آیا دائما درحال بررسی ارزش خانه خود به صورت آنلاین هستید؟ هیچ اشکالی ندارد. این که بدانید ارزش خانه تان افزایش یافته است، باعث ایجاد حس غرور و افتخار می شود. اما افزایش ارزش خانه تنها باعث افتخار نمی شود، بلکه می توان به 6 طریق زیر از آن بهره مند نیز گردید.
مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت homelight، مطلب زیر را به شما تقدیم می کند.
1- ببینید می توانید از شر بیمه خصوصی وام مسکن خلاص شوید
در بسیاری از موارد اگر پیش پرداخت شما برای خرید خانه کمتر از 20 درصد قیمت خانه باشد، وام دهندگان از شما می خواهند که بیمه خصوصی وام مسکن یا Private Mortgage Insurance (PMI) خریداری کنید. PMI به طور معمول مبلغی بین 0.5 تا 1 درصد قیمت خرید است. مثلا برای یک وام 200,000 دلاری، PMI شما بین 1,000 تا 2,000 دلار در سال خواهد بود.
اگر شما جز آن دسته از خریدارانی هستید که توان پرداخت فقط 10 تا 15 درصد پیش پرداخت را دارید (یا کمتر)، اقساط ماهانه وام شما احتمالا علاوه بر مالیات، اصل پول و سود آن، هزینه PMI را نیز شامل می شود. با این حال زمانی که اصل وام شما (حساب اصلی) به کمتر از 80 درصد ارزش اصلی خانه برسد (به عبارت دیگر حداقل 20 درصد از ارزش خانه خود را در اختیار داشته باشید) براساس دفتر حمایت مالی مصرف کننده (CFPB)، حق دارید که درخواست بدهید تا بیمه خصوصی وام مسکن شما لغو شود. زمانی هم که حساب اصلی (اصل وام) به 78 درصد ارزش خانه رسید وام دهنده موظف است که به طور خودکار به PMI خاتمه دهد.
هر صاحب خانه ای می خواهد هزینه اضافی PMI را هر چه سریع تر از اقساط خود حذف کند. برای اینکه شرایط حذف PMI را داشته باشید، می توانید با پرداخت ماهانه اقساط خود به حد 80 درصد برسید. با این حال اگر ارزش ملک در منطقه افزایش یابد، می توانید از راه های دیگر (و زودتر) PMI را حذف کنید.
مثلا فرض کنیم شما خانه خود را چندین سال قبل به قیمت 250,000 دلار خریداری کرده اید. خبرگزاری های محلی از افزایش ارزش املاک و مستغلات خبر می دهند و ممکن است خانه شما بیشتر از قیمت زمان خرید ارزش داشته باشد. بر اساس تحقیقات اولیه تخمین می زنید که ارزش فعلی آن 275,000 دلار است. اگر مانده اقساط وام مسکن شما کمتر از 220,000 دلار باشد (یا همان 80 درصدِ 275,000 دلار) می توانید PMI را لغو کنید، در حالی که اصولا باید مانده اقساط شما کمتر از 200,000 دلار یا همان 80 درصدِ 250,000 دلار بود تا بتوانید این بیمه را لغو کنید.
توجه کنید با این حال بسیاری از وام دهندگان از شما می خواهند که مدارک و شواهدی را مبنی بر افزایش ارزش ملک ارائه دهید تا درخواست لغو PMI شما را قبول کنند. اگر از شما خواسته شد ارزیابی قیمت خانه را به صورت حرفه ای انجام دهید، تعجب نکنید. ابزار های آنلاین برای اثبات این ادعا کافی نیستند، اگرچه بعضی وام دهندگان ممکن است کارشناسی قیمت انجام شده توسط آژانس معاملات ملکی دارای مجوز را قبول کنند. برای اطلاع از گزینه های موجود از جمله شرایط لازم برای حذف PMI مثل خوش حسابی یا تسویه بدهی های خرد روی خانه (همچون وام دوم)، با سرویس دهنده خود تماس بگیرید.
2- مطمئن شوید بیمه مالکیت خانه ارزش کامل ملک را پوشش می دهد
اگر متوجه شدید ارزش ملک شما به طور قابل ملاحظه ای افزایش یافته است، زمان آن رسیده که بیمه نامه خانه خود را مجدداً ارزش گذاری کنید.
اگر خانه شما در بیمه نامه کمتر از ارزش فعلی قیمت گذاری شده باشد، بدین معناست که در صورت بروز حادثه، شرکت بیمه هزینه فعلی خانه را به شما پرداخت نخواهد کرد.
زمانی که برای اولین بار خانه خود را خریداری کرده و بیمه نامه تهیه می کنید، مبلغ خرید آن خانه را در بیمه نامه قید می کنند. اما چند سال یا یک دهه بعد، احتمالا ارزش ملک شما افزایش خواهد یافت، یا ممکن است با یک رشد سریع بازار املاک و مستغلات مواجه شوید. در این صورت، مبلغ ذکر شده در بیمه نامه برای پوشش هزینه ها کافی نخواهد بود. شرکت بیمه احتمالا سیاست هایی را برای تورم عمومی درنظر گرفته است، اما اگر متوجه شدید ارزش خانه تان بطور قابل ملاحظه ای افزایش یافته است یا آن را بازسازی کرده اید و بخش هایی به آن افزوده اید، باید در این مورد با شرکت بیمه خود صحبت کنید.
به حد بیمه خانه یا dwelling limit آن توجه کنید. این رقم هزینه تخمینی است برای ساخت مجدد خانه شما می باشد که در شرایط فعلی لازم است. اگر تغییراتی در خانه خود به وجود آورده باشید، این رقم هم باید تغییر کند. با در دست داشتن فرم ارزیابی مسکن، با شرکت بیمه خود تماس بگیرید تا آن را اصلاح کنید.
همچنین بهتر است در این بین توجه کنید که شرایط بیمه شما در مورد ارزش نقدی (cash value) یا هزینه جایگزینی (replacement cost) چیست.
ارزش نقدی در بیمه نامه به این معناست که اگر وسیله ای در خانه شما آسیب ببیند یا گم شود، شرکت بیمه هزینه آن وسیله را به عنوان وسیله ای که استفاده شده و دست دوم است پرداخت خواهد کرد، نه مبلغی که قبلا برای خرید آن پرداخت کرده بودید. اما هزینه جایگزینی همان مبلغی را که صرف خرید آن وسیله کرده اید به شما باز می گرداند.
ممکن است به نظرتان خسته کننده بیاید، اما زمانی که خرید بزرگی انجام می دهید، مثلا لوازم یا تجهیزات خانگی جدیدی خریداری می کنید، رسید خرید را نگه داری کنید. زمانی که تصمیم دارید بیمه نامه خانه خود را مجدداً بررسی کنید تا ارزش ها و هزینه های جدید را در آن منعکس کنید، می توانید از این شواهد برای اثبات و پذیرش درخواست خود استفاده کنید.
3- مالیات ملک خود را کاهش دهید
گاهی اوقات هم ممکن است در طول زمان ارزش خانه شما کاهش یابد، اما این یعنی مالیات ملک هم کاهش می یابد.
در این صورت بهتر است از شهرداری درخواست کنید تا مالیات ملک شما را بازنگری کند. شاید به نظرتان کاری بیهوده بیاید، اما باید بدانید که با توجه به گزارش اتحادیه ملی مالیات دهندگان، 60 درصد از خانه ها بیشتر از ارزش واقعی خود قیمت گذاری می شوند. فرآیند تجدید نظر در مناطق مختلف متفاوت است، اما احتمالا باید در یک بازه زمانی مشخص درخواست کتبی ارسال کنید.
درخواست شما باید شامل یک سری شواهد باشد که مهم ترین و قوی ترین آن ها ارزیابی رسمی مسکن است که نشان می دهد ملک شما بیشتر از قیمت اصلی ارزش گذاری شده است. درخواست شما می تواند شامل قیمت فروش خانه های مجاور در زمان های اخیر یا حتی مالیات پرداختی همسایگان هم باشد. به هر حال باید به اداره مالیات نشان دهید که مالیات بیشتری در مقایسه با دیگران پرداخت می کنید.
در برخی از بخش ها کافی است درخواست کنید، اما در برخی بخش های دیگر باید در یک جلسه رسمی هم شرکت کنید و به سوالات مربوطه پاسخ دهید.
4- ارزش خانه خود را در لیست وبسایت های آنلاین بروزرسانی کنید تا بازسازی ها و پیشرفت ها را نشان دهد
حتی اگر در مراحل اولیه وارد کردن خانه تان به بازار فروش مسکن هستید، باید سابقه آنلاین مربوط به ملک خود را داشته باشید. ثبت ملک شما در وبسایت هایی مثل zillow، redfin و realtor و بروزرسانی آنلاین ارزش آن باعث می شود مشتریان هم در این مورد آگاهی بیشتری پیدا کنند.
تصور کنید که کسی در اینترنت خانه شما را پیدا می کند و می بیند که قیمت آن 50,000 دلار ثبت شده است که درست نیست. این امر خریدار را سردرگم می کند.
بازدید، ثبت و بروزرسانی این پروفایل ها به شما کمک می کند که در هنگام فروش خانه، تمام تغییراتی که در آن به وجود آورده اید را برای خریداران هم مشخص کنید.
5- دریابید که چقدر از سهم خانه خود را در اختیار دارید
فهمیدن میزان سهم شما از ارزش خانه خودتان، یا ارزش فعلی خانه شما در بازار منهای مانده وام مسکن، باعث می شود درک بهتری از وضعیت اقتصادی خود داشته باشید. ممکن است در فکر فروش ملک خود باشید. با دانستن ارزش واقعی خانه خود می توانید تصمیم بگیرید که چه زمانی برای فروش آن بهتر است.
فرقی ندارد که چه زمانی بخواهید خانه خود را بفروشید، اما هر چه قدر سهم شما از ملکتان بیشتر باشد، از فروش آن بیش تر سود خواهید برد.
آگاهی از سهم شما از ارزش خانه خودتان همچنین این امکان را به شما می دهد وامی تا سقف کردیت حاصل از سهم خود از ارزش خانه خود Home Equity Line Of Credit (HELOC) با نرخ سود بسیار پایین دریافت کنید. هر وقت ارزش خانه شما از مبلغ بدهی وام بیشتر شود، می توانید کردیت HELOC با نرخ سود ثابت دریافت کنید. می توانید با این کردیت خانه خود را ارتقاء دهید یا حتی ملک دیگری خریداری نمایید.
6- مترصد بهترین زمان برای فروش ملک خود باشید
آیا امسال می خواهید خانه تان را بفروشید؟ بسیاری از مردم هر وقت مشاهده می کنند ارزش خانه شان به طور قابل توجهی بیشتر شده، به فکر فروش آن می افتند. اگر دلیل خاصی برای فروش خانه خود ندارید، مثلا نیاز به تهیه خانه کوچک تر یا بزرگ تر ندارید یا نمی خواهید به محله جدیدی نقل مکان کنید، لزومی ندارد خانه خود را بفروشید.
اگر هم مدتی است به فکر فروش خانه خود افتاده اید، باید ارزش واقعی ملک خود را بدانید. در مورد الگوهای خرید و فروش در منطقه خود و خانه های مشابه خود تحقیق کنید تا ببینید بهترین زمان فروش آن چه زمانی است.
- از چه راه هایی می توانید از ارزش ملک خود آگاهی پیدا کنید؟
لازم نیست هر روز ارزش خانه خود را بررسی کنید، اما بهتر است حداقل هر سال آن را بررسی کنید.
مثلا می توانید از ابزار آنلاین و رایگان Home Value Estimator استفاده کنید و با پاسخ دادن به 7 سوال در مورد ملک خود، ارزش تقریبی آن را متوجه شوید.
سپس اگر در مورد فروش ملک خود جدی هستید، با یک مشاور املاک خوب در منطقه خود مشورت کنید و یک Comparative Market Analysis یا CMA از وضعیت بازار انجام دهید. با تهیه CMA می توانید ببینید که به تازگی املاک منطقه شما به چه قیمتی به فروش رفته اند و بهتر است شما چه قیمتی روی ملک خود بگذارید.
سپس باید برای ارزیابی تخصصی خانه خود اقدام کنید. ارزیابی معتبر چیزی بین 450 تا 500 دلار هزینه دارد و میتواند به شما کمک کند تا ملک خود را بفروشید، از شر PMI خود خلاض شوید، یا مالیات ملک خود را اصلاح کنید. لازم نیست هر سال ارزیابی خانه انجام دهید، اما اگر به دنبال عددی رسمی هستید، باید این کار را انجام دهید.
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: homelight.com
