اگر برای خرید خانه خود وام مسکن دریافت کرده اید، مهم است که بدانید سهم شما از ارزش فعلی خانه تان چقدر است. به ویژه اگر می خواهید اقدام به ریفایننس وام مسکن خود کنید یا وامی بر اساس سهم خود از ارزش حال حاضر مسکن خود را دریافت کنید.
مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مطلب منتشر شده در سایت investopedia، مقاله زیر را به شما تقدیم می کند.
نکات مهم و کلیدی
- Home Equity، میزان سهم شما از ارزش خانه خودتان است که با کم کردن مبلغ باقیمانده وام مسکن از ارزش ملک در بازار محاسبه می شود.
- بعضی از وام دهندگان به شما این امکان را می دهند که در مقابل مبلغ کل ارزش خانه خود وام بگیرید.
- در شرایط عادی اقتصادی، ممکن است بتوانید بین 80 تا 90 درصد از ارزش خانه خود را وام بگیرید.
- در طول شیوع بیماری کرونا، وام دهندگان درصد و مبلغ دلاری که وام گیرندگان می توانند به آنها دسترسی پیدا کنند را محدود می کنند و همچنین کردیت اسکور بالاتری را می خواهند، خصوصاً برای اعطای کردیت از نوع Home equity lines of credit یا HELOC.
سهم شما از مالکیت خانه تان یا Home Equity چقدر است؟
میزان سهم شما از ارزش خانه خودتان تفاوت بین ارزش فعلی خانه در بازار و مجموع کل بدهی (عمدتاً وام اصلی شما) است که در برابر آن ثبت شده است.
کردیتی که از طریق وام وابسته به سهم صاحب خانه از ارزش خانه به شما تعلق می گیرد، به میزان سهم شما از ارزش خانه خودتان بستگی دارد. بنابراین اگر خانه شما 250,000 دلار ارزش دارد و 150,000 دلار بابت وام مسکن به بانک بدهی دارید، به سادگی وام مسکن باقی مانده خود را از ارزش خانه کسر کنید تا به میزان واقعی سهم شما از ارزش این خانه، یعنی 100,000 دلار برسید.
به چه میزان می توانید وام وابسته به سهم مالک خانه از ارزش خانه را دریافت کنید؟
وام دهندگان بسیار کمی این امکان را به شما خواهند داد تا در مقابل کل میزان سهم خود از خانه خود وام بگیرید. درعوض، آنها به طور کلی به شما این امکان را می دهند که بسته به وام دهنده، کردیت اسکور و درآمد شما، حداکثر 80 تا 90 درصد از میزان سهم خود از خانه را وام بگیرید. بنابراین، اگر شما 100,000 دلار از کل ارزش خانه سهم دارید، مانند مثال فوق، می توانید کردیت HELOC به ارزش 80,000 تا 90,000 دلار دریافت کنید.
به این مثال دوم هم توجه کنید که تعدادی معیار دیگر را هم در نظر می گیرد. فرض کنید در پنجمین سال از وام 30 ساله مسکن خود قرار دارید. ارزیابی اخیر، ارزش فعلی خانه شما را 250,000 دلار تعیین کرده است، و هنوز هم باید 195,000 دلار از وام مسکن 200,000 دلاری خود را پرداخت کنید. (به خاطر داشته باشید، درصد بالایی از پرداخت های اولیه اقساط وام مسکن برای پرداخت بهره مورد استفاده قرار می گیرد.)
اگر بدهی و تعهدات دیگری در رابطه با خانه وجود نداشته باشد، شما مبلغ 55,000 دلار سهم از مسکن خود دارید، یعنی 250,000 دلار ارزش فعلی بازار منهای 195,000 دلار بدهی. همچنین می توانید برای تعیین درصد سهم خود از خانه تان سهم خود را براساس ارزش مسکن در بازار جدا کنید. در این حالت، درصد سهم شما از مسکن خودتان 22 درصد می باشد (55000 دلار تقسیم بر 250000 دلار = 0.22).
حال فرض کنید علاوه بر وام مسکن، یک وام دیگر بر روی خانه به مبلغ 40,000 دلار نیز از قبل دریافت کرده اید. کل بدهی ملک به جای 195,000 دلار، 235,000 دلار می باشد. بدین ترتیب میزان سهم شما از خانه خودتان تنها 15,000 یعنی 6 درصد می باشد.
اهمیت نسبت وام به ارزش خانه (Loan-to-Value Ratio)
راه دیگر برای عنوان کردن میزان سهم صاحب خانه از خانه خود، از طریق نسبت وام به ارزش (LTV) می باشد. این کار با تقسیم مانده وام با توجه به ارزش خانه در بازار فعلی محاسبه می شود. با استفاده از مثال دوم که در بالا توضیح داده شد، LTV شما 78 درصد است (بله، این میزان همان باقی عدد 22 درصدی است). با 40,000 دلار وامی که قبلا گرفتید، این رقم LTV به 94 درصد افزایش می باید.
وام دهندگان، LTV بالا را دوست ندارند زیرا نشان می دهد که ممکن است نسبت بدهی به دارایی شما بیش از حد شود و قادر به بازپرداخت وام (های) خود نباشید. در هنگام بروز بحران اقتصادی، آنها می توانند استانداردهای وام دهی خود را سخت تر کنند؛ این همان چیزی است که با بحران کنونی جهانی بیماری کرونا رخ داده است. به خصوص برای کردیت از نوع HELOC، بانک ها شرایط میزان کردیت اسکور مشتری خود را از 600 به 700 افزایش داده اند و مبلغ و درصد سهم صاحب خانه از خانه که بر اساس آن وام می دهند را پایین آورده اند.
زمانی که ارزش بازار یک مسکن تغییر می کند، هر دو رقم LTV و سهم صاحب خانه از خانه خود نوسان دارند. میلیون ها دلار سهم صاحب ملک از ملک خود در طی سقوط وام مسکن فرعی 2008-2007 از بین رفت. هنوز مشخص نیست که ویروس کرونا چه تاثیری بر سهم صاحب خانه از خانه خودش خواهد داشت، هم در ایالات متحده امریکا هم در سراسر جهان.
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: investopedia.com
