وام FHA یا وام مسکنِ با حمایت دولت چیست؟

وام FHA یا وام مسکنِ با حمایت دولت، توسط ادارۀ مسکن فدرال یا Federal Housing Administration ارائه می­ گردد.

مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در سایت bankrates، مشخصات این وام را به شما معرفی می کند:

	وام های CONVENTIONAL	وام FHA
حداقل کردیت اسکور لازم	620	500
مبلغ مورد نیاز	3 الی 20 درصد پیش پرداخت	3.5 یا 10 درصد
مدت زمان وام	10، 15، 20 یا 30 سال	15 یا 30 سال
میزان بیمه وام مسکن	0.55% تا 2.25%	1.75 درصد مبلغ اولیه در ابتدا و سپس 0.45% الی 1.05% سالیانه
نوع سود	متغییر یا ثابت (Fixed and Adjusted Rate)	متغییر یا ثابت (Fixed and Adjusted Rate)

• پیش­نیازهای دریافت وام FHA

برای دریافت وام FHA ، باید شرایط زیر را دارا باشید:

• وام­ گیرندگان بایستی پیش ­پرداختی حداقل معادل 3.5 درصد قیمت خرید ملک را ابتدا پرداخت نمایند.
• پیش­ پرداخت می­ تواند بصورت اهدایی از جانب یک فامیل یا برنامۀ دولتی تأمین گردد.
• امتیاز FICO حداقل 500 تا 579 برای پیش پرداخت 10 درصد و بالاتر از 580 برای پیش پرداخت 3.5 درصد
• سابقۀ کاری کارمندی پیوسته یا سابقۀ کار به مدت 2 سال برای یک کارفرما
• درآمدِ وام­ گیرندگان باید از طریق فیش­ های حقوقِ پرداختی (Pay Stubs) و مدارک مالیات فدرال (Tax Returns) و اعلانیه­ های بانکی (Bank Statements) مورد بررسی قرار گیرد.
• وام فقط به افرادی که خانه دیگری ندارند تعلق می گیرد.
• ملک باید توسط متخصص ارزش گذاری املاک ارزیابی گردیده (Appraisal Process).
• نرخ بدهی علی ­­الحساب وام­ گیرندگان (پرداخت­ های بدهی ماهانه به جز رهن یا وثیقه) نبایستی از 31 درصد درآمد ناخالص ماهانه تجاوز کند. وام­ دهندگان می­توانند نرخی بالغ بر 40 درصد را در برخی موارد (بنا به صلاحدید) را مجاز نمایند.
• نسبت بدهی به درآمد وام­ گیرندگان (Debt-to-Income Ratio) نباید از 43 درصد تجاوز کند. وام­ دهندگان می ­توانند نرخ­هایی بالغ بر 50 درصد را در برخی موارد مجاز تشخیص دهند.
• وام­ گیرندگان باید برای احراز صلاحیت وام FHA دوسال بعد از ورشکستگی و سه سال پس از Foreclosure منتظر بمانند. وام دهندگان می­توانند استثنائاتی را در طی دوره­های انتظار برای وام­ گیرندگان با شرایط احراز تخفیفی قائل شوند.

 

• چه کسانی کاندیدا های مناسبی برای دریافت وام FHA هستند؟

این وام برای کسانی که پول زیادی برای پرداخت نقد ندارند، و نیز اعتبار کردیت خیلی خوبی ندارند مناسب است. این وام بین افرادی که برای اولین بار خانه می خرند و درآمد کم تا متوسط دارند، مناسب است.

• آیا افرادی که اعتبار کردیت خوبی ندارند می توانند برای دریافت این وام اقدام کنند؟

افرادی با کردیت اسکور زیر 500، عموماً برای احراز وام FHA صلاحیت ندارند. (توصیه می شود امتیاز کردیت خود را,  قبل از اقدام برای دریافت وام مسکن, بهبود ببخشید)

FHA تحت شرایط خاصی مجوزهایی را برای متقاضیانی که Credit History یا به اصطلاح تاریخچه ساخت کردیتی از طریق کردیت کارت ها ندارند، صادر می­ نماید. به عنوان مثال پرداخت منظم و بدون تاخیر اجاره بهای خانه اجاره ای، برای مدت زمان معینی، می تواند به عنوان اعتبار شما در دریافت وام مسکن محسوب شود. از وام ­دهندۀ FHA یا متخصص وام FHA خود بپرسید که آیا واجد شرایط احراز آن هستید یا خیر.

• حداقل پیش­ پرداخت برای احراز یک وام FHA چیست ؟

با امتیاز بالاتر از 580 تنها ملزم به پرداخت 3.5 درصد مبلغ اولیه، و با امتیاز کم تر از آن ملزم به پرداخت حداقل 10 درصد این مبلغ هستید.

وام­ گیرندگان FHA می­توانند از پس انداز خود یا به کمک یک عضو خانواده یا کمک های دولتی برای مساعدت در پیش­ پرداخت سود جویند. ایالات، شهرها، کشورها، مقامات مسئول خانه­ سازی محلی و سازمان­ها و مؤسسات غیرانتفاعی، منابعی بالقوه برای مساعدت در پیش­ پرداخت برشمرده می­شوند. انجمن ملی مؤسسات خانه­ سازی ایالتی منبعی مناسب برای یاری گرفتن در برنامه ­های مساعدتی و همیاری محسوب می­گردند.

• آیا هزینه ­های نهایی (Closing Costs) برای یک وام FHA وجود دارد؟

این مبلغ می تواند چیزی بین 3 الی 5 درصد مبلغ وام دریافتی باشد. مجموع Closing Costs بر اساس قوانین ایالتی، میزان وام و هزینه کاهش نرخ بهره وام می تواند متفاوت است.

اگر وام دهنده برای عدم دریافت Closing Costs موافقت کند، عموما درخواست سود بیشتری خواهد کرد!

• آیا برای دریافت یک وام FHA باید بیمۀ وام مسکن خصوصی پرداخت؟

بیمۀ وام مسکن عموماً زمانی مورد نیاز است که وام­ گیرندگان کمتر از 20 درصد پیش پرداخت وام را پرداخت می کنند. بیمه وام مسکن، پوششی است که از وام دهنده، و نه شما، در برابر خطر توقف پرداخت قسط های وام مسکن از جانب شما، محافظت می کند.

تمامی وام­ های FHA نیاز به آن دارد تا وام­ گیرنده دو حق بیمۀ وام مسکن را پرداخت نماید:

• حق بیمۀ وام مسکن پیش ­پرداخت (Upfront Mortgage Insurance): این عدد 1.75 درصد از کل مبلغ وام، و زمانی پرداخت می­شود که وام­ گیرنده وام را دریافت می­کند. حق بیمه می­تواند درون مبلغ وام کل در نظر گرفته شود.
• حق بیمۀ وام مسکن سالانه : 0.45 درصد تا 1.05 درصد. بسته به شرایط بازپرداخت وام (پانزده در مقابل سی سال) ، مبلغ وام و نرخ اولیۀ وام – به – ارزش ، یا LTV . این مبلغ حق بیمه ماهانه پرداخت شده و در نتیجه بر 12 تقسیم می­گردد.

به عنوان مثال، اگر شما 150،000 دلار وام بگیرید، حق بیمۀ پیش ­پرداخت آن 2,625 دلار خواهد بود و حق بیمۀ سالیانه طیفی از 675 دلار ( 56.25 دلار در ماه) تا 1,575 دلار (131.25 در ماه) بسته به شرایط احراز وام شامل می­ شود.

 

• آیا می­توان از یک وام FHA برای تعمیر و بازسازی منزل استفاده نمود؟

وام FHA 203 – k برنامۀ ویژه ­ای است که به خریداران مسکن اجازه می­دهد تا هزینۀ تعمیرات و بازسازی خانه خود را پوشش دهند.

این وام به وام­ گیرنده این اجازه را می­دهد تا بالغ بر 35،000 دلار برای تعمیرات غیراساسی، نظیر رنگ ­آمیزی، تغییر کابینت­ ها یا هر گونه تغییرات دیگری هزینه نماید.

تعمیراتی را که FHA 203-k پوشش می­دهد، عبارتند از موارد زیر:

• بازسازی حمام و آشپزخانه.
• بازسازی کف­پوش­ ها.
• بازسازی لوله­ کشی.
• بازسازی تزئینات و حیاط خلوت یا پاسیوها.
• تعویض سیستم ­های حرارتی و برودتی (HVAC)

مزیت این وام آن است که اجازه می­دهد شما خانه ای که نیاز به تعمیرات دارد را خریداری کنید.

اگر قصد خرید یا فروش مسکن در آمریکا رو دارید میتونید از مشاوره رایگان سایت مسکن آمریکا استفاده کنید. کافیست با شماره 2026304803 تماس بگیرید تا یکی از مشاورین ما در تمامی مراحل خرید و یا فروش مسکن همراه شما باشند.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: bankrates.com