آیا قانون “راهی به سوی ساخت مسکن”؛ راه حل بحران مسکن در آمریکا در سال 2026 است؟

مسکن آمریکا با اقتباس از مقاله منتشر شده در وبسایت forbes، به بررسی بحران مسکن کارگری در آمریکا و تلاش کنگره برای حل آن از طریق قانون «راهی به سوی ساخت مسکن در قرن ۲۱» می‌پردازد.

مقدمه

یک شب در سال ۱۹۴۷، ۸۰۰ سرباز بازگشته از جنگ، تالار شهر همپستد در لانگ آیلند را پر کردند. آنها برای بحث درباره تکنیک‌های ساخت‌وساز آنجا نبودند. آنها آنجا بودند چون به خانه نیاز داشتند. سوالی که پیش روی هیئت مدیره بود – اینکه آیا سازنده می‌تواند به جای زیرزمین خانه را بر روی دال‌های بتنی بسازد، صرفاً مانعی بود که بین آنها و جایی برای زندگی قرار داشت. رأی آوردند، قوانین تغییر کردند و لویت‌تاون، نماد رویای آمریکایی، تقریباً یک‌شبه سر برآورد.

امروز، آمریکا دوباره در بحبوحه یک بحران مسکن قرار دارد، اما این بار قوانین به جای کاهش، انباشته شده‌اند. هزینه ساخت یک خانه جدید به طور متوسط به بیش از ۱۳۰,۰۰۰ دلار رسیده و کمبود مسکن به ۳.۷ میلیون واحد افزایش یافته است. سوال اصلی اینجاست: آیا قانون جدید «راهی به سوی ساخت مسکن» می‌تواند توافق تاریخی را احیا کرده و خانه‌دار شدن را دوباره برای خانواده‌های کارگر ممکن سازد؟

در این مقاله، به بررسی عمیق این قانون، علل بحران کنونی مسکن و تأثیر کاهش مقررات بر قیمت تمام شده خانه‌ها می‌پردازیم. با مطالعه این مقاله، یک نقشه راه روشن از وضعیت بازار مسکن آمریکا و راهکارهای پیشنهادی برای حل این بحران به دست خواهید آورد.

قانون راهی به سوی ساخت مسکن چیست؟

تعریف و اهداف اصلی

قانون «راهی به سوی ساخت مسکن قرن ۲۱» یک لایحه مهم در کنگره آمریکا است که با هدف مقابله با بحران مسکن کارگری طراحی شده است. این قانون که با اکثریت قاطع در هر دو مجلس (۸۵ به ۵ در سنا و ۳۵۸ به ۳۲ در مجلس نمایندگان) به تصویب رسیده، به دنبال احیای توافق پس از جنگ جهانی دوم است که طی آن با کاهش مقررات، ساخت‌وساز سریع و ارزان امکان‌پذیر شد.

اهداف اصلی این قانون عبارتند از:

• مشروط کردن بودجه فدرال مسکن به اجرای اصلاحات در قوانین منطقه‌بندی محلی

• تسریع فرآیندهای بررسی زیست‌محیطی برای پروژه‌های جدید ساخت‌وساز

• کاهش موانع نظارتی که هزینه ساخت را به شدت افزایش داده‌اند

• افزایش عرضه مسکن کارگری با قیمت‌های مناسب

چالش‌های پیش روی تصویب نهایی

اگرچه این لایحه با اکثریت قاطع به تصویب رسیده، اما رئیس‌جمهور امضای خود را به شرط تصویب یک لایحه جداگانه مربوط به کارت رأی‌دهی به تعویق انداخته است. با نزدیک شدن به تعطیلات ۳ ژوئیه کنگره، آینده این قانون در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. با این حال، طبق رویه فدرال، یک لایحه که با اکثریت قاطع تصویب شده باشد، می‌تواند پس از ده روز بدون امضا به قانون تبدیل شود.

بحران مسکن آمریکا در آمار و ارقام

کمبود ۳.۷ میلیون واحدی مسکن

بر اساس تحلیل عرضه مسکن توسط فردی مک در نوامبر ۲۰۲۴، ایالات متحده با شکاف عرضه مسکن به اندازه ۳.۷ میلیون خانه مواجه است. این شکاف به قدری عمیق است که یارانه‌ها به تنهایی قادر به پر کردن آن نیستند و افزایش تولید مسکن اجتناب‌ناپذیر است.

هزینه‌های سرسام‌آور مقررات

مطالعه‌ای در سال ۲۰۲۶ توسط انجمن ملی سازندگان خانه نشان داد که مقررات ۲۶.۴ درصد از قیمت نهایی فروش یک خانه جدید را تشکیل می‌دهند. برای یک خانه جدید با قیمت متوسط ۴۹۹,۵۰۰ دلار، این رقم معادل ۱۳۱,۷۳۴ دلار است – رقمی که در پنج سال اخیر ۴۰ درصد افزایش یافته است.

هر کدام از این قوانین به تنهایی منطقی به نظر می‌رسند، اما در کنار هم، کف قیمتی را ایجاد می‌کنند که بسیاری از خانواده‌های کارگر توانایی ایستادن روی آن را ندارند.

کاهش شدید موجودی مسکن مناسب

طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک و Realtor.com، تعداد خانه‌های فهرست‌شده برای فروش که برای خانوارهای با درآمد ۷۵,۰۰۰ دلار یا کمتر مناسب هستند، بین مارس ۲۰۱۹ و مارس ۲۰۲۶، ۶۰ درصد کاهش یافته است. این یعنی موجودی مسکن برای قشر متوسط رو به نابودی است.

تحلیل شاخص تنگنای مالی نیروی کار: تفاوت فاحش بین ایالت‌ها

شاخص «تنگنای مالی یا فشار هزینه بر نیروی کار» که توسط تیم Arctaris Impact توسعه یافته، نشان می‌دهد که هزینه‌های ساخت‌وساز در هر ایالت چقدر از توانایی تأمین مالی یک خانوار با درآمد متوسط فراتر می‌رود. این شاخص، تفاوت‌های چشمگیر بین ایالت‌های مختلف را آشکار می‌سازد.

گروه پرهزینه: نیو انگلند و کالیفرنیا

کانکتیکات با نسبت تنگنای مالی +۱۰۱.۲ درصد، بحرانی‌ترین وضعیت را دارد. یعنی هزینه ساخت (۵۰۳,۰۸۸ دلار) تقریباً دو برابر توانایی تأمین مالی یک خانواده کارگر (۲۵۰,۰۰۰ دلار) است. نتیجه؟ خالص خروج ۵,۹۴۵ نفر جمعیت در سال ۲۰۲۴.

ماساچوست با نسبت بالای ۹۵ درصد، خالص کاهش ۳۳,۳۴۰ نفری را تجربه کرده است – تقریباً سه برابر نرخ سرانه کانکتیکات.

کالیفرنیا با نسبت +۶۲.۱ درصد، اگرچه از کانکتیکات پایین‌تر است، اما در یک سال ۲۲۹,۰۷۷ نفر را از دست داده، بیش از هر ایالت دیگری. مطالعه مارس ۲۰۲۶ دانشگاه برکلی کالیفرنیا نشان داد که هزینه بالای زندگی در کالیفرنیا که عمدتاً ناشی از مسکن است، محرک اصلی این خروج جمعیت است. ساکنان به طور متوسط به مکان‌هایی نقل مکان می‌کنند که هزینه‌های ماهیانه مسکن در آنها ۶۷۲ دلار کمتر است.

هاوایی با نسبت +۷۶.۱ درصد، یک استثنای خاص است. خطوط ساحلی، مکان‌های فرهنگی حفاظت‌شده و الزامات بررسی منطقه مدیریت ویژه، آن را در یک دسته نظارتی جداگانه قرار می‌دهد. این ایالت خالص ۸,۸۷۶ نفر را از دست داده است.

گروه کم‌هزینه: جایی که محاسبه هزینه‌ها هنوز کار می‌کند

در نقطه مقابل، آلاباما و کنتاکی با نسبت تنگنای مالی -۱۰.۴ درصد، شرایطی کاملاً متفاوت دارند. هزینه‌های ساخت‌وساز در این ایالت‌ها به راحتی در محدوده تأمین مالی یک خانواده کارگر قرار دارد. نتیجه؟ هر دو ایالت افزایش جمعیت خالص دارند: آلاباما ۲۳,۴۰۰ نفر و کنتاکی ۷,۳۰۰ نفر در سال گذشته.

همان کشور، همان قوانین وام مسکن، همان بازار کار ساخت‌وساز. تفاوت در این است که هر ایالت گرفتن مجوز را چقدر دشوار می‌کند.

تأثیر بحران مسکن بر زندگی روزمره

بحران مسکن کارگری مانند زمین‌های خالی یا بلوک‌های متروکه به نظر نمی‌رسد. به نظر می‌رسد مانند:

• معلمی که ۴۰ دقیقه رفت‌وآمد می‌کند چون نمی‌تواند در منطقه‌ای که در آن تدریس می‌کند خانه اجاره کند

• پرستاری که از کنار بیمارستانی که در آن خدمت می‌کند رانندگی طولانی می‌کند تا به خانه برسد

• آتش‌نشانی که از محله‌ای محافظت می‌کند که هرگز در آن زندگی نخواهد کرد

اینها افرادی هستند که لویت‌تاون در سال ۱۹۴۷ برای آنها ساخته شد. اما امروز، محاسبه هزینه‌ها دیگر برای آنها جواب نمی‌دهد.

بر اساس مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد، یک خانوار امروزه برای پرداخت اقساط یک خانه با قیمت متوسط به درآمدی بیش از ۱۲۰,۰۰۰ دلار نیاز دارد که نسبت به ۶۶,۰۰۰ دلار در سال ۲۰۲۰ افزایش یافته است. یک خانواده با درآمد معیار ملی ۸۲,۳۰۰ دلار، ۳۸,۰۰۰ دلار کمتر از این آستانه است.

درس‌هایی از تاریخ: توافق لویت‌تاون

لویت‌تاون، که در اوج ساخت‌وساز هر ۱۶ دقیقه یک خانه می‌ساخت، نشان داد که با کاهش مقررات چه اتفاقی می‌افتد. هر خانه حدود ۷,۰۰۰ دلار فروخته می‌شد (معادل ۱۰۵,۰۰۰ دلار امروز) و تحت قانون حمایت از سربازان بازگشته، نیازی به پیش‌پرداخت نداشت.

اما این موفقیت، سایه‌ای تاریک نیز داشت. جامعه ساخته شده به‌طور عمدی از نظر نژادی انحصاری بود. حتی پس از لغو پیمان‌های نژادی در ۱۹۴۸، تبعیض ادامه یافت. لویت صریح بود: «ما یا می‌توانیم مشکل مسکن را حل کنیم، یا می‌توانیم مشکل نژادی را حل کنیم. نمی‌توانیم هر دو را با هم ترکیب کنیم.»

امروز، چالش این است که سازوکار زیرین – کاهش مقررات، ساخت‌وساز سریع، خانه‌دار کردن مردم بدون این بی‌عدالتی بازآفرینی شود. این دقیقاً همان چیزی است که جنبش «بله در حیاط خلوت من» و قانون «راهی به سوی ساخت مسکن» به دنبال آن هستند.

چرا کاهش مقررات کلید حل بحران است؟

داده‌های مهاجرت در سراسر ایالت‌ها، حقیقتی تلخ را نشان می‌دهند: مردم منتظر یارانه نمی‌مانند. آنها می‌روند. خروج جمعیت از ایالت‌های پرهزینه مانند کالیفرنیا و کانکتیکات، نتیجه مستقیم قوانینی است که ساخت مسکن کارگری را غیرممکن کرده است.

همانطور که یک تالار شهر پر از سربازان در سال ۱۹۴۷، مقامات را مجبور به لغو مقررات کرد، امروز نیز داده‌های اقتصادی نشان می‌دهد که کاهش مقررات، نه افزایش یارانه‌ها، راهکار اصلی است. قوانین منطقه‌بندی و بررسی‌های زیست‌محیطی طولانی، باعث شده‌اند که ساخت یک خانه جدید نزدیک به یک سال قبل از شروع عملیات خاک‌برداری، زمان ببرد.

اگر می‌خواهیم قانون «راهی به سوی ساخت مسکن» موفق شود، باید از تاریخ درس بگیریم: هنگامی که ساخت‌وساز برای کارگران منطقی نباشد، آنها به جایی می‌روند که منطقی باشد. و این یعنی از دست دادن سرمایه‌های انسانی گرانبها برای ایالت‌هایی که قوانین سخت‌گیرانه‌تر دارند.

نتیجه‌گیری

بحران مسکن در آمریکا به نقطه عطفی رسیده است. انباشت قوانین و مقررات، هزینه ساخت هر خانه جدید را بیش از ۱۳۰,۰۰۰ دلار افزایش داده، کمبود ۳.۷ میلیون واحدی ایجاد کرده و باعث خروج جمعیت از ایالت‌های پرهزینه شده است. قانون «راهی به سوی ساخت مسکن»، با مشروط کردن بودجه فدرال به اصلاحات منطقه‌بندی و تسریع بررسی‌های زیست‌محیطی، پاسخی به این بحران است.

پاسخ به سوال اصلی مقاله – اینکه آیا این قانون می‌تواند رویای آمریکایی را احیا کند – در یک جمله خلاصه می‌شود: بله، به شرطی که از تاریخ درس بگیریم و سازوکار کاهش مقررات را بدون تکرار بی‌عدالتی‌های گذشته به کار ببندیم. موفقیت این قانون به اراده سیاسی برای مقابله با موانع نظارتی و همچنین آگاهی عمومی از اهمیت این موضوع بستگی دارد.

همانطور که لویت‌تاون در سال ۱۹۴۷ نشان داد، وقتی قوانین کنار گذاشته شوند، ساخت‌وساز سریع و ارزان امکان‌پذیر است. امروز، با تصویب قانون «راهی به سوی ساخت مسکن»، فرصتی تاریخی برای بازآفرینی آن توافق، اما این بار برای همه خانواده‌های کارگر، بدون توجه به نژاد یا پیشینه، فراهم شده است.

همین حالا با آگاهی از این قانون مهم، اولین قدم را برای درک بهتر بازار مسکن آمریکا بردارید. برای مشاوره تخصصی درباره سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و بهره‌مندی از تغییرات پیش رو، به متخصصین مسکن آمریکا در وبسایت (MaskanUSA) مراجعه کنید.

 

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com