كيف نحسب حصتنا من القيمة الحالية لمنزلنا في الولايات المتحدة؟

إذا كنت قد حصلت على قرض سكني لشراء منزلك فمن المهم أن تعرف ما هي حصتك من القيمة الحالية لمنزلك وخاصةً إذا كنت ترغب في إعادة تمويل قرضك السكني أو الحصول على قرض بناءً على حصتك من القيمة الحالية لمنزلك.

يقدم لك الإسكان في أمريكا هذه المقالة وذلك عبر اختيار مقتطفات من مقال منشور في موقع Investopedia.

نقاط مهمة وأساسية

• حصة المنزل (Home Equity) هي مقدار حصتك من قيمة منزلك محسوبةً عن طريق طرح مبلغ القرض السكني من القيمة السوقية للعقار.
• يسمح لك بعض مانحي القروض بالحصول على قرض مقابل القيمة الكاملة لمنزلك.
• قد تتمكن في الظروف الاقتصادية العادية من الحصول على قرض يعادل ما بين 80 و90 بالمائة من قيمة منزلك.
• يحدُّ المقرضون طوال تفشي وباء كورونا من النسبة المئوية والمبالغ التي يمكن للمقترضين الوصول إليها ويطلبون أيضاً درجةً ائتمانية أعلى وخاصةً لإعطاء ائتمان من نوع خطوط ائتمان الأسهم المنزلية أو HELOC.

ما هو نصيبك من ملكية منزلك (Home Equity)؟

حصتك من قيمة منزلك هي الفرق بين القيمة السوقية الحالية لمنزلك وإجمالي الدين (قرضك الأصلي بشكل أساسي) الذي تم تسجيله مقابله.

إن الائتمان الذي تتلقاه من خلال القرض المتعلق بحصة صاحب المنزل يعتمد على قيمة حصتك من قيمة منزلك، لذلك إذا كان منزلك يساوي 250,000 دولار وكنت مديناً للبنك بمبلغ 150,000 دولار للقرض السكني فقم ببساطة بخصم القرض السكني المتبقي من قيمة المنزل حتى تحصل على حصتك الحقيقية من قيمة المنزل أي 100,000 دولار.

بأية نسبة من القيمة الفعلية للمنزل يمكنك الحصول على قرض متعلق بحصة صاحب المنزل؟

سيسمح لك عدد قليل جداً من المقرضين بالحصول على قرض مقابل كامل حصتك من منزلك، وبدلاً من ذلك فهم يسمحون لك عموماً باقتراض ما يصل إلى ما بين 80 إلى 90 في المائة من مقدار حصتك من المنزل وذلك بحسب مقرضك ودرجة ائتمانك ودخلك، لذا إذا كانت حصتك من قيمة منزلك 100,000 – كما في المثال أعلاه – فيمكنك الحصول على ائتمان HELOC بقيمة 80.000 إلى 90.000 دولار.

انظر إلى هذا المثال الثاني الذي يأخذ في الاعتبار عدداً من المعايير الأخرى. لنفترض أنك في السنة الخامسة من قرض سكني يمتد على 30 عاماً، وقد حدد التقييم الأخير قيمة منزلك بمبلغ 250,000 دولار ولا يزال يتعين عليك تسديد مبلغ 195,000 دولار من أصل مبلغ القرض السكني الذي يعادل 200,000 دولار (ضع في اعتبارك أنه يتم استخدام نسبة عالية من الدفعات الأولية لأقساط القرض السكني من أجل تسديد الفائدة).

إذا لم تكن هناك ديون ومطالبات أخرى متعلقة بالمنزل فلديك حصة في المنزل تعادل مبلغ 55,000 دولار أي ما يعادل القيمة السوقية الحالية التي تبلغ 250,000 دولار مطروحاً منها مبلغ المديونية الذي يبلغ 195,000 دولار، ومن أجل تحديد النسبة المئوية لحصتك من منزلك يمكنك أيضاً فصل حصتك على أساس القيمة السوقية للمنزل، وفي هذه الحالة فإن حصتك من العقار تعادل 22٪ (55,000 دولار مقسومةً على 250,000 دولار = 0.22).

والآن افترض أنه بالإضافة إلى القرض السكني فقد تلقيت مسبقاً قرضاً آخر بقيمة 40,000 دولار أمريكي، وبالتالي يكون إجمالي مديونية العقار بهذه الطريقة هو 235,000 دولار وليس 195,000 دولار، وهكذا تكون حصتك من منزلك 15,000 دولار فقط أي 6 بالمائة.

أهمية نسبة القرض إلى قيمة المنزل (Loan-to-Value Ratio)

هناك طريقة أخرى لتحديد حصة صاحب المنزل من منزله وهي من خلال نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، حيث يتم حساب ذلك بقسمة ما تبقى من القرض على قيمة المنزل في السوق الحالية. باستخدام المثال الثاني الموضح أعلاه تبلغ نسبة LVT الخاصة بك 78 بالمائة (نعم، هذا هو نفس نسبة 22 بالمائة المتبقية)، ومع القرض الذي سبق لك الحصول عليه بقيمة 40,000 دولار فإن نسبة LVT ترتفع إلى 94 بالمائة.

لا يحب المقرضون نسبة LVT العالية لأنها تشير إلى أن نسبة مديونيتك إلى ممتلكاتك قد تكون أعلى من الحد المسموح به وقد لا يكون بإمكانك سداد قرضك (أو قروضك)، وعند حدوث الأزمات الاقتصادية يمكنهم تشديد معايير الإقراض؛ وهذا ما حدث مع الأزمة العالمية الحالية لوباء كورونا، وخاصةً بالنسبة للقروض من نوع HELOC حيث زادت البنوك شروط درجة ائتمان عملائها من 600 إلى 700 وخفضت المبلغ والنسبة المئوية من حصة صاحب المنزل من منزله التي يقرضون بالنسبة لها.

عندما تتغير القيمة السوقية لمنزل ما فإن كلاً من النسبة LTV وحصة صاحب المنزل من منزله تتغيران. لقد ضاعت ملايين الدولارات من حصة أصحاب العقارات من عقاراتهم خلال انهيار الرهن العقاري الثانوي في عامَي 2007-2008، ومن غير الواضح حتى الآن كيف سيؤثر فيروس كورونا على حصة صاحب المنزل من منزله سواء في الولايات المتحدة أو في جميع أنحاء العالم.

ترجمة: الإسكان في أمريكا | المصدر: investopedia.com