بازستانی ملک (Foreclosure) چیست؟ راهنمای کامل 2025

بازستانی ملک یکی از چالش‌برانگیزترین مسائل در حوزه املاک و مستغلات است که می‌تواند برای مالکان و خریداران پیامدهای مهمی داشته باشد. این فرآیند قانونی که به آن فورکلوژر نیز می‌گویند، زمانی اتفاق می‌افتد که وام‌گیرنده نتواند اقساط وام مسکن خود را پرداخت کند. آشنایی با جزئیات بازستانی ملک، حقوق طرفین و راهکارهای قانونی می‌تواند به افراد کمک کند تا در صورت مواجهه با این شرایط، تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند.

این اتفاق هنگامی رخ می دهد که صاحب خانه نتواند از عهده پرداخت وام خرید مسکن برآید. در واقع این فرآیند یک فرآیند قانونی است که در طی آن حق مالکیت صاحب خانه از او سلب می شود. اگر صاحب خانه نتواند وام را پرداخت کند یا ملک را با مبلغ کمتر (Short Sale) به فروش برساند، ملک وی به یک مزایده (Foreclosure Auction) گذارده می شود. اگر این ملک در این مزایده هم به فروش نرسد، موسسه دهنده وام، مالکیت آن را به عهده می گیرد.

برای درک بهتر بازستانی ملک (Foreclosure)، بهتر است در نظر داشته باشیم که در واقع “صاحب خانه” در این جا نام اشتباهی است وعبارت “قرض کننده” عبارت مناسب تری برای توصیف شخص است. در واقع این ماهیت یک وام (Mortgage) یا یک سند تولیت (Deed of Trust) است: توافقی برای دریافت وام به قیمت خرید ملک, به جز پیش پرداخت (Down Payment). چنین سندی نوعی حق رهن برای ملک خریداری شده به ارمغان می آورد و این وام را به یک “وام تضمین شده” مبدل می کند.

اگر وام دهنده به شما بدون هیچ وثیقه ای (مثلا بدهی کردیت کارت) وام بدهد، می تواند برای عدم پرداخت وام شما را به دادگاه بکشاند، اما ممکن است دریافت پول از شما هم بسیار دشوار باشد. معمولا وام دهنده ها چنین بدهی هایی را به آژانس های ثالث و به قیمت بسیار ناچیز می فروشند و مالیات مربوط به این وام دیگر از آن ها دریافت نمی شود. این نوع از وام ها، “وام های غیر تضمین شده” هستند. اما یک وام تضمین شده از این جهت متفاوت است که اگر چه ممکن است وام دهنده بر اثر عدم پرداخت بدهی شما ضرر کند، می تواند مقدار بیشتری از آن بدهی را با سلب و فروش اموال شما، جبران کند.

بازستانی ملک چیست و چه مراحلی دارد؟

بازستانی ملک فرآیندی قانونی است که طی آن، وام‌دهنده (معمولاً بانک) حق مالکیت یک ملک را به دلیل عدم پرداخت اقساط وام از سوی مالک، بازپس می‌گیرد. این فرآیند معمولاً با اخطارهای اولیه شروع شده و در صورت عدم حل مشکل، وارد مراحل قانونی می‌شود. مراحل اصلی بازستانی ملک شامل اخطار کتبی، مهلت جبران، ثبت دادخواست قضایی، دوره انتظار قانونی و در نهایت حراج یا فروش ملک است.

چه شرایطی منجر به بازستانی ملک می‌شود؟

عدم پرداخت اقساط وام مسکن به مدت سه ماه متوالی یا بیشتر، مهم‌ترین دلیل شروع فرآیند بازستانی ملک است. البته عوامل دیگری مانند عدم پرداخت مالیات‌های ملکی، نقض شرایط قرارداد وام، یا عدم حفظ پوشش بیمه‌ای مورد نیاز نیز می‌توانند منجر به بازستانی شوند. مشکلات مالی ناشی از بیکاری، بیماری‌های پرهزینه یا شرایط اقتصادی نامساعد، معمولاً دلایل اصلی ناتوانی در پرداخت اقساط هستند.

حقوق مالک در فرآیند بازستانی ملک چیست؟

در جریان بازستانی ملک، مالک از حقوق قانونی مشخصی برخوردار است. حق دریافت اخطار کتبی، فرصت جبران و پرداخت معوقات، حق مشاوره حقوقی و امکان مذاکره برای تنظیم مجدد شرایط وام از جمله این حقوق هستند. همچنین مالک حق دارد در جلسات دادگاه حضور یافته و از خود دفاع کند. در برخی موارد، مالک می‌تواند درخواست تمدید مهلت یا تغییر شرایط بازپرداخت را مطرح کند.

چگونه می‌توان از بازستانی ملک جلوگیری کرد؟

پیشگیری از بازستانی ملک نیازمند برنامه‌ریزی مالی دقیق و اقدام به موقع است. تماس سریع با وام‌دهنده در صورت بروز مشکلات مالی، درخواست تجدید ساختار وام، استفاده از برنامه‌های کمکی دولتی و مشاوره با متخصصان مالی می‌تواند راهگشا باشد. همچنین، داشتن پس‌انداز اضطراری معادل حداقل شش ماه اقساط و بیمه‌های مناسب می‌تواند ریسک بازستانی را کاهش دهد.

مزایا و معایب خرید املاک بازستانی چیست؟

خرید املاک بازستانی معمولاً با قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار انجام می‌شود، اما ریسک‌های خاص خود را دارد. مزایا شامل قیمت مناسب، امکان سود بالا در صورت بازسازی و فروش مجدد، و فرصت‌های سرمایه‌گذاری است. معایب نیز شامل وضعیت نامشخص ملک، هزینه‌های پنهان تعمیرات، مشکلات حقوقی احتمالی و رقابت شدید در خرید این املاک می‌شود.

فرآیند قانونی بازستانی ملک چگونه انجام می‌شود؟

فرآیند قانونی بازستانی ملک با صدور اخطاریه رسمی از سوی وام‌دهنده آغاز می‌شود. پس از آن، یک دوره زمانی برای جبران معوقات در نظر گرفته می‌شود. اگر در این مدت مشکل حل نشود، وام‌دهنده دادخواست بازستانی را به دادگاه ارائه می‌کند. دادگاه پس از بررسی مدارک و شواهد، در صورت تأیید، حکم بازستانی را صادر می‌کند. این فرآیند معمولاً بین 3 تا 12 ماه طول می‌کشد.

چه تفاوتی بین بازستانی ملک و مصادره اموال وجود دارد؟

بازستانی ملک و مصادره اموال دو مفهوم متفاوت هستند. بازستانی ملک مربوط به عدم پرداخت وام مسکن است و توسط وام‌دهنده انجام می‌شود، در حالی که مصادره اموال معمولاً توسط دولت و به دلایلی مانند جرائم مالی، فرار مالیاتی یا فعالیت‌های غیرقانونی صورت می‌گیرد. همچنین، در بازستانی ملک، مالک حقوق و فرصت‌های بیشتری برای حل مشکل دارد.

نقش بانک‌ها در فرآیند بازستانی ملک چیست؟

بانک‌ها به عنوان وام‌دهنده اصلی، نقش کلیدی در فرآیند بازستانی ملک دارند. آنها مسئول صدور اخطاریه، پیگیری قانونی، مدیریت فرآیند بازستانی و در نهایت فروش مجدد ملک هستند. بانک‌ها همچنین می‌توانند با ارائه گزینه‌های مختلف مانند تجدید ساختار وام یا توافق برای پرداخت معوقات، به جلوگیری از بازستانی کمک کنند.

چگونه می‌توان یک ملک بازستانی را خریداری کرد؟

خرید ملک بازستانی نیازمند دانش و آمادگی کافی است. ابتدا باید از طریق وب‌سایت‌های تخصصی، مشاوران املاک یا حراجی‌های دولتی، املاک بازستانی را شناسایی کرد. بازدید دقیق از ملک، بررسی وضعیت حقوقی و سوابق مالکیت، و ارزیابی هزینه‌های تعمیرات احتمالی ضروری است. همچنین، داشتن بودجه کافی و آمادگی برای خرید نقدی یا تأمین سریع مالی اهمیت دارد.

آیا امکان لغو حکم بازستانی ملک وجود دارد؟

بله، در شرایط خاص امکان لغو حکم بازستانی ملک وجود دارد. اگر مالک بتواند تمام معوقات را پرداخت کند یا به توافقی با وام‌دهنده برسد، می‌تواند درخواست لغو حکم بازستانی را مطرح کند. همچنین، در صورت وجود اشتباهات در فرآیند قانونی یا نقض حقوق مالک، امکان اعتراض به حکم و درخواست تجدیدنظر وجود دارد.

جمع‌بندی – مقاله بازستانی ملک

آشنایی با حقوق مستاجر در آمریکا برای زندگی موفق در این کشور ضروری است. مستاجران باید از حقوق خود در زمینه‌های مختلف آگاه باشند و بدانند چگونه از آنها دفاع کنند. در حالی که بسیاری به دنبال بهترین جا برای اجاره مسکن در آمریکا هستند، مهم‌تر از مکان، آگاهی از حقوق قانونی است. با درک صحیح از این حقوق و مسئولیت‌ها، می‌توانید تجربه اجاره‌نشینی بهتری داشته باشید و در صورت بروز مشکل، از منافع خود محافظت کنید. مشاوره با وکلای متخصص و آشنایی با قوانین ایالتی می‌تواند به شما در این مسیر کمک کند.

سوالات متداول درباره بازستانی ملک:

1. آیا صاحبخانه می‌تواند بدون اطلاع قبلی وارد خانه شود؟
خیر، صاحبخانه باید معمولاً 24 تا 48 ساعت قبل از بازدید، به مستاجر اطلاع دهد، مگر در موارد اضطراری.

2. چه مدت زمانی برای تخلیه خانه پس از اخطار صاحبخانه قانونی است؟
این مدت بسته به ایالت و نوع اخطار متفاوت است، اما معمولاً بین 30 تا 60 روز است.

3. آیا صاحبخانه می‌تواند از پس دادن ودیعه خودداری کند؟
صاحبخانه فقط در صورت وجود خسارت یا عدم پرداخت اجاره می‌تواند بخشی از ودیعه را نگه دارد و باید مدارک و فاکتورهای مربوطه را ارائه دهد.

4. در صورت نیاز به تعمیرات اساسی، چه کسی مسئول است؟
تعمیرات اساسی و حفظ استانداردهای ایمنی و بهداشتی بر عهده صاحبخانه است، مگر اینکه در قرارداد به شکل دیگری توافق شده باشد.

ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: zillow.com