بزرگ ترین اشتباهی که سرمایه گذاران املاک ممکن است مرتکب شوند این است که بدون توجه به آمار و معیارها به خرید و فروش مشغول شوند. توجه کنید که خرید و فروش بدون توجه به شرایط و آمار بازار کار هوشمندانه ای نیست، و باید حتما به برخی از موارد توجه نمایید.
مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت forbes، چند معیار که بهتر است به آن ها توجه نمایید را بیان می کند.
- بهره وری عملیاتی
به دنبال الگوها و واریانس ها در هزینه های نیروی کار خود در مقابل درآمد باشید. بهره وری عملیاتی بالا یعنی درآمد باید با نیروی کار افزایش یابد – نه برعکس. واریانس منفی یعنی هزینه های کار بیش تر می شود در حالی که درآمد حاصل کم تر. این امر اغلب به این دلیل اتفاق می افتد که کارکنان از انگیزه لازم برای ذخیره افزایش سرمایه همچون صاحبان مشاغل برخوردار نیستند. زمانی که می بینید این اتفاق می افتد، باید سریعاً اقدامات اصلاحی را انجام دهید، حتی اگر این به معنای مدیریت خرد باشد. یک واریانس منفی ممکن است ناشی از کمبود پرسنل هم باشد، به این معنی که اضافه کاری بیش از حد لازم پرداخت می شود. هزینه های اضافه کاری به سرعت روی هم انباشته می شوند. انجام اقدامات اصلاحی می تواند تجارت شما را از ورود به سیاهچاله ای نجات دهد که اگر این معیار را ردیابی نمی کردید، هرگز نمی دیدید.
- درجه بندی عملکرد املاک Property Performance Rating (PPR)
درجه بندی عملکرد املاک (PPR) به این معنی است که عملکرد مسئول هر ملک، مثلا یک مدیر هتل را در مورد مواردی چون مدیریت میز جلو، تمیز بودن اتاق، اقدامات امنیتی، ظاهر بیرونی هتل و حسابرسی ممیزی مالی درجه بندی کنید. این کار دیدگاهی عالی در سطح بالا از نحوه مدیریت واقعی ملک توسط آن مدیر را فراهم می کند.
- امتیاز راندمان و کارایی
امتیاز کارایی معیار دیگری است که برای درک بهتر بهره وری عملیاتی به کار می رود و همانند PPR، برای رتبه بندی هر مدیر استفاده می شود. تفاوت آن با PPR در این است که دید وسیع تری ارائه می کند و برخی از عوامل اصلی انگیزشی را در نظر می گیرد، مانند شرکت فعال در جلسات و ارائه گزارش کار. این کار واقعاً شخصی را که بار اصلی را به عنوان یک لیدر به دوش می کشد را برجسته می سازد. بدین ترتیب می توانید به شخصی که بهترین عملکرد را دارد پاداش بدهید و انگیزه او را بیشتر کنید.
- میزان اشغال اتاق ها
یک هتل را در نظر بگیرید. اطمینان از پر بودن اتاق ها برای درآمدزایی کافی نیست. به عنوان مثال ممکن است در هتل شما هیچ اتاق خالی وجود نداشته باشد، اما اگر میزان درآمد روزانه یا Average Daily Rate (ADR) تنها 20 دلار باشد، این رونق هم زیاد برایتان سودآور نخواهد بود. ADR متغیر اجتناب ناپذیر است و به نوسانات تقاضاهای بازار بستگی دارد، که به نوبه خود تحت تأثیر عوامل محیطی و سیاسی است. با این حال، قرار دادن آنها در محاسبات، ایده بهتری از اوضاع را به شما می دهد.
- درآمد حاصل از فروش
در ابتدای هر سال، اهداف باید بر اساس اطلاعات حاصل از درآمد سال های گذشته به صورت سالانه و ماهانه تعیین شوند. این اهداف باید کنترل شده و در صورت لزوم، هر سه ماه مجدداً پایه گذاری شوند. اطمینان حاصل کنید که اهداف شما در یک مسیر رو به بالا قرار گرفته اند و تیمی را استخدام کنید که انگیزه آن را دارند تا شما را به اهدافتان برسانند.
- گردش اشغال اتاق ها
ضروری است که یک گزارش هفتگی، اگر نه روزانه، در مورد تعداد اتاق هایی که سالم یا نیازمند تغییر هستند، داشته باشید. شما به عنوان صاحب یک ملک مخصوص چند خانوار، در واقع اتاق به مردم می فروشید. اتاق های بیشتر برای تعمیر و نگهداری به معنای محصول کمتر و در واقع درآمد کمتر است. مخصوصا در ساختمان های قدیمی تر، ممکن است با بروز مشکل در لوله کشی یا برق 10 درصد یا بیشتر موجودی اتاق ها یک شبه کم شود. مخصوصا اگر همه مسئولیت ها را به زیردستان خود سپرده باشید، ممکن است حتی روحتان هم از این مشکلات خبر نداشته باشد. به یاد داشته باشید که هیچ کس انگیزه بیشتری از شما نخواهد داشت تا اطمینان حاصل کند که چنین مسائلی به سرعت حل می شود.
حتما بر روی آمار املاک خود احاطه داشته باشید و سعی کنید آمار را به صورت هفتگی (و نه سه ماهه) دریافت کنید. هر مشکل بزرگی که در گزارش ها می بینید، سریع رفع کنید، و تیمی را استخدام کنید که به سرعت و با کارایی بیشتر مشکلات شما را حل کند و شما را در مسیر موفقیت قرار دهد.
قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com
