هفت راه برای پس گرفتن پول پیش از مالک در آمریکا  

حقوق مستاجر در آمریکا یکی از مهم‌ترین موضوعات برای افرادی است که قصد اجاره ملک در ایالات متحده را دارند. قوانین اجاره در آمریکا به طور دقیق تنظیم شده و از مستاجران در برابر رفتارهای غیرقانونی صاحبخانه‌ها محافظت می‌کند. آشنایی با این حقوق می‌تواند تجربه اجاره‌نشینی را بسیار بهتر و امن‌تر کند. در این راهنما، تمام جنبه‌های مهم حقوق مستاجران را بررسی می‌کنیم، از قوانین پایه تا راه‌های قانونی مقابله با تخلفات احتمالی. این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا با آگاهی بیشتر تصمیم‌گیری کنید و در صورت بروز مشکل، از حقوق خود دفاع کنید.

جابجایی از یک خانه به خانه دیگر چندصد یا حتی چندهزار دلار هزینه دارد و پس گرفتن پول پیش یا Deposit آپارتمان در زمان جابجایی، مستأجر را واقعا خوشحال می‌کند.

اما اگر چک پرداختی مالک کمتر از مبلغ کل پول پیش باشد، این خوشحالی دوام چندانی ندارد. بدتر از آن وقتی است که مالک هیچ پولی پس نمی‌دهد. تحقیق سایت Rent.com که در سال 2013 بر روی هزار مستأجر آمریکایی انجام شده نشان می‌دهد 26 درصد از اجاره‌نشین‌ها نتوانسته‌اند پول پیش خود را پس بگیرند.

صاحب‌خانه‌ها بنا به دلایل مختلف مثل پرداخت نکردن اجاره، تغییر هزینه‌ها، و خساراتی غیر از فرسودگی معمول ساختمان، مبالغی را از پول پیش کسر می‌کنند. در قوانین بیشتر ایالت‌ها، صاحب‌خانه موظف است در صورت کسر از پول پیش مستأجر، فهرست کاملی از این کسورات را تحویل دهد. اما بسیاری از اجاره‌نشین‌ها در کمال شگفتی می‌بینند هزینه‌هایی مثل رنگ و شست‌وشوی فرش و موکت هم از پول پیش آنها کم شده است.

برای پس گرفتن کامل پول پیش خود از صاحب‌خانه، به این 7 نکته توجه داشته باشید:

• توجه به مشکلات ساختمان هنگام ورود به خانه. برای این که مالک به اشتباه پول خسارات قبلی را از مستأجر نگیرد، مستأجر اجازه دارد هنگام ورود به خانه جدید، گوشه و کنار ساختمان و ترک‌ها و سوراخ‌ها و فرورفتگی‌ها و دیگر خرابی‌های احتمالی را بررسی کند. بیشتر مستأجران یک هفته فرصت دارند کل فضای خانه را بررسی کرده و فرم مربوط را تحویل دهند تا مشکلات و خرابی‌های فعلی ثبت شده و تعمیرات لازم انجام شوند.
• رعایت نکات لازم برای نگهداری از خانه هنگام تزئین و دکوراسیون. اگر مستأجر بخواهد تغییراتی را در دکوراسیون خانه ایجاد کند، مالک مانعش نمی‌شود، اما اگر دلتان می‌خواهد کل پول پیش‌تان را پس بگیرید، در هنگام دکوراسیون و تزئین خانه نکات لازم را رعایت کنید. کوبیدن چند میخ برای نصب تابلو و قاب جزء فرسودگی‌های معمول است، اما اگر مثلا 100 میخ در دیوارهای خانه بکوبید، باید پیش از خالی کردن خانه جای سوراخ‌ها را ترمیم یا رنگ کنید تا مالک چیزی از پول پیش کسر نکند.
• تماس با بخش تعمیر و نگهداری برای تعمیرات. خانه‌های اجاره‌ای هم مثل منازل دیگر در گذر زمان به تعمیر و نگهداری نیاز دارند. اما برای جلوگیری از کسر از پول پیش پس از تحویل خانه، امور مربوط به تعمیر و نگهداری را به مالک اطلاع دهید. مثلا، اگر می‌بینید یکی از پنجره‌ها درست باز نمی‌شود، موضوع را به مالک اطلاع دهید. این مورد معمولا جزء موارد معمول تعمیر و نگهداری مستأجر است (مگر این که خود مستأجر پنجره را خراب کرده باشد). اما اگر پس از تحویل خانه، مالک ببینید پنجره ایراد دارد، احتمالا هزینه را از پول پیش مستأجر کم می‌کند.
• پرسش درباره تعمیرات و کارهای لازم پیش از تحویل خانه به مالک. شاید این کار خیلی آسان به نظر برسد، ولی بیشتر مدیران ساختمان پیش از خروج مستأجر خانه را وارسی کرده و به مستأجر می‌گویند چه چیزهایی را باید تمیز، تعویض، یا تعمیر کند. بهتر است قبلا در این باره سوال کنید تا پیش از تاریخ تحویل خانه، وقت کافی برای انجام تعمیرات لازم داشته باشید.
• نظافت کامل. جابجایی از این خانه به خانه بعدی خودش کار سخت و زمان‌گیری است و برای همین شاید مستأجر تمایل زیادی به نظافت خانه پیش از تحویل آن نداشته باشد. اما اگر می‌خواهید پول پیش خود را تمام و کمال پس بگیرید، باید خانه را پیش از تحویل برق بیندازید.
• اطلاع دادن نشانی خانه بعدی به مالک. خیلی از مستأجرها این موضوع را فراموش می‌کنند، اما اگر مالک نشانی خانه جدید شما را نداشته باشد، نمی‌تواند پول پیش‌تان را برگرداند.
• مراجعه به دادگاه. این گزینه قطعا بدترین گزینه است، اما اگر مطمئنید مالک به ناحق تمام یا بخشی از پول پیش‌تان را ضبط کرده، می‌توانید به دادگاه‌های حل اختلاف مراجعه کنید. برای اطلاعات و راهنمایی بیشتر می‌توانید با سازمان‌های حقوق مستأجر تماس بگیرید تا در صورت موافقت مالک، قضیه بدون مراجعه به دادگاه و با میانجی‌گری حل و فصل شود. اگر دادگاه به نفع شما رأی دهد، می‌توانید پول پیش خود را به اضافه حق‌الزحمه وکیل از مالک مطالبه کنید. اما تضمینی نیست که رأی دادگاه به نفع شما باشد. در صورتی که دادگاه به نفع شما رأی ندهد، باید حق‌الزحمه وکیل و سایر هزینه‌های حقوقی را نیز بپردازید و جیب‌تان از قبل هم خالی‌تر می‌شود.

حقوق مستاجر در آمریکا شامل چه مواردی می‌شود؟

حقوق مستاجر در آمریکا طیف گسترده‌ای از موارد قانونی را شامل می‌شود که برای حفاظت از منافع مستاجران تدوین شده است. اولین و مهم‌ترین حق، داشتن محیطی امن و قابل سکونت است که شامل استانداردهای ایمنی، بهداشت و تعمیرات ضروری می‌شود. مستاجران حق دارند از حریم خصوصی خود برخوردار باشند و صاحبخانه نمی‌تواند بدون اطلاع قبلی وارد ملک شود. همچنین، حق برخورداری از خدمات اساسی مانند آب، برق و گرمایش از حقوق اولیه محسوب می‌شود. مستاجران حق دارند از تبعیض در اجاره بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت یا ملیت در امان باشند و در صورت نیاز به تعمیرات، درخواست رسیدگی کنند.

چگونه می‌توان از حقوق مستاجر در آمریکا دفاع کرد؟

برای دفاع از حقوق مستاجر در آمریکا، اولین قدم آگاهی کامل از قوانین ایالتی و محلی است. مستندسازی تمام مکاتبات و تعاملات با صاحبخانه، از جمله عکس‌برداری از وضعیت ملک هنگام ورود و خروج، بسیار مهم است. در صورت بروز مشکل، ابتدا باید درخواست خود را به صورت کتبی به صاحبخانه ارائه دهید. اگر پاسخ مناسبی دریافت نکردید، می‌توانید با دفاتر حقوق مستاجران در منطقه خود تماس بگیرید. این سازمان‌ها معمولاً خدمات رایگان یا کم‌هزینه ارائه می‌دهند. در موارد جدی‌تر، مشورت با وکیل متخصص امور املاک یا مراجعه به دادگاه‌های کوچک می‌تواند راهگشا باشد.

آیا صاحبخانه می‌تواند بدون اخطار قبلی مستاجر را بیرون کند؟

خیر، طبق قوانین حقوق مستاجر در آمریکا، تخلیه اجباری بدون طی مراحل قانونی کاملاً ممنوع است. صاحبخانه باید دلیل موجه و اخطار کتبی با مهلت زمانی مناسب (معمولاً 30 تا 60 روز) ارائه دهد. حتی در صورت عدم پرداخت اجاره، صاحبخانه نمی‌تواند شخصاً اقدام به تخلیه کند یا خدمات ضروری را قطع نماید. تنها راه قانونی، طی مراحل دادگاهی و دریافت حکم تخلیه است. در صورت تخلیه غیرقانونی، مستاجر می‌تواند شکایت کرده و خسارت دریافت کند. این قوانین برای جلوگیری از سوءاستفاده صاحبخانه‌ها و حفظ امنیت مستاجران وضع شده‌اند.

حقوق مستاجر در آمریکا در مورد تعمیرات ملک چیست؟

طبق قوانین حقوق مستاجر در آمریکا، صاحبخانه موظف است ملک را در شرایط قابل سکونت نگه دارد. این شامل تعمیرات اساسی مانند سیستم گرمایش و سرمایش، لوله‌کشی، برق و ساختار اصلی ساختمان می‌شود. مستاجر حق دارد درخواست تعمیرات را به صورت کتبی ارائه دهد و صاحبخانه باید در مدت زمان معقول (معمولاً 14 تا 30 روز) اقدام کند. در صورت عدم رسیدگی به مشکلات جدی، مستاجر می‌تواند از روش‌های قانونی مانند “تعمیر و کسر از اجاره” یا فسخ قرارداد استفاده کند. البته تعمیرات جزئی و خسارات ناشی از سهل‌انگاری مستاجر بر عهده خود اوست.

در صورت نقض حقوق مستاجر در آمریکا، چه مراجع قانونی وجود دارد؟

در صورت نقض حقوق مستاجر در آمریکا، چندین مرجع قانونی برای رسیدگی به شکایات وجود دارد. اولین مرجع، دفاتر حقوق مستاجران در هر شهر یا ایالت هستند که مشاوره رایگان و کمک در حل اختلافات ارائه می‌دهند. سازمان‌های حمایت از مصرف‌کننده و کمیسیون‌های مسکن منصفانه نیز می‌توانند در موارد تبعیض یا رفتار غیرقانونی کمک کنند. دادگاه‌های کوچک برای دعاوی با مبالغ کمتر مناسب هستند و هزینه کمتری نسبت به دادگاه‌های عمومی دارند. در موارد جدی‌تر، می‌توان با وکلای متخصص امور املاک مشورت کرد یا به دادگاه‌های ایالتی مراجعه نمود.

تفاوت حقوق مستاجر در آمریکا در ایالت‌های مختلف چیست؟

اگرچه اصول کلی حقوق مستاجر در آمریکا در سراسر کشور مشابه است، اما جزئیات قوانین در هر ایالت متفاوت است. برای مثال، در کالیفرنیا قوانین سختگیرانه‌تری در مورد افزایش اجاره و دلایل تخلیه وجود دارد، در حالی که در تگزاس قوانین بیشتر به نفع صاحبخانه‌هاست. مهلت قانونی برای تخلیه، حداکثر میزان ودیعه، و زمان بازپرداخت آن نیز در ایالت‌های مختلف متفاوت است. برخی ایالت‌ها مانند نیویورک و نیوجرسی قوانین کنترل اجاره دارند، در حالی که در سایر ایالت‌ها چنین محدودیت‌هایی وجود ندارد. آشنایی با قوانین خاص هر ایالت برای حفظ حقوق مستاجران ضروری است.

آیا حقوق مستاجر در آمریکا شامل افزایش ناگهانی اجاره می‌شود؟

حقوق مستاجر در آمریکا در زمینه افزایش اجاره به قوانین ایالتی و محلی بستگی دارد. در اکثر موارد، صاحبخانه باید حداقل 30 روز قبل از افزایش اجاره، اخطار کتبی بدهد. در برخی شهرها و ایالت‌ها، محدودیت‌هایی برای میزان افزایش سالانه اجاره وجود دارد. برای مثال، در کالیفرنیا افزایش اجاره نمی‌تواند از 5% به علاوه نرخ تورم یا حداکثر 10% در سال بیشتر باشد. در قراردادهای مدت‌دار، صاحبخانه نمی‌تواند تا پایان مدت قرارداد اجاره را افزایش دهد. مستاجران می‌توانند در صورت افزایش غیرقانونی، به مراجع ذیصلاح شکایت کنند.

چگونه می‌توان قرارداد اجاره را با حفظ حقوق مستاجر در آمریکا فسخ کرد؟

فسخ قرارداد اجاره باید مطابق با حقوق مستاجر در آمریکا و شرایط مندرج در قرارداد انجام شود. در قراردادهای ماه به ماه، معمولاً باید 30 روز قبل اخطار کتبی داده شود. برای قراردادهای یک‌ساله، فسخ زودهنگام ممکن است جریمه داشته باشد، مگر در شرایط خاص مانند انتقال شغلی به فاصله بیش از 50 مایل، مشکلات سلامتی جدی، یا خدمت نظامی فعال. در صورتی که صاحبخانه تعهدات خود را نقض کند یا ملک غیرقابل سکونت باشد، مستاجر می‌تواند بدون جریمه قرارداد را فسخ کند. مستندسازی دلایل فسخ و ارائه اخطار کتبی مناسب ضروری است.

حقوق مستاجر در آمریکا در مورد ودیعه و پول پیش چگونه است؟

قوانین مربوط به ودیعه در چارچوب حقوق مستاجر در آمریکا به دقت تنظیم شده است. اکثر ایالت‌ها سقف مشخصی برای میزان ودیعه دارند، معمولاً معادل یک تا دو ماه اجاره. صاحبخانه باید ودیعه را در حساب جداگانه نگهداری کند و در برخی ایالت‌ها موظف به پرداخت سود آن است. هنگام تخلیه، صاحبخانه باید ظرف مدت مشخصی (معمولاً 14 تا 30 روز) ودیعه را بازگرداند یا لیست کسورات را با مدارک ارائه دهد. کسر از ودیعه فقط برای خسارات فراتر از استهلاک معمول یا اجاره‌های معوق مجاز است.

چه مواردی نقض آشکار حقوق مستاجر در آمریکا محسوب می‌شود؟

نقض آشکار حقوق مستاجر در آمریکا شامل مواردی است که امنیت و آسایش مستاجر را به طور جدی تهدید می‌کند. تخلیه اجباری بدون حکم دادگاه، قطع خدمات ضروری مانند آب و برق، ورود غیرمجاز به ملک، امتناع از انجام تعمیرات ضروری، و تبعیض بر اساس نژاد، مذهب یا ملیت از موارد بارز نقض حقوق مستاجر هستند. همچنین، عدم بازگرداندن ودیعه بدون دلیل موجه، افزایش غیرقانونی اجاره، و آزار و اذیت مستاجر برای تخلیه اجباری نیز تخلف محسوب می‌شوند. در این موارد، مستاجر می‌تواند علاوه بر شکایت قانونی، درخواست خسارت نیز بکند.

جمع‌بندی – مقاله حقوق مستاجر در آمریکا:

آشنایی با حقوق مستاجر در آمریکا برای هر کسی که قصد اجاره ملک در این کشور را دارد، ضروری است. این حقوق از مستاجران در برابر رفتارهای غیرقانونی محافظت می‌کند و شامل مواردی چون حق داشتن محیط امن، حریم خصوصی، و دسترسی به خدمات اساسی می‌شود. برای افرادی که به دنبال بهترین جا برای اجاره مسکن در آمریکا هستند، شهرهایی مانند پورتلند، دنور و آستین گزینه‌های مناسبی هستند که قوانین حمایتی قوی از مستاجران دارند. با این حال، صرف نظر از موقعیت جغرافیایی، آگاهی از حقوق قانونی و مستندسازی تمام تعاملات با صاحبخانه می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند. در صورت نقض این حقوق، مراجع قانونی متعددی برای حمایت از مستاجران وجود دارد.

سوالات متداول درباره حقوق مستاجر در آمریکا:

1. آیا صاحبخانه می‌تواند از ورود حیوان خانگی به خانه جلوگیری کند؟
بله، صاحبخانه می‌تواند در قرارداد اجاره محدودیت‌هایی برای حیوانات خانگی تعیین کند. اما در مورد حیوانات کمکی برای افراد دارای معلولیت، صاحبخانه نمی‌تواند مانع شود.

2. چه مدت زمانی برای تعمیرات اضطراری منطقی است؟
برای تعمیرات اضطراری مانند نشت شدید آب یا قطع برق، صاحبخانه باید ظرف 24 تا 48 ساعت اقدام کند. برای تعمیرات غیر اضطراری، مهلت معمول 14 تا 30 روز است.

3. آیا می‌توانم اتاقم را به شخص دیگری اجاره دهم؟
این موضوع به قرارداد اجاره بستگی دارد. بدون اجازه کتبی صاحبخانه، اجاره دادن به شخص ثالث معمولاً مجاز نیست و می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود.

4. در صورت فوت مستاجر، تکلیف قرارداد اجاره چیست؟
در صورت فوت مستاجر، وراث قانونی می‌توانند با اخطار 30 روزه قرارداد را فسخ کنند. آنها مسئول پرداخت اجاره تا زمان تخلیه هستند و حق دریافت ودیعه را دارند.

---

ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: realestate.usnews.com