كم هو المبلغ الذي نضعه كمقترح لشراء منزل في أمريكا؟

لقد أمضيت أسابيع عديدة وأنت تبحث عن منزل وفي النهاية عثرت على منزل مناسب لك ولعائلتك، لكن كم يجب أن يكون المقترح الأولي؟ هل يجب أن يكون مقترحك مبلغاً أعلى من المبلغ المدرج أو أقل منه أم يجب البدء من السعر المدرج؟ فتحديد ما هو المبلغ الذي تضعه في المقترح يمكن أن يكون أحد التحديات الأكثر صعوبة في عملية شراء منزل.

يشير الإسكان في أمريكا إلى بعض النقاط فيما يتعلق بمبلغ المقترح لشراء منزل وذلك عبر اختيار مقتطفات من مقالة منشورة في موقع redfin.

 

من المؤكد أنك تريد الدخول بعملية شراء منزل عبر مقترح منافس لكنك لا تريد في الوقت نفسه أن تقوم بدفع مبلغ أعلى من اللازم، وقبل أن تتخذ قراراً بشأن المبلغ الذي تقترحه ضع هذه العوامل الستة المذكورة أدناه باعتبارك وقم بالتنسيق مع مستشارك العقاري حتى يساعدك فيما يتعلق بالمبلغ المقترح المثالي.

1. اعرف السوق الذي أنت فيه

من المهم جداً أن تعلم سوق المنطقة التي في اعتبارك إن كان سوق مشترٍ أو سوق بائع، فسوق البائع يمكن أن يكون صعباً للمشترين ويفرض عليك تكلفة أعلى وخاصةً إذا سمحت لمشاعرك باتخاذ القرار بشأن السعر المقترح بدلاً من المنطق.

• سوق المشتري هو منطقة يتم فيها عرض منازل للبيع أكثر بالمقارنة مع المشترين النشطين، ومثل هذا السوق هو ميزة لمشتري المنازل وخاصة إذا كان بائع المنزل بائعاً متحمساً، وهو بلا شك أفضل سوق للعثور عليه وإجراء المعاملات فيه.
• سوق البائعين لديه مشترون متحمسون يتنافسون مع بعضهم البعض بمجرد عرض المنازل للبيع، ويعتبر هذا النوع من الأسواق ميزة للبائعين لأنه غالباً ما يتم بيع المنازل فيه بشكل أسرع وأعلى من السعر المدرج.

2. حدد المنازل المعروضة للبيع المتشابهة والقابلة للمقارنة مع بعضها بعضاً أو المنازل التي تم بيعها مؤخراً في منطقتك والتي تشبه المنزل الذي ترغب بشرائه.

حدد المنازل التي تم بيعها مؤخراً في منطقتك والتي تشبه المنزل الذي ترغب في شرائه وقارن فيما بينها، فهذه المنازل معروفة باسم comps أي ”قابلة للمقارنة“، ويَستخدم بائعو المنازل هذه المنازل القابلة للمقارنة من أجل تحديد السعر الذي يطلبونه بينما يمكنك أيضاً استخدام المنازل القابلة للمقارنة من أجل تحديد السعر الذي تقترحه لشراء منزل.

يمكنك العثور على المنازل القابلة للمقارنة من خلال البحث في قوائم العقارات على الإنترنت، ولكن يمكنك الاعتماد على وكيل العقارات للحصول على معلومات أكثر تفصيلاً، وذلك لأن القوائم تذكر عادةً سعر الطلب للمنزل إلا أنها لا تذكر سعر البيع النهائي، لكن سعر البيع النهائي أكثر دلالة على سعر المنزل في السوق.

لحسن الحظ يمكن لوكيلك العقاري أن يصل إلى مجموعة متنوعة من بنوك البيانات التي توفر مزيداً من التفاصيل حول المنازل القابلة للمقارنة، وسيقوم وكيلك بتفسير المعلومات وكتابة مقترح سعر يناسبك ويناسب سوق العقارات الحالي، والحصول على هذه المعلومات مهم بشكل خاص عند بدء المفاوضات.

3. اعلم حالة المنزل المعروض للبيع في القائمة

تحتاج إلى مقارنة حالة المنزل الذي تريده مع المنازل المعروفة باسم المنازل القابلة للمقارنة (comps). دعنا نقول إن المنازل القابلة للمقارنة تحتوي على أجهزة جديدة وتباع بنفس سعر المنزل الذي تفكر فيه مع الاختلاف الوحيد في أن المنزل الذي تضعه في اعتبارك يحتوي أجهزة قديمة، فأنت تعلم أنه يمكنك اقتراح سعر أقل لأن الأجهزة المنزلية غير قابلة للمقارنة مع بعضها وقد تحتاج إلى ترقية أجهزتك المنزلية في المستقبل غير البعيد.

هذه المقارنة صالحة لأية عمليات صيانة أو تحديث مطلوبة في المنزل، وبالنظر إلى حالة المنازل التي تم بيعها مؤخراً في نفس المنطقة من القائمة تحصل على فكرة جيدة عن القيمة التي تضيفها عمليات الصيانة هذه إلى المنزل.

4. تحقق مما إذا كان يمكنك معرفة نوايا البائعين من بيع المنزل

إن فهم أهداف البائع من بيع المنزل يمكن أن يكون ورقة رابحة في يدك، فقد يريد البائع أن ينتقل إلى مكان آخر من أجل العمل وقد يقبل مقترح سعر أقل لبيع منزله بسرعة، أو قد يكون البائعين زوجين أكبر سناً ينتقلان إلى دالاس في تكساس من أجل قضاء فترة التقاعد هناك لكن لديهما متسع من الوقت لبيع منزلهما وبالتالي يرغبان في الحصول على أفضل مقترح سعر.

تحقق مع وكيلك للعقارات الذي قد تكون لديه معلومات حول نوايا البائع، وقد لا تكون لديهم أية معلومات ولكن الأمر يستحق التحقق دائماً، وعندما تعرف القليل عن دافع البائع لبيع المنزل فإنك تحصل على رؤى مهمة حول مبلغ المقترح والشروط الأخرى التي قد تجذب البائع مثل تنظيم العقد بسرعة أو منح البائع مزيداً من الوقت للانتقال.

5. كن على دراية بأسبابك لشراء منزل

افهم دوافعك لشراء منزل قبل أن تبدأ في صياغة مقترح السعر. هل تنوي البقاء في تلك المنطقة لمدة 5 إلى 10 سنوات؟ هل تنوي أن تستقر هناك دائماً؟ أم هل تعتقد أنك ستبقى هناك لفترة أقصر أم أنك على الأرجح تنوي بيع المنزل بعد بضع سنوات عندما يتنشط السوق ويتحسن؟ عندما تحدد موقفك يمكنك تقديم مقترح منطقي بناءً على رغباتك واحتياجاتك الواقعية دون أن تسمح للعواطف بالسيطرة عليك.

6. ضع ميزانيتك في اعتبارك

يجب على كل مشترٍ أن يبحث عن قرض موافق عليه مسبقًا قبل البدء بالبحث عن منزل، حيث توفر هذه الموافقة المسبقة على الإقراض رافعة مالية لتقديم عرض ثابت على أساس الموارد المالية الحالية والمقرض المتاح، كما أن حالة الموافقة المسبقة الخاصة بك هي إشارة للبائع أنك تنوي تنظيم عقد الشراء إذا قدمت مقترحاً.

أثناء عملية الموافقة على القرض يتم تقديم معلومات جيدة لمساعدتك على فهم المتطلبات المتعلقة بميزانيتك، ومن الواضح والبديهي أن موافقة مانح القرض على منحك مبلغاً محدداً من القرض لا تعني أنه يجب عليك دفع كامل المبلغ المطلوب للمنزل، لذا ضع باعتبارك مبلغ القرض الذي حصلت على موافقة مسبقة عليه واحسب مبلغ قسطك الشهري لسداد القرض، تأكد أيضاً من أنه بالإضافة إلى التكاليف الأخرى يمكنك تأمين مصاريف التأمين الخاص بالقرض السكني (PMI) في حال تقدمت بطلب للحصول عليه من مانح القرض. ضع في اعتبارك ميزانية معقولة تناسب نمط حياتك في ذلك المنزل.

الآن بعد أن فهمت السوق ودوافعك لشراء منزل وبيعه وميزانيتك فأنت جاهز لتقديم عرض.

متى تشعر أنه يتعين عليك تقديم مقترح أقل مما هو موجود في قائمة المبيعات

بما أنك أجريت جميع الأبحاث فأنت تعلم أنه إذا كان المنزل الذي في اعتبارك يحتوي على الشروط والحالات التالية فيمكنك اقتراح سعر أقل مما هو مذكور في قائمة المبيعات:

• يحتاج المنزل إلى إصلاحات كبيرة أو طفيفة
• أنت في سوق مشترٍ ولديك العديد من الخيارات لشراء منزل
• يحتاج البائع إلى بيع المنزل بسرعة

في حال وجود أيٍّ من هذه العوامل الثلاثة الرئيسية فيمكنك بسهولة وضع مقترح أقل من المبلغ المذكور في قائمة المبيعات، ويمكن أن يساعدك مستشارك العقاري في تحديد المبلغ المعقول لمقترحك.

متى تشعر أنه يتعين عليك تقديم مقترح بنفس السعر المذكور في قائمة المبيعات

يجب أن يكون المنزل جاهزاً للسكن وقد يحتاج إلى القليل جداً من عمليات الصيانة، وإذا كان هذا المقترح هو الحد الأقصى لميزانيتك فيمكنه أن يخرب خياراتك للتفاوض. يمكن لوكيلك العقاري مساعدتك في هذا المجال وتحديد فيما إذا كان التفاوض هو الأفضل لك أم لا.

متى تشعر أنه يتعين عليك تقديم مقترح أعلى من سعر المنزل في قائمة المبيعات

إذا كان المنزل في سوق تنافسية وكنت تحب المنطقة والمدارس والإمكانات وما إلى ذلك فمن المنطقي تقديم مقترح أعلى من سعر المنزل المدرج في قائمة المبيعات، ومع ذلك قد يكون عرض مقترح أعلى مما هو معروض في القائمة أمراً خطيراً وخاصة إذا كنت في سوق بائع، فقد يحتاج مُقرضك إلى تقييم محتمل حتى يتأكد من أن المنزل يستحق المقترح الذي تعرضه. انتبه جيداً إلى المنازل المتاحة في السوق وإلى الحد الأقصى لمقترحك، فأنت لا تريد الدخول في حرب المزايدات وأن تقوم في النهاية بدفع مبلغ أكثر من الحد من أجل منزل سعره أقل بكثير من المبلغ الذي تدفعه.

إن شراء منزل أمر مثير جداً، لكن من المهم أن تسيطر على مشاعرك، وعندما تكون على دراية بنوع السوق في منطقتك ويكون لديك الوقت الكافي للتعرف على المنزل والبائع فيمكنك أن توفر على نفسك مخاطر دفع مبلغ زائد عن طريق تقديم مقترح صحيح. إذا وضعت في اعتبارك كل ما سبق ووجدت أن المنزل الذي عثرت عليه خالٍ من العيوب فقدم عرضاً تشعر بالراحة معه وادخل في المفاوضات.

 

ترجمة: الإسكان في أمريكا | المصار redfin.com.