صاحبخانه ها و مستأجران تمام 50 ایالتی که به خاطر بحران COVID-19 دچار خسارات اقتصادی شدند و در جریان از سرگیری فعالیت های اقتصاد هستند همگی کنجکاو هستند بدانند که این موضوع چه تاثیری بر پرداخت اجاره ، تعویق یا تخلیه خانه خواهد داشت. پاسخ این مورد ایالت به ایالت و شهر به شهر متفاوت است. با بررسی چند بازار بزرگ مسکن، می توانیم روند و اطلاعاتی را که برای همه علاقه مندان مفید است شناسایی کنیم و به گام های بالقوه ای برسیم که مدیران ساختمان می توانند برای جلوگیری از اتلاف و از دست دادن درآمد بردارند.
مسکن آمریکا، مطلب زیر را با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت forbes، به شما تقدیم می کند.
تشخیص مقررات متفاوت اخراج مستأجر و تخلیه خانه
اولین قدم برای درک این که چه اقداماتی برای جلوگیری از اتلاف و از دست دادن درآمد حاصل از اجاره دادن یک خانه، دانستن مقررات مربوط به ساختمان است. با درک این مسائل، می توانید اوقات غیرمنتظره تصمیمات مهمی درباره رسیدگی به مسائل مستاجران اتخاذ کنید.
- فدرال
بهتر است ابتدا در سطح فدرال نگاهی به این موضوع بیندازیم. طبق قانون CARES، اخراج مستأجران و تخلیه کلیه ساختمانهایی که از منابعی همچون Fannie Mae یا Freddy Mac بودجه بندی فدرال دریافت می کنند، تا 25 ژوئیه ممنوع اعلام شده و باید از 30 روز قبل به مستاجر اعلام شود. این بدان معناست که در این نوع ساختمان ها نزدیک ترین تاریخ برای تخلیه مستاجر 24 آگوست است.
این محدودیت ها سختگیرانه ترین و خاص ترین نوع محدودیت ها به شمار می آیند: فقط ساختمان های تحت حمایت Fannie Mae یا Freddie Mac محدود شده اند. در خصوص سایر ساختمان ها، هرگونه محدودیت افزوده به صورت ایالت به ایالت اعمال می شود. اجازه دهید چند مورد از بزرگترین ایالات را برای درک این چشم انداز بررسی کنیم.
- کالیفرنیا
کالیفرنیا صراحتاً تخلیه را ممنوع نکرده است، اما در دادگاه محاکمه یک تعلیق قانونی ایجاد کرده است. این تعلیق قانونی در اصل روند تخلیه را به تأخیر می اندازد و زمانی طولانی در اختیار مستاجر قرار می دهد تا در پرداخت هزینه تخطی نکند. این تعلیق به تازگی تا 28 جولای تمدید شده است اما با توجه به ازدحام پرونده ها در دادگاه ها، احتمالاً تاریخ رسیدگی به مسئله تخلیه دورتر از این تاریخ خواهد بود.
هر شهر به طور جداگانه احکامی را تصویب کرده اند که طبق آن مستأجر باید طی یک مهلت یک ساله، دیرکرد تخلیه را حساب و پرداخت کند. اگر این پرداخت ها در آن بازه زمانی کامل شود ، دیگر نیازی به پرداخت جریمه هم نیست.
- تگزاس
تگزاس نه تنها پروسه تخلیه را شروع کرده بلکه مرحله جمع آوری بدهی را از سر گرفته است.
- فلوریدا
فرماندار فلوریدا مهلت قانونی تخلیه ملک را از دوم ماه جون به مدت 30 روز دیگر تمدید کرد. در رابطه با این موضوع، اداره Broward Sheriff اقدامات تخلیه را به طور نامحدود به حالت تعلیق درآورد، پرونده های تخلیه در دادگاه ارائه شده اند، اما تا زمان برداشته شدن تعلیق مورد بررسی قرار نمی گیرند. از اوایل ماه جون، بیش از 700 مورد تخلیه فقط در میامی ثبت و در انتظار بود.
- نیویورک
نیویورک تا آگوست 2020 پروسه تخلیه را محدود کرده است ، اما برخی از محدودیت ها در 20 جون برداشته شده است. پس از 20 جون مستاجران باید ثابت كنند كه یا واجد شرایط بیكاری هستند یا نمی توانند به خاطر كوید 19 اجاره بها را پرداخت كنند.
چالش های عملی تخلیه ملک
حتی اگر ایالت شما در حال از سرگیری مراحل تخلیه ملک باشد باز هم مشکلاتی وجود دارد. از همه مهم تر موضوع پرونده های حقوقی است. روی هم رفته در اکثر ایالت ها و شهر ها روند نظارت دادگاه بر پرونده ها کند شده است و این امر باعث به تاخیر افتادن در مراحل دادرسی تخلیه ملک شده و در نهایت مدت زمان طولانی تر شده و درآمد صاحبخانه ها نیز از دست می رود.
علاوه بر این، در بسیاری از شهرها شاهد اعتصاب برای اجاره بها هستیم. این تعلیق باعث می شود رسیدگی به پرونده های تخلیه هم به تاخیر بیفتد.
بدیهی است که بازگشت به حالت عادی که بسیاری انتظار دارند با برداشته شدن محدودیت ها میسر شود، بازگشتی به وضع موجود نخواهد بود. یک حالت جدید وجود خواهد داشت که شامل تخلیه کندتر، شرط “اثبات آن” و حمایت طولانی مدت در پرداخت اجاره بها برای مستاجرینی که تلاش می کنند. بنابراین در این شرایط برای اینکه از اتلاف و از دست رفتن درآمد جلوگیری کنیم چه کاری می توان انجام داد؟
جلوگیری از تخلیه
پاسخ واضح به این مسئله در واقع این است که از ابتدا با تایید درست دارایی و وضعیت مالی مستاجران، از تخلیه جلوگیری کنید. بیایید چند تکنیک مربوط به این کار را بررسی کنیم و مطمئن شویم که وضعیت مالی مستاجرین بعدی همان چیزی است که آنها ادعا می کنند.
- تشخیص بصری
بیشتر صورت حساب های بانکی و ته چک ها برای هر سندی که به توسط آن منبع تهیه شده است، از یک قالب یکنواخت استفاده می کنند. به عبارت دیگر، یک صورت حساب Wells Fargo باید از نظر ظاهری با هر صورت حساب دیگر Wells Fargo که به شما ارائه می شود مطابقت داشته و هم شکل باشد. این امر به مدیران املاک اجازه می دهد تا صحت سند دریافت شده با قالب معتبر را تایید کنند.
- بررسی محاسبات
از طرف دیگر ، مدیران املاک می توانند محاسبات اظهارات ارسالی را تأیید کنند. به طور معمول، متقاضی صورت حساب های بانکی و ته چک ها را ارائه می دهد. آیا مبلغ درج شده در ته چک با مبلغ سپرده گذاری شده در صورتحساب بانکی مطابقت دارد؟ آیا مبالغ از ابتدای سال تا امروز با هم تطابق دارند ؟ ارجاع و ارائه شواهد متعدد از طرف متقاضی بینش بیشتری در مورد صحت و سقم آنها ارائه می دهد.
- ارزیابی عملکرد
بررسی های بصری و محاسباتی همیشه کافی نیستند. شما می توانید با استفاده از وبسایت هایی چون LinkenIn، Open Corporates و SBA.gov ببینید که آیا شغلی که مستاجر در قرارداد ذکر کرده واقعی است یا خیر.
- از تکنولوژی استفاده کنید
علاوه بر تکنیک های قبلی ، بسیاری از مدیران املاک به راه حل های تکنولوژیکی روی می آورند. ابزارهایی که امکان ارزیابی مستاجران و شناسایی اسناد جعلی را فراهم می کند، می تواند مانع از این شود که یک مستاجر متقلب قراردادی را امضا کند. بکار گیری ابزاری که می تواند میزان تخلیه ملک را به طرز قابل توجهی کاهش دهد، از هزینه تخلیه جلوگیری می کند و باعث می شود صاحب خانه از مستاجران درآمد ثابت خود را کسب کند.
با استفاده از این روش ها می توانید مستاجران نامناسب و متقلب را تشخیص دهید و به طور کلی از پروسه تخلیه و هزینه ها و مشکلات قانونی آن دوری کنید و درآمد خود را حفظ نمایید.
قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com
