در ایالات متحده، هر ایالت تابع یکی از فرآیند های Foreclosure از طریق قضایی (judicial foreclosure) یا غیرقضایی (non-judicial foreclosure) است. شیوه مورد نظر بسته به این است که این ملک از طریق دریافت وام (mortgage state) خریداری شده است یا از طریق یک سند تولیت (deed of trust state). ولی می توانید مطمئن باشید که همه ایالات این فرآیند را تا حدودی از طریق قانونی به اجرا در می آورند. ما در پایین چندین نکته مهم که در مورد انواع طرق بازستانی ملک وجود دارد، ذکر کرده ایم. این یک مرور کلی است و به هیچ وجه کاملا جریان هر پروسه را توضیح نمی دهد.
بازستانی ملک رهنی از طریق قضایی (judicial foreclosure):
- وام دهنده از طریق ایجاد یک پرونده حقوقی علیه قرض کننده و ارسال احضارنامه و شکایت رسمی به او، این پروسه را آغاز می کند.
- دادگاه محلی پرونده بازستانی را بررسی می کند و یک داور و نماینده انتخاب می کند که مزایده بازستانی را اجرا کند.
- وام دهنده یک سند دعوی معلق (lis pendens) بر روی ملک مورد نظر در اداره اسناد ثبت می کند. این سند در حکم یک حق رهن برای این ملک عمل می کند و همگان را از مزایده ای که انجام خواهد شد آگاه می کند.
- دادگاه حکمی را صادر می کند که در پی آن به وام دهنده اجازه داده می شود که مزایده را برگزار کند.
- “اطلاعیه مزایده بازستانی ملک” (Notice of Foreclosure Sale- NFS) که تاریخ، زمان و مکان انجام این مزایده را اعلام می کند، منتشر می شود و گاهی اوقات (بسته به هر محله) تا مدت معینی پیش از تاریخ مزایده، خبر رسانی می شود.
- معمولا قرض کننده می تواند تا زمان فروش قطعی ملک، با پرداخت بدهی خود، از مزایده جلوگیری به عمل آورد.
- اگر کسی به طور قانونی شکایتی علیه این مزایده نداشته باشد، این پروسه می تواند چهار تا هشت ماه به طول بینجامد.
بازستانی ملک از طریق غیرقضایی (non-judicial foreclosure):
- این پروسه در صورت وجود سند تولیت (deed of trust state) دنبال می شود. سند تولیت به منزله یک ضمانت نامه برای شخص ثالث (متولی) است که بتواند بدهی شخص را از او بستاند.
- متولی می تواند مقدمات روند بازستانی را به مدد وجود حق فروش، که در سند وام یا سند تولیت ذکر شده است، فراهم نماید.
- متولی در اداره اسنادِ محلِ ملکِ مورد نظر، یک اطلاعیه عدم پرداخت (notice of default) ثبت می کند. این سند به منزله اخطار برای مزایده بازستانی است، و به قرض کننده هم مدتی فرصت می دهد که در طول این مدت او می تواند علیه ادعای متولی شکایت کند یا بدهی خود را پرداخت کند.
- قرض کننده، دیگر پس از اتمام مهلت داده شده، نمی تواند از وقوع مزایده جلوگیری کند.
- پس از اتمام تاریخ تعیین شده (که در هر ایالت متفاوت است)، متولی، سند “اطلاعیه فروش متولی” یا “notice of trustee’s sale” را، در اداره اسناد ثبت می کند. این اطلاعیه تاریخ، زمان و مکان مزایده بازستانی را هم مشخص می کند.
- بسته به هر ایالتی، ممکن است این روند تا 12 ماه به طول بینجامد.
مهم است که به خاطر داشته باشیم که نه طریق قضایی و نه طریق غیرقضایی بازستانی ملک، در همه جا یکسان نیست. هر ایالتی قوانین مخصوص خود در رابطه با بازستانی ملک و فرآیند آن، دنبال می کند. حتما به شما پیشنهاد می شود که در ایالت خود با یک متخصص foreclosure مشورت نمایید تا بتوانید در حین این فرآیند، از حقوق خود دفاع کنید.
ترجمه: مسکن آمریکا | منبع: zillow.com
