لازم است قبل از خرید خانه در آمریکا، کارهای غیر مجاز اجرا شده در ساختمان خانه را بررسی کنید.

تغییرات و اجراهای غیرمجاز در ساختمان یکی از موضوعاتی است که شکایت ها ، کابوس بیمه ها ، تعمیرات پر هزینه، جریمه ها و ویرانی تمام بخش های یک خانه را موجب می شود، همه اینها به این دلیل است که مالک قبلی در خانه کارها و تغییرات غیرمجاز انجام داده است.

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت fool، در مورد انجام کارها و تغییرات غیرمجاز در ساختمان و عواقب آن به مواردی اشاره می کند.

با این وجود، اکثر آژانس های املاک و فروشندگان حرفه ای می گویند: “گاراژ را به اتاق خواب تبدیل کنید. یک دیوار کاذب اضافه کنید. وام دهندگان توجهی نمی کنند، اگر این کارها داخل خانه باشد، هیچ کس نمی بیند پس مهم نیست. ”

واقعیت این است که وام دهندگان و شرکت های بیمه و مسئولان شهرداری نیز خیلی مراقب این امور هستند.

 عواقب آنی

دینا میلر (Dina Miller)، ارزیاب و بنیانگذار و مدیر شرکت ارزیابی Dina Miller Associates در فلوریدا، و شرکت میلر ساموئل یکی از بنیانگذاران اسبق ارزیابی نیویورک می گوید: “اگر این اصلاحات و بهینه سازی  ها توسط مسئولین شهرداری به رسمیت شناخته نشوند، نمی توانید مالکیت کامل خانه را  بدست آورید.”

“به عنوان مثال ، اگر بدون مجوز اقدام به اضافه کردن یک فضای جدید کردید، در واقع خلاف قوانین شهری عمل کرده اید. بانک فقط در صورتی وام می دهد که این شرایط رعایت شده باشد.”

بنابراین از همان اول اگر در خانه کار غیرمجاز انجام شود، اخذ وام منتفی خواهد شد. اما بسیاری از افراد ادعا می كنند كه مجوزها هرگز مورد بررسی قرار نمی گیرند، خصوصاً اگر كار جزئی باشد یا روی ساختار خانه تأثیر نگذارد.  حتی برخی می گویند که ارزیابان و بازرسان نمی توانند دیوار کاذب یا کار لوله کشی غیرمجاز را تشخیص دهند.

خطرات طولانی مدت

فرض کنید خانه ای یک اتاق خواب اضافی دارد که با اضافه کردن یک دیوار کاذب ایجاد شده است. و ارزیاب و وام دهنده متوجه این کار  نمی شوند. خانه چند پریز برق دارد که پس از سیم کشی غیر مجاز دیگر کار نمی کند، اما باز هم کسی متوجه نمی شود. شما خانه را می خرید و پنج سال بعد با مشکل برق و آتش سوزی جزئی در اتاق غیرمجاز روبرو می شوید.  سیم کشی برق اصولی نیست، بنابراین بیمه خسارت ناشی از آتش سوزی را پرداخت نمی کند.  میلر اظهار می دارد: “مردم به این موضوع فکر نمی کنند اما این یک مسئله واقعی است، بنابراین قانونی بودن بهتر و مطمئن تر است.”

مطمئناً مالکانی هستند که اگر به این تناقضات پی ببرند، شکایت می کنند و اینها افرادی هستند که کابوس وحشتناک آژانس های املاک می باشند. چون اگر فروشنده آن اقدامات را ابراز نکرد، و بازرس آژانس خروجی های برق را مورد بررسی قرار نداد، خریدار می تواند در این مورد از آژانس املاک شکایت کرده و پرونده تشکیل دهد.

در نهایت اگر خانه ای بخرید که در آن کار غیرمجاز صورت گرفته باشد و بازرس متوجه این کار بشود، مسئولیت فسخ مجوز و پرداخت جریمه به عهده شما خواهد بود مگر اینکه از شر آن کار غیرمجاز خلاص شوید.

دلایل بسیار خوبی وجود دارد که باید قبل از خرید خانه، همه کارهایی را که نیاز به مجوز دارند و قانونی انجام شده و توسط شهرداری تأیید شده اند را مجددا بررسی نمایید.

نحوه بررسی مجوزهای مربوط به کارهای انجام شده در گذشته

در ابتدای مراحل بستن قرارداد باید اظهار نظر قضائی مربوط به تعمیرات و بازسازی خانه را از فروشنده دریافت کنید.  این برگه ها بسیار معتبر هستند زیرا یک سند حقوقی است که می تواند از حق فروشنده دفاع کند و یا در صورت شکایت در آینده، آنها را در مقابل شما مسئول می کند.

از آنجا که برخی از فروشندگان حقیقت را نمی گویند، اگر می خواهید با احتیاط بیشتری عمل کنید، در ابتدای مرحله بازرسی، برای دیدن مجوزهای خانه به شهرداری شهر یا شهرستان خود مراجعه کنید تا مجوزهای باز، منسوخ، منقضی یا تکمیل شده را ببینید.  (توجه داشته باشید که کار غیرمجاز را نشان نمی دهد.) بسیاری از شهرها در این مرحله وبسایتی دارند که می توانید به آنها دسترسی داشته باشید یا اطلاعاتی را درخواست کنید، اما شاید لازم باشد شخصاً به آنجا بروید.

فرآیند جستجوی مجوز باید مطابق با درخواست تعمیرات براساس یافته های بازرسی از خانه باشد، اما این امر گاهی اوقات بیشتر طول می کشد. در این صورت، می توانید مسیرهای دیگر را امتحان کنید:

انجمن صاحبان خانه (HOA) اغلب دوست دارند مجوزهای پرونده را نیز داشته باشند، همچنین آنها دوست دارند اطلاعات کاملی در مورد آنچه که صاحبان خانه در مورد ملک خود انجام می دهند را داشته باشند.  بنابراین می توانید از HOA بخواهید سوابق مجوز خانه ای که به دنبال آن هستید را مشاهده کند.

تخلف کد (عدم رعایت حداقل استانداردهای لازم) اغلب در جستجوی اسناد و مدارک سوابق کارهای انجام شده در ملک ظاهر می شود و در بسیاری از موارد، کار غیر مجاز باعث نقض یا تخلف کد می شود. همچنین می توانید برای بررسی کارهایی که به نظر غیر قانونی بوده، با ارزیاب یا بازرس خود تماس بگیرید و نتیجه را با اظهارات فروشنده مقایسه کنید.

از خودتان حمایت کنید

در صورتی که همه این استراتژی ها اطلاعات کاملی را ارائه ندادند، بسیاری از وکلا قراردادی تعیین می کنند که در آن آمده است: “فروشنده باید با هزینه خودش، هرگونه مجوز باز یا منقضی شده را به طور رضایت بخش بسته و قبل از بسته شدن، هرگونه تخلف کد را برطرف کند.”

اگر به فکر خرید و یا فروش خانه ای هستید که در آن کار غیرمجاز صورت گرفته است، صادقانه ترین راه حل در واقع مجوز بازنگری است،  اما توجه داشته باشید که سیاست های مربوط به مجوز بازنگری در سطح محلی متفاوت است و هزینه آن با توجه به پروژه متغیر است.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: fool.com