اکثر افراد برای خرید خانه خود به وام مسکن نیاز دارند. دریافت وام مسکن شاید در ابتدا کمی ترسناک به نظر بیاید. به همین دلیل، مسکن آمریکا، در این مقاله، به سوالات متداول در رابطه با وام مسکن پاسخ می دهد تا کمی از دغدغه هایتان در این مورد را کاهش دهد. در صورتی که نیاز به دریافت وام و یا مشاوره دارید می توانید با مشاورین وام مسکن آمریکا تماس بگیرید 2026304803
1) آیا برای دریافت وام مسکن به امتیاز کردیت بالایی نیاز هست؟
نه الزاما، ولی داشتن امتیاز بالا مزیت بسیار مهمی محسوب می شود. شما می توانید حتی با امتیاز 620 هم وام مسکن دریافت کنید، و نیز می توانید با امتیاز 500 هم وام های FHA با هزینه بالا را دریافت کنید. البته به یاد داشته باشید که امتیاز کردیت بالاتر مساوی با بهره کم تر است. بنابراین توصیه مسکن آمریکا بالا بردن کردیت اسکور قبل از تقاضا برای وام مسکن می باشد.
2) برای دریافت وام مسکن چه مقدار باید پول پیش پرداخت داشته باشم؟
3) هزینه های کلوزینگ چیست و چه مبلغی خواهد بود؟
کلوزینگ به معنی تمامی هزینه هایی است که باید پیش از اعطای وام خود پرداخت کنید. مثلا هزینه های صدور وام، بیمه مالکیت و … جزو هزینه های کلوزینگ است. مبلغ آن می تواند متفاوت باشد اما معمولا چیزی حدود 2 الی 3 درصد مبلغ خانه خواهد بود.
4) آیا وام با بهره ثابت بهتر است یا با بهره متغیر؟
وقتی بهره وام مسکن نرخ بسیار کمی باشد (مانند آن چه امروزه شاهد آن هستیم) بهتر است وام با بهره ثابت تهیه کنید. در واقع تنها 3 درصد از وام گیرندگان، وام با بهره متغیر را انتخاب می کنند. البته در برخی از شرایط وام با بهره متغیر می تواند گزینه بهتری باشد. مثلا اگر انتظار دارید که پیش از اتمام دوران بهره ثابت، خانه را به فروش رسانید، یا اگر می بینید که بهره روز به روز کمتر می شود، می توانید با انتخاب این نوع وام چند هزار دلار از پول خود را پس انداز کنید.
5) آیا باید نرخ بهره وام خود را “Lock” کنم؟
Lock کردن بهره به این معنی است که مثلا به مدت 30 یا 60 روز بهره برای شما به نرخ همان روز خواهد بود. اگر می بینید که درصد بهره در حال بالا رفتن است، فکر خوبی است که بهره آن را Lock کنید. البته معمولا در طول یک یا دو ماه تغییر شدیدی در درصد بهره مشاهده نمی شود.
6) چه نوع وامی مناسب من است؟
انواع مختلف وام مسکن در آمریکا وجود دارد که هر کدام مزایا و معایب خود را دارند. معمولا دریافت وام Conventional سخت تر از FHA است، ولی وام FHA هزینه های بیشتری به همراه دارد. اگر بازنشته و یا کارمند ارتش هستید، وام VA بهترین گزینه برای شماست، و اگر هم می خواهید در منطقه حومه شهری خانه بخرید، وام USDA مزایای بیشتری دارد. برای اطلاعات بیشتر می توانید این مقاله را هم مطالعه کنید (کلیک کنید).
7) تخفیف ها یا discount points چه هستند و آیا باید آن ها را بخرم؟
تخفیف یا discount points مبلغی هست که معمولا شامل یک درصد هزینه وام می شود و می توانید با خرید آن ها بهره کم تری بپردازید. مثلا اگر مبلغ وام شما 200 هزار دلار است، هر discount points, برای شما 2 هزار دلار هزینه خواهد داشت. باید در نظر بگیرید که آیا در درازمدت خرید مبلغ حاصل از این تخفیف ها به سود شما خواهد بود یا خیر.
8) بهتر است وام 15 ساله بگیرم یا 30 ساله؟
بستگی به بودجه خودتان دارد. اگر می توانید هزینه ماهانه بیشتری پرداخت کنید، وام 15 ساله گزینه بهتری است و معمولا نرخ سود کمتری دارد. نه تنها می توانید در مدت کم تری وام خانه را بپردازید، بلکه می توانید در پرداخت بهره هم صرفه جویی کنید. در عوض وام 30 ساله هزینه های ماهانه کم تری دارد و شاید بتوانید مبلغ بیشتری وام دریافت کنید و خانه بهتری بخرید.
9) چه مدارکی را برای دریافت وام مسکن باید آماده کنم؟
هر وام دهنده ممکن است مدارک متفاوتی بخواهد ولی معمولا موارد زیر جزو مدارک درخواستی هستند:
- تاییدیه درآمد و هزینه ها (مالیات های پرداخت شده دو سال اخیر، فرم های W-2، فرم های 1099، Pay Stub و …)
- گواهی نامه رانندگی و شماره سوشال سکوریتی (یا مدارک دیگر شناسایی)
- صورت حساب های بانک برای دو ماه گذشته
- مدرکی دال بر داشتن هزینه های پیش پرداخت و کلوزینگ (یا توضیح منشا آن ها در صورتی که مشخص نباشد)
- اگر بخشی یا تمامی مبلغ پیش پرداخت شما کادو باشد، باید نامه ای دال بر کادو بودن آن ارائه دهید تا تایید شود که این مبلغ کادو بوده و نیازی به بازپرداخت آن نیست.
- مدارک مهاجرتی اگر شهروند آمریکا نیستید.
10) پیش صلاحیت یا pre-qualification چیست؟
پیش صلاحیت پروسه ای است که در آن بر اساس اطلاعات تایید نشده مشخص می شود که آیا شما صلاحیت دریافت وام را دارید یا خیر و الزاما دریافت وام را تایید نمی کند.
11) نامه تایید اولیه یا pre-approval چیست؟
برخلاف پیش صلاحیت، نامه pre-approval مدرک معتبر و به درد بخوری در پروسه خرید خانه است. برای ارائه این نامه، وام دهنده منابع درآمد شما را بررسی می کند و تایید می کند که می تواند این مبلغ وام را در اختیار شما قرار دهد. با داشتن نامه تاید اولیه، فروشنده خانه مطمئن می شود که شما خریداری جدی هستید و می توانید این مبلغ را در اختیارشان قرار دهید.
12) حساب امانی یا escrow account چیست؟
برای دریافت وام، باید پول خود را در escrow account قرار دهید تا وام دهنده مطمئن شود که شما می توانید هزینه های خرید خانه را بپردازید، به ویژه بیمه و مالیات. باید در حین کلوزینگ مبلغی را در این حساب قرار دهید و هر ماه مبلغ بازپرداخت خود را در این حساب واریز کنید.
13) چرا دریافت وام مسکن زمان زیادی طول می کشد؟
معمولا دریافت وام مسکن حدود 30 تا 60 روز طول می کشد که برای بسیاری از افراد زمان طولانی محسوب می شود. در واقع اتفاق های زیادی باید بیفتد تا شما وام را دریافت کنید و صاحب خانه شوید. مثلا باید تمامی مدارک لازم به دقت بررسی شوند، باید خانه مورد نظر را بازرسی کنید، شاید لازم باشد تعمیراتی در خانه صورت بگیرد و … بنابراین زمان زیادی طول می کشد تا وام به دست شما برسد.
14) چگونه شیوه پرداخت وام مسکن تعیین می شود؟
معمولا هر وام مسکن دارای چهار بخش است:
- مبلغ اصلی یا Principle: بازپرداخت اصل مبلغ وام دریافت شده
- بهره یا Interest: پرداخت مبلغ بهره مشخص شده
- مالیات یا Property Tax: حدود یک دوازدم مالیات سالانه ملک از شما به صورت ماهیانه دریافت و به حساب escrow واریز خواهد شد. در پایان هر سال کل مالیات شما توسط مسئول حساب escrow به کانتی پرداخت خواهد شد.
- بیمه یا Insurance: این مبلغ همان بیمه مالک خانه یا homeowners insurance و نیز بیمه حوادث یا hazard insurance است. اگر مبلغ پیش پرداخت کمتر از 20 درصد باشد، باید بیمه خصوصی وام مسکن یا Private Mortgage Insurance هم دریافت کنید.
15) آیا در طول مدت باز پرداخت وام مبلغ اقساط ماهیانه تغییر خواهد کرد؟
به احتمال زیاد بله. حتی اگر بهره وام شما از نوع ثابت باشد، معمولا مبلغ پرداختی در طول زمان تغییر می کند. علت آن هم هزینه های بیمه و مالیات مسکن است. اگر این هزینه ها بالا رود، ممکن است وام دهنده هزینه های بیشتری طلب کند.
16) نحوه محاسبه درآمد برای Self-employed چگونه است؟
وام گزار درآمد خالص شما یعنی تفاضل Gross و Deduction را جهت بررسی تقاضای وام مسکن شما در نظر خواهد گرفت. پس اگر درآمد Gross شما حدود 100,000$ باشد ولی میزان Deduction شما 45,000$ بوده است در این حالت فقط مبلغ 55,000$ به عنوان درآمد خالص شما در نظر گرفته خواهد شد.
