انتقال سند به وام دهنده به جای بازستانی ملک در آمریکا چیست؟

بسیاری از مالکان خانه نمی توانند از پس بازپرداخت اقساط وام خود بر آیند. این امر در صورتی اتفاق می افتد که درآمد شما کاهش یابد، مالیات بر دارایی افزایش یابد یا هزینه های عمومی شما بسیار زیاد شود. در این حالت گزینه هایی پیش روی شماست که یک از آنها گزینه “سند به جای بازستانی ملک (Deed in lieu of foreclosure)” می باشد.

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت fool، در مورد گزینه واگذاری و انتقال سند به وام دهنده به جای بازستانی ملک توضیحاتی را ارائه می دهد.

همانطور که از نام آن پیداست، سند به جای بازستانی ملک (Deed in lieu of foreclosure) به وام گیرنده این اجازه را می دهد تا از بازستانی ملک تمام و کمال جلوگیری کند، و خسارت وارده به اعتبار وام گیرنده را کاهش دهد (هرچند از بین نمی رود).  وقتی از گزینه جایگزین بازستانی ملک استفاده می کنید، به طور داوطلبانه سند مالکیت خود را به وام دهنده وام منتقل می کنید، در مقابل، وام دهنده پس از شما مالک ملک در سند مالکیت خواهد بود.

البته ، اگر وام شما به شکل یک وام زیر آب (underwater mortgage) در نیامده است، یعنی بدهی وام شما بیشتر از ارزش ملک نیست،  به این معنی که خانه حداقل به اندازه مانده وام ارزش دارد، می توان آن را فروخت و از شر پرداخت اقساطی که استطاعت آن را ندارید خلاص شوید. در بازار املاک به این قضیه خیلی اهمیت داده نمی شود و وقتی ارزش خانه کمتر از مانده وام باشد، مسائل پیچیده تر می شوند.  در این مرحله، دو گزینه پیش رو دارید که باید با وام دهنده خود پیگیری کنید: گزینه اول شورت سیل (short sale)، و گزینه دوم سند به جای بازستانی ملک.

اکثر مردم با short sale آشنا هستند، وام دهنده موافقت می کند تا شما خانه خود را به قیمت فعلی بازار مسکن بفروشید و عملا به شما اجازه می دهد تا از شر مبلغ باقی مانده وام خود خلاص شوید. سند به جای بازستانی ملک یک معامله است که خیلی رایج نیست، اما اگر هر زمانی که نتوانید بدهی وام مسکن خود را پرداخت کنید این کار ارزش دارد.

چرا بانک باید با سند به جای بازستانی ملک موافقت کند؟

روند بازستانی ملک برای وام دهندگانی که مجبور به استخدام وکیل بازستانی ملک و پرداخت هزینه های حقوقی هستند، طولانی و پرهزینه خواهد بود. سند به جای بازستانی ملک از طرف صاحبخانه امری داوطلبانه است، به همین خاطر جریان و هزینه های کمتری در این زمینه وجود دارد.

این کار چه سودی برای شما دارد؟

اول اینکه، احتمالاً لطمه کمتری به کردیت اسکور شما وارد خواهد شد. اگرچه سند به جای بازستانی ملک تا هفت سال در گزارش کردیت شما باقی می ماند، دقیقاً مانند یک بازستانی ملک عادی، اما کردیت اسکور شما به اندازه بازستانی ملک عادی افت نمی کند.

علاوه بر این سند به جای بازستانی ملک، خسارات مالی زیادی به بار نمی آورد. در بسیاری از ایالت ها، در یک بازستانی ملک عادی، با فروش عین مرهونه، وام دهنده می تواند به ازای مبلغی که از وام بازپرداخت نشده و یا همچنین هزینه های بازستانی ملک، پیگیر صاحب خانه شود، اما با سند به جای سلب مالکیت، گزینه ای وجود دارد که می توان با مذاکره در مورد کم کردن یا حذف مانده بدهی توافق نامه ای امضا کرد (هرچند ممکن است مالیات بخشی از بدهی بخشیده شده از وام را پرداخت کنید).

همچنین در برخی موارد، شرکت وام دهنده ممکن است موافقت کند تا مقداری پول به شما بپردازد تا بتوانید خانه را تخلیه و خانه جدیدی پیدا کنید، و در صورت داشتن مشکل مالی، هزینه اضافی را ببخشد.

به یاد داشته باشید، اگر مشخص شد که دیگر قادر به بازپرداخت وام نیستید وام دهنده می خواهد هر چه زودتر آن ملک را تخلیه کنید. برای دستیابی به این هدف بهترین راه کمک مالی است.

آیا سند به جای بازستانی ملک راه حل مناسبی برای شماست؟

اگر در بازپرداخت وام در شرایط دشواری قرار دارید، بهترین راه حل این است که با وام دهنده بر روی short sale موافقت کنید. به این ترتیب، وام دهنده مانده وام خود را می بخشد و دیگر نگران شکایت بابت مابه التفاوت بدهی وام نخواهید بود. اما اگر وام دهنده با short sale موافقت نکند، سند به جای بازستانی ملک بهترین راه حل است.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: fool.com