شروط یا بندهای احتیاطی در قراردادهای خرید خانه در آمریکا

شروط یا “Contingency Clauses” بیان کننده شرایطی است که باید در یک قرارداد ملکی که به امضای فروشنده و خریدار رسیده برآورده شود تا قرارداد مذکور منعقد گردد. در این زمان بند احتیاطی به بخشی از قرارداد تبدیل می شود. اگر شروط قرارداد برآورده نشدند این بندها به شما اجازه لغو قرارداد را خواهند داد.

مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت investopedia، بندهای احتیاطی که در قراردادهای خرید خانه زیاد مورد استفاده قرار می گیرند را برای شما شرح می دهد.

قراردادهای ملکی

پس از قبول پیشنهاد خریدار از طرف فروشنده برای خرید ملک، و توافق طرفین با شرایط، و پرداخت بیعانه توسط خریدار، موضوع بندهای احتیاطی یا “Contingency Clauses” در معاملات ملکی مطرح می شود، که به طرفین حق لغو یا لازم الاجرا بودن قرارداد را در شرایط مشخصی که قبلا در مذاکرات بین خریدار و فروشنده تعیین شده اند می دهند. بندهای احتیاطی در قرارداد ملکی مربوطه ذکر می شوند.

شروط می توانند شامل جزئیاتی از جمله چارچوب زمانی (به عنوان مثال، خریدار 14 روز فرصت دارد که ملک را بازرسی کند) و شرایط ویژه (به عنوان مثال، خریدار 21 روز فرصت دارد تا یک وام مسکن مرسوم 30 ساله را برای پرداخت 80% قیمت خرید خانه تامین کند) باشند. هر بند باید به طور واضح و شفاف توضیح داده شود.

در صورتی که شرایط بندهای احتیاطی برآورده نشود، قرارداد باطل و ملغی می شود و یکی از طرفین که در اکثر موارد خریدار است، می تواند بدون عواقب قانونی کناره گیری کند. بالعکس، اگر شرایط برآورده شوند، قرارداد از نظر قانونی لازم الاجرا است و کناره گیری هریک از طرفین، به منزله نقض عهد است. عواقب این امر از اخذ بیعانه به عنوان جریمه تا دعوی در دادگاه متغیر است.

انواع بندهای احتیاطی

رایج ترین بندهای احتیاطی، که در قراردادهای امروزی خرید خانه ذکر می شوند عبارتند از:

1-  ارزیابی قیمت خانه

اگر قیمت ارزیابی شده ملک توسط ارزیاب، برابر با قیمت تعیین شده در قرارداد نبوده و کمتر از آن باشد، قرارداد می تواند فسخ شود و در بسیاری از موارد، بیعانه به خریدار بازگردانده می شود. پس از آگاه شدن خریدار از قیمت ارزیابی شده خانه، این احتمال، تاریخی را مشخص می کند که در آن تاریخ یا پیش از آن، خریدار باید فروشنده را از هر مشکلی که با قیمت تعیین شده در قرارداد دارد آگاه کند. در غیر این صورت، فرض بر رضایت خریدار گذاشته می شود، و خریدار قادر به کناره گیری از معامله نخواهد بود، حتی اگر قیمت ارزیابی شده خانه کمتر از قیمت تعیین شده در قرارداد باشد.

2-  تامین مالی برای خرید خانه

شرط تامین مالی که به آن شرط وام نیز گفته می شود، به خریدار جهت درخواست وام و تامین مبلغ خرید ملک زمان می دهد، و درصورتی که خریدار قادر به دریافت وام از بانک، یا دلال وام مسکن نباشد می تواند از قرارداد کناره گیری کرده و بیعانه را پس بگیرد. در این شرط، تعداد روزهایی که خریدار فرصت دارد تا مبلغ مورد نیاز را تامین کند مشخص می شود. خریدار تا این تاریخ می تواند قرارداد را فسخ نموده، یا با موافقت کتبی فروشنده، درخواست تمدید زمان مذکور را دهد، در غیر اینصورت شرط باطل شده و خریدار ملزم به خرید ملک خواهد بود.

3-  فروش خانة کنونی خریدار

شرط فروش خانه، به خریدار زمان مشخصی برای فروش خانه کنونی خود، جهت تامین مبلغ خرید خانه جدید را می دهد. اگر خانه کنونی خریدار حداقل در قیمت مورد مطالبه فروشنده به فروش نرسد، خریدار می تواند بدون عواقب قانونی از قرارداد کناره گیری کند. از آنجا که ممکن است فروشنده در این زمان مشخص مجبور شود که پیشنهادهای دیگر را رد کند. درصورتی که خانه خریدار طی مدت تعیین شده به فروش نرسد، فروشنده حق لغو قرارداد را دارا می باشد.

4-  بازرسی خانه

شرط بازرسی به خریدار حق بازرسی خانه مورد معامله را در مدت زمان تعیین شده می دهد. خریدار می تواند بر اساس یافته های یک بازرس حرفه ای خانه، قرارداد را لغو کرده یا درمورد تعمیرات مورد نیاز با فروشنده مذاکره کند. بازرس گزارشی را به خریدار ارائه می کند که در آن همه مسائلی را که طی بازرسی با آنها مواجه شده، با جزئیات شرح می دهد. براساس این گزارش، خریدار می تواند:

• گزارش را تایید کرده و در این صورت معامله جلو می رود.
• گزارش را رد کرده، از معامله کناره گیری کرده و بیعانه را پس بگیرد.
• اگر برخی موارد به بررسی بیشتر نیاز دارند، از فروشنده درخواست زمان کند.
• از فروشنده درخواست کند که تعمیرات خانه را بپذیرد (اگر فروشنده موافقت نماید، معامله جلو می رود؛ اگر فروشنده نپذیرد، خریدار می تواند از معامله کناره گیری کرده و مبلغ بیعانه را پس بگیرد)

شرط هزینه تعمیر نیز که میزان هزینه تعمیرات ضروری را تعیین می کند، در قرارداد ذکر می شود. میزان این هزینه معمولاً 1 تا 2 درصد قیمت فروش خانه است. اگر بازرسی نشان دهد که هزینه تعمیرات از این مبلغ بیشتر خواهد شد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ نماید.

5- بند خروج از قرارداد

هنگامی که فروشنده با گزینه شرط فروش خانه کنونی خریدار موافقت می کند، می تواند یک بند خروج را نیز اضافه کند. بر اساس این بند اگر خریدار واجد شرایط دیگری پیشنهاد خرید خانه را بدهد، فروشنده می تواند به فروش خانه خود ادامه دهد.  فروشنده به خریدار کنونی زمان معینی می دهد (مثلا 72 ساعت) تا شرط فروش خانه را حذف کرده و قرارداد را زنده نگه دارد. در غیر این صورت، فروشنده می تواند از قرارداد کناره گیری کرده و خانه را به خریدار جدید بفروشد.

سطر پایانی

قرارداد ملکی، یک توافق نامه لازم الاجرای قانونی است که نقش ها و الزامات طرفین را در یک معامله ملکی تعریف می کند. شروط احتیاطی، بندهایی هستند که به قرارداد ضمیمه شده و بخشی از آن را تشکیل می دهند. خواندن و درک قرارداد و توجه به همه تاریخ ها و مهلت های تعیین شده اهمیت زیادی دارد. از آنجایی که نقش “زمان” بسیار مهم و اساسی است، “یک روز” ( و به سر آمدن یک مهلت)، می تواند تاثیر منفی و پرهزینه ای برای معامله ملکی شما داشته باشد. بهترین حالت این است که قراردادهای ملکی، توسط متخصصین ملکی واجد شرایط یا وکلای دارای پروانه تنظیم شوند.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: investopedia.com