چقدر می توانید از مالیات های متعلق به ملکی که برای سرمایه گذاری اختصاص داده اید، کسر کنید؟

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت zillow، سعی دارد از طریق آشنا کردن شما با اصطلاحات اساسی مالیاتی، نحوه مدیریت قوانین مالیاتی پیچیده در مورد سرمایه گذاری در املاک و روش های پس انداز در این زمینه را برای شما شرح دهد.

این امکان برای شما وجود دارد که به عنوان یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات، صورت حساب مالیاتی خود را مدیریت نموده و بازگشت سرمایه پس از کسر مالیات را به حداکثر برسانید. برای انجام این کار باید روش های اولیه نحوه تعلق گرفتن مالیات به اوراق بهادار املاک و مستغلات را دانسته، و یک درک کلی از مفاهیم انتزاعی مانند محاسبه مبنای مالیات خود و همچنین استهلاک سرمایه گذاری داشته باشید.

مالیات بر درآمد حاصل از اجاره

سازمان خدمات درآمدهای داخلی آمریکا Internal Revenue Service (IRS)، به دو روش مقدماتی بر اوراق بهادار املاک و مستغلات سرمایه گذارانی که در قید حیات هستند مالیات وضع می کند: مالیات بر درآمد و مالیات بر سود سرمایه. (روش سوم مالیات بر ملک، فقط مربوط به سرمایه گذارانی است که در قید حیات نیستند).

درآمد حاصل از اجاره املاک مشمول مالیات می شود: شما باید درآمد حاصل از اجاره املاک خود را به عنوان درآمدی در اظهارنامه مالیاتی خود اعلام نموده و مالیات بر درآمد را برای آن پرداخت کنید. برخلاف دستمزدها، درآمد اجاره مشمول مالیات های مربوط به کار مشارکت در بیمه های فدرال Federal Insurance Contributions Act (FICA) نمی شود.

درآمد شما همه چیزهایی است که از اجاره و حق الامتیاز در املاک دریافت می کنید، منهای هزینه هایی مانند بهره وام مسکن و تعمیراتی که برای بازسازی ملک جهت رساندن وضعیت ملک به حداقل استانداردهایی که آنرا قابل استفاده نمایند. سرمایه گذاری های اصلی مانند ساختمان های جدید، موارد اضافی یا نوسازی ها قابل کسر از درآمد حاصل از اجاره نمی باشند.

مالیات بر سود سرمایه

سازمان IRS برای شما در مورد هر گونه سود خالصی که هنگام فروش ملک دریافت می کنید، مالیات وضع می کند. اگر کمتر از یکسال مشغول خرید و فروش املاک باشید، مالیات بر سود سرمایه کوتاه مدت را پرداخت می کنید. که نرخ آن همان نرخ درآمد حاشیه ای شما (marginal income tax rate) می باشد. اگر شما در دسته 28 درصد مالیات قرار داشته باشید، مالیات 28 درصد را برای سود سرمایه های کوتاه مدت پرداخت می کنید.

اگر ملکی را برای 12 ماه در اختیار داشته باشید، واجد شرایط سود مطلوب سرمایه بلند مدت خواهید بود. بسته به گروهی که برای مالیات بر درآمد حاشیه ای در آن قرار می گیرید، این مالیات ها می توانند از 0 تا 15 درصد باشند. سازمان IRS کاهش بیشتری را از سودهای بلند مدت نسبت به درآمد معمولی یا سودهای کوتاه مدت اعمال می کند.

محاسبه سود سرمایه

شما مالیات بر سود سرمایه را براساس تفاوت بین قیمت فروش ملک و مبنای مالیات تنظیم شده خود پرداخت می کنید. مبنای مالیات تنظیم شده شما در یک ملک، هزینه اصلی پرداختی برای ملک، به علاوه مبلغی که برای نوسازی و بهسازی سرمایه گذاری کرده اید (از جمله هزینه کار در این پروژه ها) که قبلا آن را برای مالیات کسر نکرده اید.

در صورتی که مبنای مالیاتی تنظیم شده شما بالاتر از میزان فروش شما باشد، در سرمایه متضرر شده اید. شما می توانید ضررهای سرمایه را از یک سال معین از سود سرمایه کم کنید تا صورتحساب مالیات خود را کاهش دهید. اگر ضرر سرمایه بیشتری نسبت به سود سرمایه داشته باشید، می توانید این ضررهای سرمایه را به سال های آینده انتقال دهید تا سود سرمایه آینده را جبران کنید. اگر هیچگونه سود سرمایه ای ندارید، می توانید سالانه 3000 دلار کسر کنید تا زمانی که تمام ضرر سرمایه خود را جبران کنید.

چگونه می توان مالیات بر سود سرمایه را به تعویق انداخت: مقدمه ای برای مبادلات مشابه

اگر شما دارای یک ملک برای سرمایه گذاری هستید، می توانید ملک خود را با سود بفروشید و پول خود را در مدت 60 روز بدون نیاز به پرداخت مالیات بر سود سرمایه به ملک دیگری منتقل کنید. این یک استثنا از جانب سازمان IRS به ویژه برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات است.

به این معامله مبادله بخش 1031 گفته می شود، و برای بخشی از کد درآمدی ایالات متحده است که اجازه آن را می دهد. انتقال این پول باید بین دو ملک کاملاً شبیه به یکدیگر باشد. یعنی ملک جایگزین شبیه به ملکی که فروخته اید باشد. به همین دلیل، این مبادلات به نام مبادلات like-kind نامیده می شوند. شما نمی توانید ملک اجاره ای خود را با یک اقامتگاه شخصی، یا بر عکس، مبادله کنید.

با مبادله 1031 این امکان برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات فراهم می شود که پرداخت مالیات بر سود سرمایه را به تعویق بیاندازند.

استهلاک و کاهش بها

زمانی که شما یک ملک را به منظور سرمایه گذاری می خرید،  سازمان IRS می داند که این کالا برای همیشه جدید نخواهد ماند. با گذشت زمان ارزش این ملک کاهش خواهد یافت. استهلاک، فرآیند مطالبه یک کسر برای جبران کاهش ارزش ملک در طول سال است.

این استهلاک شامل ملکی که اقامتگاه شخصی شما است نمی شود، بلکه تنها شامل ملک برای سرمایه گذاری می شود. زمین چیزی نیست که مستهلک شود، اما نفت یا سایر مواد معدنی زیر زمین مشمول استهلاک خواهند شد زیرا با استخراج از میزان آنها کاسته خواهد شد. برای چنین مواردی، از طریق فرآیندی به نام کاهش میزان، می توانید کاهش تدریجی ارزش را به خود اختصاص داده و جبران نمایید..

به جز در شرایط خاص، IRS به شما اجازه نمی دهد هزینه کل سرمایه گذاری خود را در سال اول کسر کنید. در عوض ، شما باید سرمایه گذاری خود را برای چند سال مستهلک کنید. برای املاک و مستغلات سرمایه گذاری شده ، شما باید کسر هزینه های آن را بیش از 27.5 سال گسترش دهید.

قوانین فعالیت منفعلانه

اگر یک سرمایه گذار منفعل هستید، و روز به روز در کار مدیریت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود کار نمی کنید، مشمول قوانین فعالیت منفعل هستید. فقط این امکان وجود دارد که ضررهای منفعل را به حدی تخفیف دهید که بتوانید سود حاصل از فعالیت های غیرفعال را لغو کنید.

این قوانین توانایی شما در استفاده از ضرر و زیان فعالیت غیرفعال را برای جبران سود سرمایه در جای دیگر در نمونه کارهای شما محدود می کند. کنگره این قوانین را در سال 1986 برای از بین بردن نقاط ضعف مالیاتی و فرارهای مالیاتی اجرا کرد. بیشتر صاحبخانه های سرمایه گذار فردی می توانند در صورت لزوم (منوط به محدودیت درآمد) در هر سال 25،000 دلار خسارت در املاک اجاره ای را  کسر کنند.

مالیات بر مستغلات

دولت محلی شما ارزش ملک شما در بازار را در “بالاترین و بهترین سطح استفاده” آن ارزیابی می کند و درصدی از این مقدار را هر سال برای شما درنظر می گیرد. شما می توانید مالیات املاک را از درآمد اجاره خود کسر کنید، به شرط اینکه مالیات بر املاک به طور یکنواخت در کل حوزه قضایی ارزیابی شده باشد و ارزیابی خاصی نیاز نباشد.

موارد دیگر کسر از مالیات

این هزینه های مشترک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را نیز می توانید از درآمد حاصل از سرمایه گذاری املاک کسر نمایید :

• بهره وام
• هزینه های حقوقی مربوط به املاک و سرمایه گذاری شما
• مسافت پیموده شده
• استفاده تجاری از خانه شما (کسر هزینه دفتر کار خانگی)
• هزینه تبلیغات

هزینه کار کارمندان (اما اگر آنها در زمینه بهبود سرمایه یا نوسازی کار می کنند، شما مجبورید هزینه های کار آنها را به عنوان بخشی از سرمایه گذاری خود، به جای هزینه سال جاری، مستهلک کنید.)

 

ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: zillow.com