حق تصرف ملک و حق وصول طلب و انواع آنها در آمریکا

مشاوره رایگان خرید و فروش خانه در آمریکا: 2026304803

اگر شما یک وام جهت خرید خانه دریافت کرده اید، بدون شک دارای حق تصرف ملک از جانب وام دهنده هم هستید. حق تصرف ملک، نوعی مطالبه است که به بانک تأمین کننده وام شما این اجازه قانونی را می‌دهد که در صورت عدم پرداخت اقساط وام، اموال شما را مصادره نماید.

مسکن آمریکا با انتخاب مقاله منتشر شده در وبسایت investopedia، در مورد حق تصرف ملک و حق وصول طلب در آمریکا توضیحاتی را ارائه می دهد.

با این حال چنین حقی همواره موضوع بدی هم نیست. زیرا این حق بخشی از فرآیند خرید خانه است و بسیاری از مالکان مسکن هم دارای این حق هستند.

البته همه حق تصرف ها یکسان نیستند. در واقع، برخی از این حقوق می‌توانند باعث آسیب به کردیت اسکور شما شده و بر آینده مالی شما مؤثر باشند. حالا سؤال این است که کدامیک از حق تصرف ها برای شما بد است؟ در ادامه تعدادی از واقعیت‌های مهم درباره حق تصرف، از جمله انواع آن، چگونگی تأثیر گذاری آن بر کردیت اسکور و چگونگی ابطال آن را تشریح خواهیم کرد.

حق تصرف ملک چیست؟

حق تصرف، حقی قانونی یا ادعایی برای تصاحب یک دارایی توسط طلبکار است. حق تصرف عموماً در مقابل یک دارایی، همچون مسکن یا خودرو قرار داده می‌شود. به این ترتیب طلبکارانی نظیر بانک و مؤسسات اعتباری می‌توانند با تصاحب آن‌ها، بدهی خود را وصول کنند. همچنین حق تصرف را می‌توان با پرداخت هزینه و به دست آوردن مالکیت تمام و کمال دارایی، باطل کرد.

حق تصرف، اموری که مالک می‌تواند با دارایی خود انجام دهد را محدود می‌کند، زیرا وام‌دهنده تا زمانی که تمامی وام بازپرداخت نشده‌ است سهمی در دارایی مذکور دارد. اگر صاحب خانه‌ای قصد داشته باشد که خانه‌اش را پیش از پایان اقساط وام بفروشد، ممکن است با پیچیدگی‌هایی روبرو شود، خصوصاً اگر حق تصرف ملک غیر داوطلبانه بوده و از قبل بر خانه اعمال شده باشد.

حق تصرف ملک به طلبکار، خصوصاً زمانی که بدهکار اقساط وام خود را پرداخت نکرده باشد و یا از پرداخت کامل بدهی خود سر باز زند، حقوق قانونی خاصی می‌دهد. در موارد این چنینی، ممکن است وام‌دهنده، با فروش خانه طلب خود را وصول کند.

انواع حق تصرف دارایی ها

انواع مختلفی از حق تصرف نظیر حق تصرف خاص یا عام وجود دارد. حق تصرف خاص مربوط به یک دارایی مشخص می باشد. به عنوان مثال، نمایشگاه خودرویی که شما از آن خودروی خود را خریداری کرده‌اید ممکن است تنها بر خودروی شما حق تصرف داشته باشد. حق تصرف مسکن نیز حقی قانونی برای وام‌دهنده بر دارایی فیزیکی (خانه) است. در سوی مقابل، حق تصرف عام به این صورت است که وام‌دهنده می‌تواند برای بازپس‌گیری مطالبه خود نسبت به مصادره‌ تمامی اموال شما از جمله خانه، ماشین، لوازم خانگی و حساب‌های بانکی اقدام کند.

همچنین حق تصرف می‌تواند داوطلبانه و غیر داوطلبانه (توافقی یا غیرتوافقی) باشد. زمانی که فردی از بانک وام می‌گیرد، حق تصرف را به بانک می‌دهد، چنین موردی یک نمونه از حق تصرف داوطلبانه است. در طرف مقابل حق تصرف غیرداوطلبانه به این صورت است که اگر وام‌گیرنده به هر دلیلی از بازپرداخت وام و یا رعایت تعهدات مالی خود خودداری کند، وام‌دهنده می‌تواند از حق قانونی خود استفاده کرده و با مراجعه به مؤسسات دولتی یا شهری و ثبت درخواست حق تصرف طلبش را وصول کند. پیمانکاران، مؤسسات دولتی و سایر مؤسسات مالی نیز می‌توانند حق تصرف را در قرارداد اعمال کنند.

حق تصرف مالیاتی

مؤسسات دولتی می‌توانند از حق تصرف مالیاتی برای وصول مالیات‌های پرداخته نشده نظیر مالیات‌ بر درآمد، مالیات کسب و کار و مالیات دارایی‌ها استفاده کنند.

سازمان خدمات درآمد داخلی (IRS) می‌تواند حق تصرف را بر خانه، به عنوان مثال در صورت عدم پرداخت مالیات فدرال، اعمال کند. این سازمان ابتدا با ارسال نامه‌ای به شما درباره تعهدتان اطلاع می‌دهد. اگر پاسخی ندهید، و یا شرایط لازم برای پرداخت بدهی را نداشته باشید، سازمان خدمات درآمد داخلی می‌تواند خانه و یا سایر دارایی‌های شما را مصادره کند. تنها راهکار موجود برای جلوگیری از مصادره اموال، پرداخت کامل بدهی است.

حق تصرف یا حق وصول طلب دادگاهی

این حق تصرف در صورت پیروزی طلبکار در دادگاه و به موجب حکم دادگاه به او داده می‌شود. زمانی که بدهکار نمی‌تواند تعهدات مالی خود را انجام دهد، طلبکار می‌تواند با شکایت از او به دادگاه رفته و طلب خود را وصول کند.

اگر دادگاه به نفع طلبکار رأی بدهد، آن‌ها باید طلب خود را از طریق آژانس‌های وصول مطالبات مناسب دریافت کنند. حکم دادگاه این حق را به طلبکار می‌دهد که در صورت عدم توافق با بدهکار برای پرداخت بدهی، مالک بخشی از دارایی‌‌های او بشود. دارایی می‌تواند شامل یک کسب و کار، اموال شخصی، مسکن، خودرو و یا هر دارایی دیگری که رأی دادگاه را تأمین کند، باشد.

حق تصرف یا حق وصول طلب مکانیکی

وقتی که مالک یک دارایی نمی‌تواند هزینه کار یا لوازم کار شرکت‌های ساختمانی، سازندگان و یا پیمانکاران را پرداخت کند و یا از پرداخت آن خودداری می‌کند، آن‌ها می‌توانند دادخواست حق وصول طلب مکانیکی، که به نام‌های حق تصرف دارایی یا ساخت و ساز نیز نامیده می‌شود را تنظیم کنند.

این سند قانونی به اشخاص حقوقی اجازه می‌دهد که در صورت مشاهده مشکلاتی در پرداخت‌ها که موجب نقض قرارداد شود، غرامت دریافت کنند. اکثر پیمانکاران و کسب و کارها پیش از ثبت این دادخواست، ابتدا به بدهکار درخواستی برای پرداخت مانده بدهی داده و قصد خود برای شکایت را نیز به او اطلاع می‌دهند.

اگر بدهکار از پرداخت بدهی خودداری کند روند ادامه می‌یابد. دادخواست باید در مؤسسات محلی یا شهری مناسب و با ارائه جزئیاتی درباره نوع دارایی، نوع کار انجام شده و میزان بدهی ثبت شود. اگر بدهکار همچنان از پرداخت بدهی خودداری کند، طلبکار می‌تواند اموال او را توقیف کند.

آیا حق تصرف ملک به مالکان مسکن آسیب می‌زند؟

بله و خیر. ابتدا در مورد پاسخ خیر توضیح می‌دهیم. حق تصرف قرار داده شده برای مسکن به صورت خودکار اعمال می‌شود و ممکن است هیچ اثری بر تاریخچه پرداخت‌های شما نداشته باشد. تمام کسانی که وام مسکن دریافت کرده‌اند، حق تصرف ملک داوطلبانه‌ هم دارند و در صورت پرداخت منظم اقساط وام، مشکلی متوجه آن‌ها نخواهد شد. زمانی که تمامی اقساط وام پرداخت شود، حق تصرف ملک هم باطل می‌شود و بدهی شما به اتمام می‌رسد.

حالا به پاسخ بله می‌پردازیم. به طور کلی انواع دیگر حق تصرف برای مالکان مسکن خوب نیستند. هر حق تصرفی نشان دهنده این است که بدهی پرداخت نشده‌ای وجود داشته که موجب برخورد حقوقی شده است. اگرچه هر حق تصرفی به مفهوم انتقال مالکیت دارایی نیست، اما اگر طلبکار تصمیم به چنین کاری بگیرد، نخستین گام در این راستا است.

چنین حالتی می‌تواند به بدترین شرایط ممکن منجر شود. یکی از نتایج بالقوه می‌تواند مصادره و فروش دارایی باشد، خصوصاً اگر بدهی پرداخت نشده، مالیات بر دارایی باشد. البته چنین حالتی خیلی رایج نیست. اکثر طلبکاران سعی می‌کنند به توافقی با بدهکار دست یابند که یا بدهی پرداخت شود و یا صاحب خانه، خودش خانه را به فروش برساند.

از سویی دیگر، حق تصرف برای طلبکاران و پیمانکاران مزایایی دارد. چراکه حق تصرف از حقوق آن‌ها حفاظت می‌کند و به آن‌ها اطمینان می‌دهد که درصورت عدم پرداخت طلب، از صاحب خانه غرامت دریافت خواهند کرد.

نکته‌ای درباره کردیت اسکور

ممکن است درباره تأثیر حق تصرف بر کردیت اسکور و اینکه کدامیک از موارد مذکور در سابقه قابل مشاهده است کمی سردرگم شده باشید. برخی از حق تصرف ‌ها و حق وصول طلب های دادگاهی و مکانیکی قابل ثبت هستند، در نتیجه اغلب این موارد در گزارش کردیت شما ثبت خواهند شد. زیرا این موارد نشان دهنده سابقه بازپرداخت‌های شما هستند که بیش از یک سوم کردیت اسکور شما را تشکیل می‌دهد.

برای گزارش کردن این موارد، طلبکار باید حداقل اطلاعات شناسایی بدهکار، از جمله تاریخ تولد یا شماره تأمین اجتماعی او را داشته باشد. حق تصرف ممکن است حتی پس از پرداخت بدهی، عموماً تا هفت سال، در گزارش کردیت شما موجود باشد.

البته همه انواع حق تصرف بر کردیت اسکور شما مؤثر نیستند. به عنوان مثال، حق تصرف توافقی ناشی از خرید یک خانه یا خودرو که شما هنوز در حال پرداخت اقساط آن هستید، در گزارش وجود نخواهد داشت.

این مورد برای حق تصرف مالیاتی نیز صادق است. سه آژانس بزرگ گزارش کردیت، Equifax، Experian و TransUnion از آپریل سال 2018 میلادی حق تصرف مالیاتی را از گزارش‌های کردیت خود حذف کرده‌اند. علت توقف این گزارش‌ها مشاهده‌ موارد متعدد خطا‌ها، تناقضات و اختلاف نظر‌های دریافتی بوده است.

اگر می‌خواهید بدانید که آیا کسی از حق تصرف خود علیه شما استفاده کرده است یا خیر می‌توانید از طریق سایت AnnualCreditReport.com به صورت رایگان یک گزارش کردیت را از Equifax، Experian یا TransUnion درخواست کنید. قانون گزارش کردیت منصفانه این شرکت‌ها را ملزم می‌کند که در صورت درخواست شما، هر 12 ماه یکبار، یک نسخه از گزارش کردیت شما را به صورت رایگان در اختیارتان قرار دهند.

اگر تعهدات مالی خود را در مورد یک ملک یا یک دارایی پرداخت نکنید چه اتفاقی می‌افتد؟

هدف از حق تصرف محافظت از طلبکار و حصول اطمینان از پرداخت تعهد مالی توسط بدهکار است. اگر بدهکار به طور کامل بدهی خود را بپردازد و یا آن را به روشی دیگر تمام و کمال پرداخت کند، بدهکار مجبور به انجام حقوق ناشی از حق تصرف برای یک ملک یا دارایی خاص نخواهد شد.

اما اگر شرایط اینگونه نباشد همه چیز می‌تواند تغییر کند. در صورتی که تمام تلاش‌های طلبکار برای توافق و دریافت طلب بی‌نتیجه بماند، او می‌تواند دارایی را توقیف کند. این حالت بدان معنا است که طلبکار سعی کرده میزان بدهی را به بدهکار اصلاع دهد و به هیچ نتیجه‌ای در وصول مطالباتش نرسیده است.

حق تصرف مالیات بر دارایی

وقتی صاحب ملک یا خانه نمی‌تواند مالیات بر دارایی را پرداخت کند، دولت محلی این حق را دارد که دارایی را توقیف کند. این بدان معناست که مالک بدون لغو حق تصرف دیگر نمی‌تواند وام مجدد بگیرد و یا ملک را به فروش برساند.

زمانی که دولت از حق تصرف خود استفاده می‌کند، یک گواهی مصادره مالیاتی برای آن منتشر می‌کند. این سند شامل اطلاعات ملک، میزان بدهی همراه با سایر هزینه‌ها نظیر سود و یا جرایم است. دولت محلی می‌تواند این گواهی را در مزایده‌ای به سرمایه گذارانی که علاوه بر کل بدهی، قیمت بالاتری نیز می‌دهند، بفروشد. این کار به دولت اجازه می‌دهد که طلب خود را وصول کند.

اگر صاحب ملک بخواهد بدهی خود را پرداخت کند و گواهی مصادره را باطل کند، باید با سرمایه گذار توافق کرده و بدهی کامل به علاوه سود و هزینه‌های پرداختی توسط او را پرداخت کند. زمانی که بدهی پرداخت شود، توقیف باطل می‌شود. اگر بدهکار، بدهی خود را پرداخت نکند، دارنده گواهی مصادره (در این حالت سرمایه گذار) می‌تواند از حق تصرف خریداری شده استفاده کرده و سرمایه خود را وصول کند.

چگونگی ابطال حق تصرف

راه‌های مختلفی برای ابطال حق تصرف یک ملک وجود دارد. اولین روش توافق با دارنده حق تصرف است. فرآیند توافق بسته به نوع حق تصرف، رابطه‌ میان بدهکار و دارنده‌ حق تصرف، و ارزش حق تصرف متفاوت است. در برخی از موارد و در صورتی که هر دو طرف به توافقی در مورد زمان‌بندی پرداخت‌ها برسند، دارنده حق تصرف می‌تواند با ابطال آن موافقت کند.

به یاد داشته باشید که حق تصرف وابسته به یک دارایی است و نه مالک آن دارایی. به همین دلیل مالک یک دارایی می‌تواند با فروش داراییهای دارای حق تصرف، از این حق آزاد شود.

البته چنین کاری دارای نقاط ضعفی نیز هست. اگرچه مالک خانه از فروش آن درآمدی کسب می‌کند، اما ابتدا باید بدهی خود را به وام‌دهنده پرداخت کند. همچنین ممکن است فروش خانه‌هایی که تحت حق تصرف هستند برای مالک خانه ساده نباشد. خریداران ممکن است از خرید خانه‌هایی که شخص دیگری هم ادعای مالکیت آن را دارد صرف نظر کنند.

بهترین روش برای ابطال حق تصرف از یک دارایی، پرداخت کامل بدهی است. هر زمان که بدهی را پرداخت کنید می‌توانید فرم رهایی از حق تصرف را تنظیم کنید، تنظیم این فرم نشان دهنده این است که بدهی شما پرداخت شده است.

سؤالات متداول درباره حق تصرف یک خانه

چگونه می‌توان حق تصرف یک خانه را باطل کرد؟

ساده‌ترین روش برای ابطال حق تصرف ملک، پرداخت کامل بدهی و یا توافق بر روی یک برنامه تقسیط بدهی است.

کارکرد حق تصرف دارایی چگونه است؟

حق تصرف دارایی نوعی حق قانونی است که دادگاه در صورت عدم پرداخت بدهی به طلبکار می‌دهد. حق تصرف ها در دفاتر شهری تنظیم شده و برای مالکان دارایی ارسال می‌شوند و آن‌ها را در انتقال مالکیت دارایی یا دارایی‌ها راهنمایی می‌کند.

چه نوع حق تصرف‌هایی می‌تواند برای مسکن اعمال شود؟

حق تصرف ها می‌توانند خاص یا عام، و داوطلبانه یا غیرداوطلبانه باشند. حق تصرف های خاص شامل حق تصرف مالیاتی، دادگاهی و مکانیکی هستند.

آیا ممکن است خانه شما حق تصرفی از مالک قبلی داشته باشد؟

معمولاً اینطور نیست. به طور کلی، اشخاص خانه‌های دارای حق تصرف را خریداری نمی‌کنند و اکثر فروشنده‌ها هم قبل از فروش، حق تصرف را باطل می‌کنند تا از تأخیر در فروش و سایر مشکلات اجتناب کنند. حتی اگر خریداری هم حاضر باشد که این کار را انجام دهد، احتمالاً نمی‌تواند وام‌دهنده‌ای را پیدا کند که برای خرید به او وام دهد.

با این حال، برخی موارد هم وجود دارند که حق تصرف به خریدار منتقل می‌شود، از جمله زمانی که خانه در مزایده خریداری شده باشد. در این حالت مسؤولیت حق تصرف خانه با خریدار است.

پیش از بستن قرارداد مسکن، وکیل شما و یا شرکت رابط باید بررسی کند که مسکن مذکور دارای حق تصرف، مالیات بر دارایی و یا هر گونه بدهی دیگری نباشد. این کار بهترین روش ممکن برای حصول اطمینان از این موضوع است که کس دیگری ادعایی درباره مسکن مورد نظر شما نداشته باشد.

چگونه می‌توان درباره حق تصرف جستجو کرد؟

حق تصرف در دسته‌ پرونده‌های عمومی قرار می‌گیرد. در اکثر ایالت‌ها، شما می‌توانید بر مبنای نشانی خانه اطلاعات آن را در وبسایت سوابق شهری یا ارزیاب‌ها جستجو کنید. همچنین شما می‌توانید شخصاً به دفتر شهرداری بروید و یا با پرداخت مبلغی، از یک شرکت بخواهید که این کار را برای شما انجام دهد.

سخن آخر

خانه های همه مالکان مسکن تا پیش از بازپرداخت کامل وام مسکن، دارای حق تصرف می باشد. اگرچه این حق تصرف به دلیل داوطلبانه بودن مشکلی برای شما ایجاد نمی‌کند اما سایر حق تصرف ها یا حق وصول طلب ها می‌توانند برای کردیت مالی شما مشکل‌ساز شده و بر کردیت اسکور شما اثر بگذارند.

اگر شما تعهدات مالی خود را به طور کامل انجام ندهید، دولت و سایر طلبکاران می‌توانند از حق تصرف مالیاتی، دادگاهی یا مکانیکی استفاده کرده و طلب خود را از شما وصول کنند. اگر شما همچنان بدهی خود را نپردازید، آن‌ها می‌توانند با استفاده از حق تصرف، دارایی شما را توقیف یا مصادره کرده و طلب خود را از آن برداشت کنند.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: investopedia.com

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا