سهم مالک خانه از ملک خود (Home Equity) چیست؟

منظور از Home Equity آن بخشی از خانه شما است که پول آن را پرداخت کرده اید، سهم شما از خانه در برابر سهم وام دهنده از خانه. در واقع سهم شما از خانه خود، ارزش تخمین زده شده خانه شما در بازار منهای باقیمانده بدهی وام مسکن که باید بازپرداخت کنید می باشد. برای بسیاری از صاحبان خانه، سهم صاحب خانه از خانه خود با ارزش ترین دارایی آنها می باشد.

 

سوال: Home Equity Loan چیست؟

نوعی وام است که به شما این امکان را می دهد تا بر اساس میزان سهم شما از خانه خودتان وام بگیرید که این وامها جزء وام های تضمین شده می باشند، به این معنی که از خانه شما به عنوان وثیقه وام استفاده می شود. حال آنکه شما می توانید نرخ بهره کمتری نسبت به وام های شخصی دریافت کنید، وام دهنده شما نیز می تواند در صورت عقب افتادن پرداخت اقساط وام از جانب شما، دارایی های شما را تصرف کند.

 

در Home Equity Loan میزان وامی که توسط وام دهنده به شما اختصاص داده می شود متفاوت است، حداکثر وامی را که می توانید دریافت کنید، درصد معینی از میزان سهم شما از خانه می باشد، بنابراین هر چه سهم بیشتری از ارزش خانه خود داشته باشید، مقدار بیشتری می توانید وام بگیرید.

دو نوع وام در رابطه با سهم صاحب خانه از ملک خود وجود دارد که در چگونگی دریافت وجه نقد و بازپرداخت وجوه توسط شما با هم متفاوت هستند:

مورد اول Home Equity Loan است که یک وام مسکن ثانویه با مبلغی به صورت یکجا به شما پرداخت می شود و سپس به صورت اقساط ماهانه بازپرداخت می گردد.

مورد دوم Home Equity Line Of Credit (HELOC) که مشابه با کردیت کارت است، کردیتی دارای محدودیت در میزان دریافت وام و نرخ بهره متغیر.

 

تفاوت Home Equity Loan و HELOC چیست؟

نوع Home Equity Loan یک وام مسکن ثانویه است، یک بدهی که توسط ملک شما به عنوان وثیقه تضمین می شود. هنگامی که شما چنین وامی را دریافت می کنید، وام دهنده مبلغ وام را به صورت یکجا به شما پرداخت می کند. پس از دریافت وام، بلافاصله بازپرداخت آن را با نرخ بهره ثابت شروع می کنید. این بدان معنی است که شما هر ماه مبلغ مشخصی را در طی مدت دوره وام پرداخت خواهید کرد، خواه این دوره 5 سال باشد یا 15 سال. اگر شما دارای یک هزینه زیاد و فوری می باشید، این گزینه برای شما ایده آل است.

نوع HELOC همانند یک کردیت کارت کار می کند. شما می توانید هر مبلغی را که می خواهید حداکثر تا سقف کردیت خود در طی دوره برداشت پول از محل کردیت که معمولاً 10 سال است لاین آف کردیت بگیرید. با پرداخت اصل مبلغ وام HELOC دوباره می توانید از آن استفاده کنید. این نوع وام این انعطاف پذیری را به شما می دهد تا هر زمان که به پول نیاز دارید آن را به دست آورید. می توانید مبلغی را صرف پرداخت بهره یا پرداخت ترکیبی از بهره و مبلغ اصل وام نمایید. حالت دوم به شما کمک می کند تا سریع تر وام خود را بازپرداخت کنید.

اغلب وام های HELOC دارای بهره متغیر هستند، به این معنی که میزان بازپرداخت ماهانه شما می تواند بالا یا پایین شود. برخی از وام دهندگان، وام HELOC را با نرخ بهره ثابت ارائه می دهند، اما تمایل دارند که نرخ بهره اولیه بالاتری داشته باشند.

پس از دوره برداشت پول، مانده بهره و مانده اصلی بدهی قابل پرداخت می باشد. مدت دوره بازپرداخت از 10 الی 20 سال است.

یکی از موارد استفاده از نوع Home Equity Loan شامل استفاده از این وام برای بازپرداخت بدهیهای کردیت کارت می باشد به این دلیل که این نوع خاص وام نرخ بهره کمتری دارد و از دیدگاه شخصی با بدهیهای کردیت کارت سنگین جذاب به نظر میرسد چون نرخ بهره کردیت کارتها بسیار بالاست. اما در واقع شما با انجام اینکار خانه خود که وثیقه وام دریافتی است را تحت ریسک بزرگ ازدست دادن قرار میدهید. اگر با دریافت این نوع خاص وام قصد بازپرداخت بدهیهای کردیتهای خود را دارید بیشتر به عواقب بعدی احتمالی فکر کنید.
بهترین مورد استفاده از این نوع وام در رابطه با بازسازی یا بهبود بخشهایی از خانه است که باعث افزایش ارزش خانه در آینده می گردد، هرچند موارد زیادی دیده شده که افراد از این نوع خاص وام برای مسافرتها یا تامین مخارج درمان استفاده کرده اند.

 

چطور Home Equity خود را افزایش دهید؟

شما می توانید با بازپرداخت وام مسکن خود و یا با ارتقاء و نوسازی خانه خود که ارزش ملک شما را افزایش می دهد، Home Equity یا سهم خود را از خانه تان افزایش دهید.

میزان Home Equity خود را محاسبه نمایید: مانده حساب وام مسکن خود را منهای میزان ارزش خانه خود کنید. اغلب وام دهندگان شما را ملزم به داشتن حداقل 20 درصد سهم از خانه خودتان می کنند.

قبل از اقدام برای دریافت این وام ابتدا بدانید که آیا واجد شرایط هستیدیا خیر: علاوه بر سهم 20 درصدی، پیش از این که شما بتوانید از طریق سهم خود از ملک خود وام بگیرید، معمولاً وام دهندگان یک حداقل کردیت اسکور و همینطور میزان بدهی نسبت به میزان درآمد را از شما می خواهند.

 

در شرایط ذیل Home Equity شما می تواند افزایش یابد:

1- هنگامی که وام مسکن خود را بازپرداخت می کنید.
2- هنگامی که ارزش خانه در بازار افزایش می یابد.
3- هنگامی که خانه را نوسازی می کنید.

در اینجا نحوه محاسبه میزان سهم شما از خانه خودتان شرح داده شده است

ارزش تخمینی خانه خودتان را در بازار فعلی به دست آورید. آنچه سالها پیش یا حتی سال گذشته در ازای ملک خود پرداخت کرده اید، ممکن است ارزش امروز آن نباشد. می توانید از ابزارهای املاک و مستغلات آنلاین استفاده کنید، اما صحبت کردن با یک Real Estate محلی را نیز در نظر بگیرید. یک وام دهنده از یک Realator برای این منظور استفاده می کند تا ارزش خانه شما در بازار را تعیین نماید.
مانده وام مسکن خود را از ارزش تعیین شده برای خانه کسر کنید. هنگامی که ارزش خانه خود را در بازار می دانید، مبلغ باقی مانده وام مسکن خود و هر بدهی دیگری در رابطه با خانه خود را از مبلغ ارزش خانه کسر کنید. نتیجه سهم شما از ارزش خانه خودتان است.

مثالی برای وام مربوط به سهم صاحب خانه از ملک خود

پیش از این که واجد شرایط دریافت وام شوید، اغلب وام دهندگان شما را ملزم می کنند تا مبلغ معینی سهم را از خانه داشته باشید. اجازه دهید فرض کنیم ارزش خانه شما 300,000 دلار است و باقی مانده وام شما 180,000 دلار می باشد. برای یافتن میزان سهم خود از خانه خودتان مبلغ 180,000 دلار را از 300,000 دلار تفریق کنید: 120,000 دلار. این بدان معنی است که شما 40 درصد از کل ارزش خانه سهم دارید (چون 120,000 دلار تقسیم بر 300,000 دلار، می شود 0.40 یا 40 درصد)، و نسبت وام به ارزش خانه 60 درصد است (درصدی از ارزش خانه شما که هنوز پرداخت نکرده اید).

گر نسبت وام به ارزش خانه 80 یا 85 درصد باشد، بدان معنی است که اگر نسبت LTV شما بالاتر از این مقدار است، شما واجد شرایط برای دریافت وام نخواهید بود. اگر نسبت LTV شما پایین است، یعنی سهم بیشتری از خانه خود دارید و می توانید واجد شرایط برای نرخ های بهره بهتری باشید.

پس از واجد شرایط شدن، وام دهنده شما تعیین می کند که چه درصدی از سهم خود از خانه را می توانید وام بگیرید. این نیز به طور معمول 80 درصد است.

در این سناریو شما ارزش خانه خود (300,000 دلار) را در 0.80 (حداکثر درصدی را که وام دهنده اجازه می دهد وام بگیرید) ضرب می کنید، و باقی مانده وام را کسر می کنید (180,000 دلار). نتیجه به قرار زیر است:

300,000 دلار × 0.80 – 180,000 دلار = 60,000 دلار

این 60,000 دلار مبلغی است که شما می توانید از طریق سهم خود از ارزش خانه تان وام بگیرید.

 

آیا Home Equity Loan ایده خوبی است؟

این نوع وام ها ممکن است برای افرادی که می خواهند از نرخ بهره کم و بازپرداخت اقساط طولانی مدت استفاده کنند، معقول باشد. با این حال قبل گرفتن این نوع وام، حتما سود و زیان دریافت این نوع وام را در نظر بگیرید.

مزیت بزرگ Home Equity Loan و HELOC نسبت به سایر انواع بدهی های تضمین نشده مانند کردیت کارت ها یا وام های شخصی نرخ بهره پایین آنهاست دارند. در صورت نیاز به کاهش بدهی های با بهره بالا، این وام می تواند به شما در صرفه جویی در پرداخت بهره وام و بهبود جریان ماهانه پول کمک کند ولی بازپرداخت بدهیهای کردیت کارت از طریق این وام به هیچ عنوان توصیه نمی گردد چون ریسک بالای از دست دادن خانه وجود دارد، و برای کاهش یا بازپرداخت بدهیهای کردیت کارت بهتر است گزینه دریافت وامهای شخصی یا ستلمنت را در نظر بگیرید.

 

معایب و ضررهای دریافت وام مربوط به سهم صاحب خانه از ملک خود

استفاده از وام مربوط به سهم صاحب خانه از ملک خود برای همه افراد در هر شرایطی کار نمی کند. اشکالات آن به قرار زیر است:

هزینه های دریافت وام. برخی از وام دهندگان هزینه هایی را برای وام مربوط به سهم صاحب خانه از ملک خود و وام HELOC شارژ می کنند. در هنگام درخواست وام از وام دهندگان، به نرخ درصد سالانه (APR) توجه کنید که شامل نرخ بهره وام به علاوه هزینه سایر وام ها می شود.
اگر این هزینه ها را به وام خود انتقال دهید، احتمالاً نرخ بهره بالاتری را نیز پرداخت خواهید کرد.

خطر از دست دادن خانه تان. بدهی وام مربوط به سهم صاحب خانه از ملک خود توسط خانه شما به عنوان وثیقه تضمین شده است، بنابراین اگر شما نتوانید وام خود را بازپرداخت کنید، وام دهنده می تواند خانه تان را از شما بازستانی کند. اگر ارزش مسکن کاهش یابد، بیش از ارزش خانه تان بابت خانه خود بدهکار خواهید بود و تمام این موارد به کردیت و امور مالی شما می تواند آسیب شدیدی وارد نماید.

 

چگونه واجد شرایط برای دریافت یک وام بر اساس سهم صاحب خانه از ملک یا همان Home Equity خود شویم؟

کردیت اسکور باید 620 یا بالاتر باشد، کردیت اسکور 700 یا بالاتر به احتمال زیاد بهترین نرخ های سود وام مسکن را کسب می کنند.
1- حداکثر نسبت وام به ارزش خانه، یا LTV 80 باشد، یا 20 درصد از خانه خود سهم داشته باشید.
2- نسبت بدهی شما به درآمدتان بیشتر از 43 درصد نباشد.
3- مستنداتی مبنی بر توانایی بازپرداخت وام خود را داشته باشید.
4- وام دهندگان استانداردهای مختلفی برای پرداخت وام، و نرخ های متنوعی برای سود وام بر اساس سهم صاحب خانه از ملک خود دارند، بنابراین بهترین گزینه و مورد را انتخاب نمایید.

همچنین این امر به شما کمک می کند تا بدانید که چقدر می خواهید وام بگیرید و از این پول به چه منظوری استفاده کنید. وام های بر اساس سهم صاحب خانه از ملک خود یا همان Home Equity Loan وام های بلند مدت است که بازپرداخت آنها سالها طول می کشد، بنابراین فقط به اندازه نیاز خود وام بگیرید و اطمینان حاصل کنید که برای بازپرداخت وام به مدت 30 سال آماده هستید.

وام بر اساس سهم صاحب خانه از ملک یا بر اساس Equity خانه یک ابزار مالی عالی است که می توانید برای پرداخت هزینه های کلانی مانند نوسازی خانه استفاده کنید. در رابطه با استفاده از این وام جهت بازپرداخت سایر بدهیها مثل بدهیهای کردیت کارتهای با بهره بالا دقت لازم را به عمل بیاوردید. اگر با بدهیهای بالای کردیت کارتها مواجه هستید به راه حلهای دیگری فکر کنید که حداقل ریسک از دست دادن خانه را نداشته باشد.