میامی – دنور – پورتلند (داغ ترین بازار املاک آمریکا برای سرمایه گذاران در سال 2019)

میامی شهری بزرگ و پر رونق است و یک بازار قدرتمند مسکن دارد. اجازه دهید قبل از مطرح کردن 10 دلیل برای سرمایه گذاری در بازار املاک میامی در سال 2019، نگاهی به بازار مسکن میامی بیاندازیم.

سایت مسکن ایرانیان آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت noradarealestate، متن زیر را به شما تقدیم می کند.

میامی میزبان حدود نیم میلیون سکنه این شهر است. به هر حال، بازار مسکن میامی بسیار بزرگتر از این است (این بازار شامل فلوریدای جنوبی و بیش از پنج میلیون جمعیت می ­شود). همین نیز بازار املاک میامی را به هفتمین بازار بزرگ ایالات متحده و دومین بازار بزرگ مسکن در حوزه جنوب شرقی کشور تبدیل کرده است.

اما این برای سرمایه گذاری در بازار املاک میامی کافی نیست. طبق گزارشی که Zillow در دسامبر 2017 منتشر کرد، میامی چهارمین بازار مسکن ارزشمند کشور محسوب می­ شود. پس از لس آنجلس (ارزش کلی 2.7 تریلیون دلار)، نیویورک (2.6 تریلیون دلار) و واشنگتن (996.7 میلیارد دلار)، ارزش کلی بازار مسکن میامی حدود 864.2 میلیارد دلار بوده که هر سال 4.7 درصد افزایش داشته است. با در نظر داشتن این سرعت افزایش سالانه فقط فکر کنید که ارزش این بازار در سال 2019 چقدر خواهد بود؟

• پیشبینی ­های بازار املاک میامی فلوریدا در سال 2019

بنابر اطلاعات سایت زیلو میانگین ارزش مسکن در میامی 333,600 دلار است. در سال گذشته، ارزش مسکن در میامی 4.6 درصد افزایش داشته و پیشبینی ­ها برای بازار املاک میامی نشان می ­دهند که در سال 2019 نیز قیمت­ ها شاهد افزایش 3.6 درصدی خواهند بود. میانه قیمت هر فوت مربع در میامی 431 دلار و بیشتر از Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach Metro با میانه 219 دلار است. در حال حاضر میانه قیمت مسکن در میامی 480,000 دلار است. میانه قیمت اجاره در این شهر نیز 2500 دلار و بیشتر از Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach Metro با میانه 2100 دلار است.

در اینجا نمودار قیمت املاک میامی را که سایت زیلو منتشر کرده، مشاهده می ­کنید. این نمودار نرخ رشد 3.6 درصدی را تا سپتامبر 2019 نشان می­ دهد.

• روند بازار املاک میامی در سال 2018

مطابق گزارشات یکی دیگر از شرکت­ های اطلاعاتی املاک به نام ترولیا (Trulia)، روند بازار املاک میامی افزایش سالانه 6 درصدی در میانه قیمت فروش و افزایش 2 درصدی ماهیانه در میانگین اجاره بها را نشان می­ دهد. از 22م سپتامبر تا 22م اکتبر، میانه اجاره بهای ماهانه آپارتمان­ ها در میامی 2234 دلار بوده است. از 18م جولای تا 17م اکتبر، میانه قیمت فروش خانه در میامی315,000 دلار بوده است (این آمار بر اساس فروش 3179 خانه به دست آمده). به این صورت، میانه قیمت هر فوت مربع 221 دلار بوده که در مقایسه با همین دوره در سال گذشته، یک درصد کاهش داشته است.

• خلاصه بازار املاک میامی

میانه قیمت فروش: 315,000 دلار

قیمت هر فوت مربع: 221 دلار

تعداد خانه ­های فروشی ترولیا: 6314

میانه اجاره بهای ماهانه: 2234 دلار

میانه درآمد اعضای خانواده: 43,395 دلار

صاحبان مسکن: 60 درصد

جمعیت مجرد: 29 درصد

میانه سن: 40 سال

تحصیل کردگان دانشگاهی: 32 درصد

یکی دیگر از وبسایت ­های املاک و مستغلات به نام موووتو (Movoto) گزارش داده که میانه قیمت مسکن در میامی 445,000 دلار است. میانه لیست قیمت­ ها در سایت موووتو در میامی تغییری کمتر از یک درصدی از سپتامبر تا اکتبر نشان می ­دهد. تعداد خانه های فروشی در میامی 9261 است، که از سپتامبر 2018 شاهد افزایش 4 درصدی بوده است. میانگین قیمت هر فوت مربع در میامی 328 دلار است. در سپتامبر 2018 این قیمت 330 دلار بود.

به گزارش سایت neighborhoodscout مجتمع ­های آپارتمانی بزرگ یا آپارتمان ­های بلند معمولترین نوع مسکن در میامی هستند. این گونه مسکن­ها 54.86 درصد از واحدهای مسکونی شهر را به خود اختصاص داده­اند. دیگر انواع معمول مسکن در بازار املاک میامی عبارتند از منازل شخصی خانوادگی (25.23 درصد)، خانه­های ردیفی و دیگر منازل متصل (9.94 درصد) و تعداد اندکی خانه دوبلکس و خانه­ های تغییر داده شده به آپارتمان یا دیگر ساختمان ­های آپارتمانی کوچک (9.50). این ترکیب مسکونی ویژه تا حدی غیر معمول بوده و ویژگی شهرهای متراکم و دارای مرکز شهری سرزنده است.

• ترقی املاک در میامی

طبق داده­ های neighborhooscout، ترقی املاک میامی در 10 سال گذشته بیشتر از میانگین کشوری بوده است. در 10 سال گذشته، نرخ ترقی املاک انباشته در میامی 22.64 درصد بوده که در سطح ملی در میان 30 درصد اول قرار دارد. این یعنی سالانه 2.06 درصد. نرخ­ های ترقی در میامی به اندازه ­ای قدرتمند هستند که املاک میامی، علی رغم رکود ملی بازار مسکن، ترقی خود را با سرعت بیشتری نسبت به دیگر جوامع ادامه داده است. تنها نگاهی به 12 ماه گذشته اندازید، نرخ ترقی میامی همچنان در میان بالاترین نرخ­های رشد آمریکاست، یعنی 7.56 درصد، که از نرخ ترقی 82.79 درصد شهرها و شهرک ­های کشور بیشتر است.

بحران توان مالی در شهر میامی-دید (Miami-Dade) وخیمتر می ­شود. طبق گزارش ماه ژوئن 2018 اتحادیه مشاورین معاملاک ملکی، میانگین قیمت ­های منزل شخصی از 335000 دلار به 355000 دلار افزایش یافته است، این 78مین رشد ماهیانه متوالی بود. میانگین قیمت ­های آپارتمان 2.1 درصد (از 235000 دلار به 240000 دلار) افزایش داشته است. مرکز شهر میامی مکان مناسبی برای مستأجران است.

در حال حاضر Brickell، Downtown و Midtown گرانترین نقاط شهر میامی-دید برای اجاره هستند. اما نقاط گران قیمت برای خریداران عبارتند از Coral Gables، Miami Beach و Coconot Grove. خریداران با بودجه کمتر باید به Homestead، Miami Shores و Kendall توجه داشته باشند. سرمایه گذاران به Design District توجه کنند. میامی بیچ همچنان مکان محبوبی است، اما مراقب قیمت های نوسانی باشید. همچنین ترافیک یکی از عوامل کلیدی انتخاب مکان زندگی محسوب می­ شود.

بنابر سایت زیلو، برای چهارمین سال متوالی میامی بیچ، با میانه قیمت 520 دلار برای هر فوت مربع، یک بار دیگر بیشترین ارزش محلی را دارا بود. Brickell، با 497 دلار برای هر متر مکعب، جایگاه دوم را دارد، در حالی که مناطق لاکچری سواحل Sunny Isles (554 دلار) و Key Biscayne (753 دلار) در مکان سوم هستند. به نظر می ­رسد کهHomestead، جایی که میانگین قیمت هر فوت مربع 140 دلار است، کم ارزش ترین محله است. Miami Shores (338 دلار) در جایگاه دوم کم ارزشترین ­ها قرار دارد، زیرا قیمت آن نسبت به سهام مسکن و کیفیت مدرسه دیگر محلات قابل مقایسه، از قبیل Pinecrest و Coral Gables، پایینتر است. میامی بیچ شمالی (237 دلار)، Little Havana (257 دلار) و Kendall (226 دلار) در رتبه سوم هستند.

به ترتیب 10 محله گران قیمت میامی عبارتند از:

1. Bayshore
2. N Miami Ave / NW 36th St
3. Buena Vista
4. Biscayne Blvd / NE 25th St
5. S Miami Ave / SW 1st St
6. NW 2nd Ave / NW 24th St
7. E Flagler St / NE 2nd Ave
8. City Center
9. SE 2nd Ave / SE 1st St
10. NW 7th Ave / NW 17th St

• آمار بازستانی ملک در میامی در سال 2018

درصد تخلف در وام مسکن در میامی 1.2 درصد است که از نرخ ملی 1.1 درصد بیشتر است. در سطح ملی، ارزش مسکن تا بیش از 20 درصد از اوج آن در سال 2007 تا اواخر سال 2011 سقوط کرده است، از این رو، اکنون بسیاری از صاحب خانه ­ها زیر آب هستند، به این معنی که آنها بیش از ارزش خانه ­هایشان بدهکار هستند. 10 درصد از صاحب خانه ­های میامی زیر قرض وام­ های مسکن خود هستند. این میزان در Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach Metro، هفت ممیز دو درصد است.

در RealtyTrac، در حال حاضر 8184 ملک در میامی فلوریدا در مرحله بازستانی (Foreclosure) هستند، در حالی که خانه ­های فروشی در میامی فلوریدا در این سایت تنها 3456 عدد است. در ماه سپتامبر تعداد املاکی که پرونده توقیف برایشان صادر شد، 24 درصد کمتر از ماه قبل و صفر درصد بیشتر از همین ماه در سال گذشته بود. در آگوست 2018، فروش مسکن در میامی در مقایسه با ماه قبل 99 درصد، و در مقایسه با سال گذشته 89 درصد کاهش داشت. در میامی میانگین قیمت فروش یک منزل بدون ضرر 287,000 دلار بود.

10 دلیل برای سرمایه گذاری در بازار املاک میامی

1)بازار بین المللی قدرتمند

در سال 2011 حدود یک سوم جمعیت متولد خارج بودند. به هر حال، حدود نیمی از آنها شهروندی را دریافت کردند، پس می ­توانیم بگوییم که میامی برای مهاجران جذابیت دارد. به هر حال، بازار مسکن میامی از نظر تعداد خارجی­ هایی که در آنجا خانه می ­خرند، غیر معمول است. بعضی از مردم خرید ملک را یک سرمایه گذاری ایمن می­ دانند، در حالی که دیگران قصد استفاده از آپارتمان­ های کنار ساحل را به عنوان اموال تفریحی دارند. برخی­ ها به خرید مسکن در میامی روی می­ آورند تا اگر کشورشان دچار آشوب شد بتوانند فرار کنند، مثلاً ونزوئلایی ها.

2)ساحل

بسیاری از توریست­ها به خاطر ساحل به میامی می­آیند و بسیاری هم می­خواهند به همین دلیل در آنجا زندگی کنند. سواحل میامی به دلیل آب و هوای نیمه گرمسیری در طول سال از جذابیت خاصی برخوردار است. همین نکته دلیل افزایش حدود 2 درصدی جمعیت شهر میامی-دید را در سال نشان می­ دهد، در حالی که جمعیت فلوریدای جنوبی افزایشی به خود ندیده است. این نرخ میامی را به عنوان پنجمین منطقه دارای رشد سریع در ایالات متحده معرفی می ­کند.

جهت خرید و فروش مسکن و نیز دریافت مشاوره رایگان وام مسکن در سراسر آمریکا این فرم را تکمیل نمایید 

3)محدودیت­های جغرافیایی

بسیاری از بازارهای املاک دارای بیشتری نرخ ترقی افراد جویای کار و خواستار کیفیت بالای زندگی را جذب می­ کنند، اما نمی ­توانند افزایش تقاضای مسکن را پاسخگو باشند. سه طرف سان فرانسیسکو را آب فرا گرفته است و دولت محل ساخت آسمان خراش های بلند را محدود کرده است، بنابراین نمی ­توانند مسیری را که نیویورک سیتی طی کرد، بروند. در کولورادو و اوتا، ترکیبی از پارک­ های فدرال و کوه­ های عمودی، مکانی را که انبوه سازان می ­توانند در آن خانه سازی کنند، محدود کرده است.

ما قبلاً ذکر کردیم که میامی روی آب است. میامی جهش ناگهانی ساخت و ساز ساختمان­های بلند را در مرکز شهر تجربه کرده و همین نیز آن را به سومین خط افق بلند ایالات متحده تبدیل کرده است، اما این کار در ناحیه ­های دیگر شهر محدود شده، طوری که ساختمان­های بلند مانع دیدن منظره آب نشوند. به هر حال، اینها مانع تبدیل شدن بازار املاک میامی به ششمین بازار متراکم در تمام ایالات متحده نشده ­اند.

4)تقاضای محدود مسکن جدید

یک عامل جالب توجه را باید در بازار مسکن فلوریدا مد نظر داشت، و آن عبارت است از جمعیت فراوان بازنشستگان. بسیاری از مردم به دلیل آب و هوای معتدل به فلوریدا نقل مکان می­کنند و تا حدی در برابر نوسانات قیمت مسکن ایمن هستند. افراد سالخورده­ تری که از قدیم در اینجا زندگی کرده­ اند در خانه­ هایشان می ­مانند. همین نیز سبب پایین بودن حجم معاملات در بازار املاک میامی و تحدید تقاضای خریداران شده است. پس مشخص شد که چرا تامپا و کورال علی رغم عدم فراوانی شغل در آن مناطق، هنوز هم بازارهای گران قیمتی دارند. بازنشستگانی که به صورت دوره ­ای ایالت را ترک کرده ­اند، تمایل دارند تا فلوریدا را به عنوان خانه دوم خود نگه دارند و خانه­ هایشان را به فروش نمی­ رسانند. Gulf Coast بیشتر یک نقطه گردشگری است تا تحت محاصره بازنشسته­ ها باشد، پس رقابت کمتری برای مسکن وجود دارد.

5)شغل‌های زیاد

بسیاری از افراد برای پیدا کردن شغل به میامی می­ آیند. میامی بزرگترین اقتصاد شهری در ایالت فلوریدا است. گروه مطالعه شهرهای جهان، میامی را بر اساس سطح فعالیت تجاری، سرمایه انسانی و فعالیت ­های فرهنگی در میان شهرهای درخشان طبقه بندی کرده است. امروزه نرخ بیکاری در میامی حدود 4 درصد است. این نرخ در حال حاضر با میانگین ملی یکسان است اما معمولاً به زیر این نرخ می ­رسد. تنها اورلاندو بازار کار بهتری دارد.

6)بازار گردشگری

بازار املاک میامی این فرصت را مهیا کرده تا علاقمندان بتوانند با توریست ­ها در ارتباط باشند. بندر میامی به عنوان پایتخت گشت زنی جهان شناخته شود، زیرا بهترین بندر مسافربری دریایی جهان است. مالکان می­ توانند خانه خود را به توریست­ هایی که می ­خواهند قبل از پرواز به خانه یا برای لذت بردن از سواحل میامی، فعالیت­ های فرهنگی و تیم ­های ورزشی به مدت یک هفته در میامی اقامت کنند، اجاره دهند. مطابق نشریه وال استریت، یک ملک با قیمت فروش 350,000 را می­ توان با قیمت 2500 دلار در ماه اجاره داد. این یک بازده سرمایه گذاری عادلانه است و شما می­توانید در اوقاتی که از آپارتمان تفریحی خود استفاده نمی­ کنید، آن را اجاره دهید.

7)جمعیت عظیم مستأجران

دو سوم از ساکنین میامی اجاره نشین هستند، در واقع نرخ اجاره نشینی با نیویورک سیتی در رقابت است. این وضعیت تا حدی به دلیل شمار افرادی که به صورت فصلی یا موقت در صنعت توریسم فعالیت می­ کنند، است. یکی دیگر از دلایل آن نیز تقاضای نسبتاً محدود مسکن نسبت به عرضه است. و همچنین یکی دیگر از دلایل را می­ توان به قیمت بالای مسکن نسبت به دست مزدهای محلی دانست. همین امر بسیاری از سرمایه گذاران بازار املاک میامی را به سوی خرید خانه­ های خانوادگی و تبدیل آن به آپارتمان­ های کوچک اجاره ­ای سوق می ­دهد.

8)بازده سرمایه گذاری قدرتمند صاحب خانه­ ها

سرمایه گذاری در بازار املاک میامی می ­تواند بازده فراوانی برای شما داشته باشد. تقاضای بالای املاک در فلوریدای جنوب شرقی مربوط به محدودیت توانایی مردم برای خرید است که آن را به محیط بزرگی برای مستأجران تبدیل می­ کند. میامی رتبه دوم کشور را برای گرانی اجاره مسکن دارد، در این شهر باید بیش از نیمی از درآمد خود را به اجاره مسکن اختصاص دهید. اجاره ­ها در مقایسه با دیگر نقاط کشور بالا نیستند، اما ارزش­های ملکی کمتری نسبت به بازارهایی مانند سیلیکون والی و نیویورک داده می ­شود، و این یک بازده سرمایه گذاری عادلانه است. برای مثال، میانگین قیمت مسکن حدود 350,000 دلار است، در حالی که میانگین اجاره بهای ماهانه 1900 دلار می ­باشد. در حالی که میانگین درآمدها در منطقه در واقع 50,000 دلار است، اجاره 1900 دلار ماهانه هزینه سنگینی برای خانواده­ ای حتی با درآمد سالانه 70,000 دلار می ­باشد.

9)بازار دانشجویی کلان

به عنوان بزرگترین شهر فلوریدا چندین دانشگاه بزرگ در این شهر وجود دارند. به هر حال، جذابیت بین المللی میامی و موقعیت منحصر به فرد آن این شهر را به یک مقصد آموزشی و تحقیقی تبدیل کرده، در نتیجه مؤسساتی مانند دانشگاه بین المللی فلوریدا در آن تأسیس شده­ اند. حدود چهل دانشکده و دانشگاه در چهل مایل از میامی وجود دارند که 350,000 دانشجو در آن ساکن هستند. عجیب است که دانشگاه میامی (Miami University) در میان آنها نیست (این دانشگاه در اوهایو واقع شده است). بنابراین، دانشگاه میامی (The University of Miami) در میامی واقع شده و بیش از 17,000 دانشجو دارد.

10)میامی شهر خوبی برای صاحب خانه هاست

مهم نیست که ملک خود را به دانشجوها، کارگران کم درآمد یا افراد دیگری اجاره می ­دهید، سرمایه گذاران واقعی بازار مسکن میامی خوشحال می­ شوند که بدانند این یک بازار صاحب خانه دوست است. فلوریدا قانونی برای کنترل اجاره بها ندارد.

سرمایه گذاری در بازار مسکن میامی: نتیجه گیری

اگر شما در تجارت سرمایه گذاری در حوزه املاک فردی مبتدی هستید، خواندن کتاب­ های خوب درباره املاک برای شما بسیار مهم است. شما باید همچنین درس­ هایی را از سرمایه گذاران املاک موفق، که با سرمایه گذاری در برخی از بهترین بازارهای املاک مانند میامی فلوریدا اکنون بازنشسته شده ­اند، بیاموزید. بازار مسکن میامی فرصت­ های متنوعی را برای سرمایه گذاران حوزه املاک پدید آورده است که به شما اجازه می ­دهند تا انتخاب کنید که می ­خواهید در کدام بازار اجاره ­ای درگیر شده و نفع کنید.

یکی دیگر از بازارهای پربازده در سال 2019 بازار املاک Denver خواهد بود. دلایل بسیاری وجود دارند که روشن می ­سازند که چرا بازار املاک Denver امروزه در حال ترقی است و یقیناً در سال ­های آتی هم به عنوان بازاری پرقدرت باقی خواهد ماند. شما باید فرصت این رشد را با شرکت در بازار املاک از دست ندهید. از آنجایی که فهرست اموال مسکن کمیاب هستند، قیمت ­ها بدون توجه به دستمزدها افزایش می ­یابند و جمعیت جوانتر در مقایسه با خرید احساس راحتی بیشتری با اجاره کردن دارد. پس بازار مسکن دنور شاهد یک رشد سریع در بازار اجاره است. تقاضای مطلق سهام مسکن شرایط را برای تبدیل خانه ­های بزرگ به آپارتمان ­های چند طبقه مهیا کرده است. اگر فوربز می­ تواند این موضوع را به عنوان استراتژی سرمایه گذاری در بازار املاک دنور در سال 2016 توصیه کند، این امر امروزه به یک موضوع مورد توجه تبدیل شده است. آنها می­گویند که، به دلیل افزایش سریع قیمت­های مسکن، هر خانه شخصی در بازار مسکن دنور را می ­توان به عنوان یک ملک اجاره ­ای خوب مورد توجه قرار داد.

همچنین، بازار املاک پورتلند یکی دیگر از بازارهایی است که می­توان برای سرمایه گذاری در حوزه املاک انتخاب کرد. این بازار در حال انفجار است، زیرا اقتصاد وضعیت مناسبی دارد و این منطقه یک سر و گردن از موقعیت وخیم کالیفرنیا برتر است. بازار املاک پورتلند در سال اخیر شاهد رشد دو رقمی قیمت سالانه بوده است. تنها در سال 2016 ارزش مسکن 11.4 درصد افزایش داشته است. البته قیمت مسکن در پورتلند و بازار مسکن اورگان در چند ماه اخیر به طرز قابل توجهی کاهش داشته است. و این از نقطه نظر ثبات و پایداری، خبر خوبی است.

ترجمه: مسکن ایرانیان آمریکا | منبع: noradarealestate.com