود، حتی اگر کمتر از دو سال در خانه زندگی کرده باشید.

مثال: فرض کنید فقط یک سال در خانه خود زندگی کرده‌اید و سپس برای شغل جدیدی نقل مکان کرده‌اید. در این صورت، IRS ممکن است نیمی از معافیت را برایتان منظور کند؛ یعنی تا سقف ۱۲۵٬۰۰۰ دلار برای افراد مجرد یا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای زوج‌هایی که به‌صورت مشترک اظهارنامه ارائه می‌دهند.

فروش چندین خانه

به خاطر داشته باشید که معافیت‌ها فقط برای خانه اصلی شما اعمال می‌شوند. اگر چند ملک دارید، مانند خانه ای برای تعطیلات یا ملک اجاره‌ای، سود حاصل از فروش آن املاک کاملاً مشمول مالیات است.

IRS محل اقامت اصلی شما را بر اساس جایی که بیشتر وقت خود را در آن می‌گذرانید، جایی که پست دریافت می‌کنید و حتی جایی که برای رأی دادن ثبت‌نام کرده‌اید، تعیین می‌کند. برای مثال، اگر در یک سال خانه اصلی و کلبه کنار دریاچه خود را بفروشید، فقط خانه اصلی می‌تواند شامل معافیت شود و سود کلبه باید گزارش و مالیات آن پرداخت شود.

بدهی وام مسکن و مصادره

پیچیدگی‌ها زمانی به وجود می‌آید که پای بدهی وام مسکن در میان است. اگر بخشی از وام شما بخشوده یا لغو شود، چه از طریق بازستانی (foreclosure)، فروش کوتاه‌مدت (short sale) یا تغییر وام، مبلغ بخشوده‌شده ممکن است به‌عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی شود. با این حال، برخی قوانین مانند قانون “بخشودگی بدهی وام مسکن” (Mortgage Forgiveness Debt Relief Act) استثناهایی را فراهم می‌کنند، اما همه موارد شامل آن نمی‌شوند.

مثال: اگر ۵۰٬۰۰۰ دلار از وام شما در یک فروش کوتاه بخشوده شود، ممکن است لازم باشد آن را به‌عنوان درآمد گزارش کنید، مگر اینکه قانوناً معاف شده باشید.

چگونه فروش خانه را در اظهارنامه مالیاتی گزارش کنید

وقتی نیاز به گزارش فروش وجود دارد، این فرایند شامل استفاده از فرم 8949 (Form 8949) و برنامه D (Schedule D) است. در فرم 8949 جزئیات فروش از جمله قیمت خرید، قیمت فروش و بازسازی های انجام‌شده ثبت می‌شود. برنامه D خلاصه‌ای از سود و زیان سرمایه شما در طول سال را نشان می‌دهد. برای انجام دقیق این کار، باید اطلاعات مرتبط را جمع‌آوری کنید.

اطلاعات مورد نیاز

• قیمت خرید اولیه (از اسناد تسویه‌حساب)
• هزینه‌های فروش (کمیسیون نماینده، هزینه‌های پایانی)
• بازسازی های سرمایه‌ای (بازسازی، سقف جدید، بازطراحی آشپزخانه)

نکته: رسیدها و قراردادهای مربوط به هر بازسازی و ارتقا در خانه را نگه دارید؛ بدون مدرک، نمی‌توانید مبنای هزینه خود را تنظیم کنید.

چگونه از دریافت فرم 1099-S جلوگیری کنید

اگر فروش خانه شما واجد شرایط معافیت کامل باشد، مأمور تسویه نیازی به صدور فرم 1099-S ندارد، مشروط بر این‌که گواهی‌نامه‌ای ارائه دهید که در آن تصریح شده است:

• خانه، محل اقامت اصلی شما بوده است؛ یعنی حداقل دو سال از پنج سال پیش از فروش را در آن زندگی کرده‌اید. IRS معمولاً “محل اقامت اصلی” را مکانی می‌داند که بیشترین زمان را در آن می‌گذرانید، پست دریافت می‌کنید و برای رأی دادن ثبت‌نام کرده‌اید، بنابراین در صورت لزوم باید بتوانید این را اثبات کنید.
• قیمت فروش ۲۵۰٬۰۰۰ دلار یا کمتر (۵۰۰٬۰۰۰ دلار برای اظهارنامه‌های مشترک) بوده است. ماندن در این محدوده اطمینان می‌دهد که هرگونه سود احتمالی در چارچوب معافیت IRS قرار می‌گیرد.
• کل سود قابل معافیت است؛ یعنی سود شما از حداکثر مبلغ مجاز برای اظهارنامه‌های مجرد یا مشترک فراتر نمی‌رود. در این حالت هیچ بخشی از سود مشمول مالیات نیست و نیازی به گزارش نخواهد بود.

این کار باعث می‌شود IRS از ابتدا انتظار نداشته باشد که فروش خانه در اظهارنامه شما ثبت شود. با این حال، اگر مبلغ فروش خانه از این حدود بیشتر باشد، معمولاً این فرم صادر خواهد شد.

انجام مبادله به موجب بخش 1031 IRS

برای املاک سرمایه‌گذاری (نه محل اقامت اصلی)، گزینه دیگری وجود دارد به نام مبادله بر اساس بخش 1031 IRS. این قانون به شما اجازه می‌دهد پرداخت مالیات بر سود سرمایه را به تعویق بیندازید، اگر درآمد حاصل از فروش را در ملک مشابه دیگری با ارزش مساوی یا بیشتر سرمایه‌گذاری کنید.

این ابزار محبوبی در میان سرمایه‌گذاران ملکی است که می‌خواهند سبد املاک خود را گسترش دهند بدون آن‌که بلافاصله با بدهی مالیاتی روبه‌رو شوند. با این حال، قوانین آن سختگیرانه است: باید ظرف ۴۵ روز ملک جایگزین را شناسایی کرده و ظرف ۱۸۰ روز خرید را نهایی کنید، در غیر این صورت مبادله ناموفق محسوب می‌شود.

چگونه مالیات بر سود سرمایه را محاسبه کنید

محاسبه مالیات بر سود سرمایه ممکن است دشوار به‌نظر برسد، اما فرمول آن ساده است. مراحل زیر را دنبال کنید:

• مبنای هزینه = قیمت خرید + بازسازی ها – استهلاک
• عایدی = قیمت فروش – هزینه‌های فروش
• سود = عایدی – مبنای هزینه
• اعمال معافیت‌ها و نرخ‌های مالیاتی

مثال: اگر خانه‌ای را به قیمت ۲۵۰٬۰۰۰ دلار خریدید، ۴۰٬۰۰۰ دلار برای بازسازی هزینه کردید، آن را به مبلغ ۵۰۰٬۰۰۰ دلار فروختید و ۲۵٬۰۰۰ دلار هزینه فروش پرداخت کردید، مبنای هزینه شما ۲۹۰٬۰۰۰ دلار، عایدی شما ۴۷۵٬۰۰۰ دلار و سود شما ۱۸۵٬۰۰۰ دلار است. به‌عنوان یک فرد مجرد، این رقم زیر حد معافیت ۲۵۰٬۰۰۰ دلاری است، بنابراین نیازی به گزارش وجود ندارد.

مالیات‌های ملک و انتقال

علاوه بر مالیات فدرال بر سود سرمایه، فروشندگان باید مالیات‌های محلی بر دارایی و مالیات انتقال را نیز در نظر بگیرند. مالیات بر دارایی معمولاً متناسب با مدت زمانی است که مالک ملک بوده‌اید. پس از بستن قرارداد فروش، خریدار مسئول ادامه آن می‌شود.

از سوی دیگر، مالیات انتقال توسط ایالت‌ها یا شهرداری‌ها هنگام تغییر مالکیت ملک اعمال می‌شود و نرخ آن متفاوت است. در برخی مناطق، مالیات انتقال مبلغی ثابت است، در حالی که در شهرهایی مانند نیویورک ممکن است بین ۱٪ تا بیش از ۱٫۴٪ از قیمت فروش باشد که هزاران دلار به هزینه‌های نهایی اضافه می‌کند.

سوابق دقیق را برای مراجعات آینده نگه دارید

نگهداری سوابق کامل از شما در برابر حسابرسی محافظت می‌کند و دقت گزارش‌ها را تضمین می‌کند.

کپی مدارک زیر را حفظ کنید:

• صورت‌حساب تسویه (HUD-1 یا Closing Disclosure)
• رسیدهای بازسازی یا تعمیر
• هزینه‌های نهایی و کمیسیون‌های مشاور املاک
• بیانیه‌های پرداخت وام
• قبوض سالانه مالیات بر دارایی

نکته: یک پوشه دیجیتال با نسخه‌های اسکن‌شده رسیدها، عکس‌های ارتقاء و بازسازی ها و اسناد پایانی ایجاد کنید.

سؤالات متداول درباره‌ی گزارش فروش خانه در اظهارنامه مالیاتی

برای مالیات، در صورت فروش خانه به چه مدارکی نیاز دارم؟

در زمان تنظیم اظهارنامه مالیاتی، مدارک زیر را گردآوری کنید تا محاسبه دقیق سود حاصل از فروش برایتان آسان‌تر شود:

• فرم 1099-S (در صورت صدور)
• صورت‌حساب تسویه‌حساب (Settlement Statement) که قیمت فروش و هزینه‌ها را نشان می‌دهد
• مدارک مربوط به باز سازی های انجام‌شده در خانه (رسیدها، مجوزها، قراردادها)
• صورت‌حساب‌های وام مسکن که مبالغ بازپرداخت را نشان می‌دهد
• سوابق مالیات بر دارایی

آیا فروش خانه به‌عنوان درآمد برای مزایای تأمین اجتماعی (Social Security) محسوب می‌شود؟

خیر. پولی که از فروش خانه دریافت می‌کنید، “درآمد حاصل از کار” محسوب نمی‌شود و مزایای تأمین اجتماعی شما را کاهش نمی‌دهد.
با این حال، سود سرمایه ممکن است درآمد ناخالص تعدیل‌شده (Adjusted Gross Income) شما را افزایش دهد، که می‌تواند بر میزان مشمول مالیات بودن مزایای تأمین اجتماعی اثر بگذارد. برای بازنشستگانی که سود بالایی از فروش کسب می‌کنند، این موضوع ممکن است باعث شود بخش بیشتری از مزایا مشمول مالیات شود.

اگر خانه‌ام را بفروشم، آیا باید مالیات بپردازم؟

این موضوع بستگی به میزان سود شما، واجد شرایط بودن برای معافیت‌ها و این‌که آیا خانه محل اقامت اصلی شما بوده یا خیر دارد.
در بسیاری از موارد، صاحبان خانه بابت فروش محل اقامت اصلی خود مالیاتی نمی‌پردازند. اما اگر ملکی اجاره‌ای، خانه دوم یا ملک سرمایه‌گذاری فروخته باشید، احتمال مشمول مالیات بودن بسیار بیشتر است.

آیا اگر خانه‌ام را بفروشم و خانه دیگری بخرم، باز هم باید مالیات بپردازم؟

بله، دیگر چنین معافیتی وجود ندارد. سازمان IRS پیش‌تر اجازه می‌داد با سرمایه‌گذاری مجدد در خانه‌ای جدید از مالیات اجتناب کنید (قانون “rollover”)، اما این قانون در سال ۱۹۹۷ لغو شد.
امروزه خرید خانه جدید شما را از پرداخت مالیات معاف نمی‌کند. تنها راه جلوگیری از مالیات، واجد شرایط شدن برای معافیت “مالکیت و استفاده” است.

آیا فروش خانه به قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار پیامد مالیاتی دارد؟

بله، ممکن است. اگر خانه را پایین‌تر از ارزش بازار بفروشید، مثلاً با تخفیف زیاد به یکی از اعضای خانواده، IRS ممکن است تفاوت قیمت را به‌عنوان “هدیه” (gift) تلقی کند.
اگر مبلغ این هدیه از حد معافیت سالانه (۱۹٬۰۰۰ دلار در سال ۲۰۲۵) بیشتر باشد، باید اظهارنامه مالیات بر هدیه (Gift Tax Return) ارائه دهید.

 

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: redfin.com