8 اشتباه رایج در ریفاینانس کردن وام مسکن در آمریکا

هنگامی که نرخ سود وام مسکن پایین است، بسیاری از مالکان خانه با توجه به امکان ریفایننس وام خود برای بدست آوردن نرخ بهره پایین تر وام، به فکر ریفاینانس وام می افتند. پیش از تصمیم گیری برای ریفاینانس کردن وام مسکن، آگاهی از برخی از رایج ترین اشتباهات در این زمینه برای شما مفید خواهد بود. سپس با انجام ریفاینانس وام خود، می توانید از پس انداز و مزایای مورد نظر خود اطمینان حاصل نمایید.

مسکن آمریکا  به 8 اشتباه رایج در ریفاینانس کردن وام مسکن در آمریکا اشاره می کند.

1- انجام نشدن تحقیقات لازم مربوط به مسکن خود

با چک کردن وبسایت های ارزیابی خانه و صحبت با متخصصان امور املاک و مستغلات محلی خود، در مورد ارزش خانه خود یک ایده کلی کسب نمایید.

سعی کنید یک تحلیل بازار در زمان واقعی را از یک متخصص املاک و مستغلات محلی بدست آورید. در حالی که وبسایت های ارزیابی خانه مانند zillow می توانند دامنه بسیار گسترده ای را به شما ارائه دهند، اما zillow اظهار می دارد که ابزاری مانند Zestimates که ابزار تخمین ارزش خانه در وبسایت zillow می باشد، ممکن است حاشیه خطایی داشته باشد که این خطا بسته به موقعیت مکانی خانه شما نزدیک به 8 درصد است.

بدون این که کسی کردیت ریپورت و اسکور شما را بررسی کرده باشد یا آنرا از شما بخواهد، می توانید یک ایده تقریبی از نرخ بهره وام مسکن، هزینه های انعقاد قرارداد و پرداخت های جدیدتان داشته باشید. ولی نرخ بهره دقیق زمانی مشخص میشود که کردیت اسکور شما بررسی شده باشد.

شما می توانید با استفاده از جدول نرخ سود وام در سایت مسکن آمریکا ایده ی مناسبی از میزان بهره با توجه به امتیاز کردیت و مبلغ پیش پرداخت خود داشته باشید. سپس برای برآورد میزان بازپرداخت اقساط ماهانه وام جدید خود، از محاسبه گر ریفاینانس وام استفاده کنید.

2- افتتاح حساب های کردیت جدید و ایجاد بدهی

هنگامی که درخواست ریفاینانس وام می کنید، وام دهندگان کردیت شما را چک می کنند و درست قبل از واریز مبلغ وام به حساب شما مجدداً وضعیت کردیت شما را دقیقتر چک می کنند. بنابراین ایجاد بدهی بر روی کردیت کارتها و یا تقاضای کردیت کارت جدید، می تواند در روند تأیید وام شما تأخیر ایجاد نماید. در بدترین حالت، این امر می تواند منجر به رد فایننس وام مسکن شما شود. هر بار که یک حساب کردیت جدید باز می کنید، ممکن است کردیت اسکور شما کاهش یابد. کردیت اسکور پایین به معنی نرخ بهره وام بالاتر است.

توجه داشته باشید که قبل از دریافت وامهای بزرگی مثل وام خانه هرگز منافع بزرگ را فدای منافع کوچک نکنید. به عنوان مثال تنها به خاطر این که با باز کردن یک حساب کردیتی جدید ممکن است بتوانید برای خرید یک تلویزیون جدید از یک فروشگاه 100 دلار پس انداز کنید، این امر می تواند به پرداخت هزاران دلار بیشتر در هنگام ریفاینانس وام شما منجر شود. تحقیق انجام شده توسط FICO نشان می دهد که به طور متوسط افرادی که بطور نرمال و نه با استفاده از آئوتورایزد یوزر کردیت کارت دارای بهترین کردیت اسکور هستند (بالاتر از 700)، در طی بیش از دو سال حساب جدیدی باز نکرده اند.

3- داشتن کردیت اسکور کم

اغلب وام دهندگان دستورالعمل ها و رهنمون هایی برای حداقل کردیت اسکور دارند. حتی اگر شنیدید که می توانید یک وام FHA را با کردیت اسکور 500 دریافت کنید، اما اکثر وام دهندگان مجموعه ای از “پوشش های” خود را در این زمینه دارند. این پوشش ها ممکن است هرآنچه که یک وام دهنده یا بانک خاص انتخاب می کند باشد. پیش از آن که شروع به ریفاینانس وام کنید، کردیت ریپورتهای خود را از Equifax، TransUnion و Experian درخواست نمایید.

طبق قانون، خریداران خانه امکان دریافت حداقل یک گزارش کردیت در سال به طور رایگان را دارند. این امر بسیار مهم است، زیرا طبق اعلام Federal Tade Commission (FTC)، بیست درصد از کردیت ریپورتها حاوی اطلاعات نادرست هستند. پنج درصد از این خطاها ممکن است منجر به این شود که خریدار خانه، وام مسکن با نرخ بهره بسیار بالایی را دریافت کند. پس قبل از اقدام برای خرید خانه، بلافاصله هرگونه خطا یا اشتباه وریفای نشده بایستی از کردیت ریپورت شما بایستی حذف شود. این که میزان کردیت شما تا چه حد بر توانایی شما در ریفاینانس وام تأثیر می گذارد، باید بگوییم که خیلی زیاد.

4- ریفاینانس کردن وام از طریق وام دهنده فعلی خود

ریفاینانس کردن وام از طریق وام دهنده فعلی خود می تواند مناسب باشد. اما چرا باید برای دریافت وام مسکن وام دهنده های مختلف و شرایط آنها را با یکدیگر مقایسه کنید؟ عدم مقایسه نرخ های بهره وام با یکدیگر می تواند در دراز مدت پر هزینه باشد. به عنوان مثال یک تصور غلط رایج این است که وام دهنده فعلی شما به طور خودکار قصد دارد که معامله خاصی را با شما انجام دهد یا تخفیف ویژه ای را برای شما در نظر بگیرد. در عوض، حتماً مظنه نرخ بهره وام و شرایط وام دهنده خود را با وام دهندگان دیگر مقایسه کنید. ممکن است وام دهندگان دیگری را پیدا کنید که می توانند نسبت به آنچه که وام دهنده فعلی شما برای ریفاینانس وام ارائه می دهد، نرخ بسیار پایین تری را ارائه دهند.

نکته مهم: حتماً در یک روز وام دهندگان مختلف را با یکدیگر مقایسه کنید زیرا نرخ بهره وام ممکن است روز به روز متفاوت باشد. تمامی مظنه ها و اعلام نرخ ها را به صورت کتبی دریافت کنید. علاوه بر نرخ بهره، برای اطمینان هزینه وام دهندگان را برای ارائه وام با یکدیگر مقایسه کنید

5- فراموش کردن این که همه هزینه های ریفاینانس وام را در نظر بگیرید

آیا در هنگام ریفاینانس کردن وام مجبور به پرداخت هزینه بیشتری هستید؟ اگر مراقب نباشید، بله.

پایین آوردن مبلغ پرداخت های ماهانه یکی از هدفهای اصلی برای کل مالکانی است که به دنبال ریفاینانس وام هستند. اما نباید تنها موردی باشد که مورد توجه قرار می گیرد. هنگام مقایسه پیشنهادات ارائه شده برای ریفاینانس از جانب وام دهندگان، تمامی هزینه ها را در نظر بگیرید. با تغییر مبلغ وام، اعداد را در سناریوهای مختلف اجرا کرده و به هزینه ها نگاه کنید. ممکن است برخی از وام دهندگان هزینه های انعقاد قرارداد را برای ریفاینانس کردن وام جهت مشتریان موجود در نظر نگیرند. اما مراقب باشید: دریابید که آیا هزینه های انعقاد قرارداد در بازپرداخت ماهانه وام شما لحاظ شده است یا خیر.

شما باید با دقت مدت زمان اقامت خود در خانه را در نظر بگیرید. اگر هدف شما این است که در آینده نزدیک خانه را ترک کرده و به خانه جدیدی نقل مکان کنید، یا به تسویه وام نزدیک هستید، ممکن است ریفاینانس کردن وام هیچ معنی نداشته باشد.

6- عدم بررسی نقطه سر به سر یا سود و زیان ریفاینانس وام

فراموش نکنید که نقطه سر به سر یا سود و زیان ریفاینانس وام خود را محاسبه کنید تا ببینید که آیا ریفاینانس کردن وام واقعاً ارزشمند است یا خیر. به عنوان مثال، اجازه دهید فرض کنیم که با هدف صرفه جویی 100 دلار در ماه، وام خود را دوباره ریفاینانس می کنید و هزینه های انعقاد قرارداد شما 4،000 دلار است. برای محاسبه نقطه سر به سر ریفاینانس وام خود، باید مبلغ 4،000 دلار را تقسیم بر 100 دلار کنید، آنگاه رقم 40 دلار را به دست می آورید. این بدان معنی است که 40 ماه (سه سال و سه ماه) طول می کشد تا نفع و ضرر شما سر به سر شود.

این حالت خوب است، مگر این که نخواهید در این مدت در این خانه بمانید.زیرا اگر بخواهید زودتر از این نقل مکان کرده و خانه را ترک کنید، ممکن است ریفاینانس کردن وام عاقلانه نباشد.

7- اصطلاحا لاک یا قفل نکردن نرخ بهره وام

از آنجا که نرخ بهره وام مسکن ممکن است اغلب تغییر کند، اطمینان حاصل کنید که زمان قفل و تثبیت شدن وام برای شما و وام دهنده تان مشخص است. اکثر قفل های نرخ بهره وام برای 30، 45 یا 60 روز است. در حالی که ممکن است برخی از مالکان خانه خوش بین باشند که نرخ سود وام ممکن است دوباره پایین بیاید، اما این واقعاً یک قمار است.

نرخ های بهره وام می توانند کاهش پیدا کنند، اما انتظار نیز می تواند به شما خسارت وارد کند و باعث شود که پول کمتری را پس انداز کنید، یا این که موجب شود که ریفاینانس کردن وام دیگر سودمند نباشد. ممکن است تأیید ریفاینانس وام طول بکشد، بنابراین اطمینان حاصل کنید که اسناد و مدارک مورد نیاز را در اسرع وقت ارائه می دهید. در غیر این صورت ممکن است مجبور شوید هزینه ای را برای تمدید قفل نرخ بهره وام پرداخت کنید.

8- نادیده گرفتن این امر که ممکن است کارها درست انجام نشوند

فرآیند ریفاینانس می تواند برای آن دسته از صاحبان خانه که دارای کردیت بسیار خوب، سهم بسیار زیاد و قوی از ملک خود، مستندات کاملی از سرمایه و درآمد و سابقه طولانی مدت اشتغال هستند، نسبتاً آسان باشد. اما با توجه به تغییر قوانین و مقررات و همچنین این واقعیت که همه مالکان خانه واجد یا دارای شرایط مناسب برای ریفاینانس وام نیستند، ممکن است فرآیند ریفایننس وام برای عده ای مشکل باشد.

اگر اخیراً خانه ای خریداری نکرده اید یا وامی را ریفاینانس نکرده اید، ممکن است از برخی از شرایط درخواستی وام دهندگان در آن تعجب کنید. از سال 2009، مقررات قابل توجهی برای بانک ها و وام دهندگان به منظور جلوگیری از تکرار بحران مسکن بوجود آمده است. این قوانین توسط Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) ایجاد شده و طبق قانون Dodd-Frank مؤظف شده است بسیاری از شیوه ها و عملکردهای ناکارآمد را در طی افزایش کاذب قیمت مسکن ممنوع کند.

ریفاینانس کردن وام، حرکت مناسب و درستی برای همه نیست. با این حال می تواند راهی برای آزاد سازی پول، بازپرداخت سریعتر وام، خلاص شدن از شر بیمه خصوصی وام مسکن PMI، و مزایای دیگری برای مالک خانه باشد. هر تصمیم بزرگ مالی نیاز به آمادگی قبلی دارد، و ریفاینانس کردن وام از این امر مستثنی نیست. پیش آگاهی می تواند به شما در جلوگیری از اشتباهات رایج در ریفاینانس کردن وام مسکن کمک کند و موجب شود تا نسبت به تصمیم گیری آگاهانه خود احساس اطمینان کنید.
توصیه میشود قبل از انجام هر اقدامی در زمینه فاینانس یا ریفاینانس وام خانه حتما با متخصصان امور مسکن مشورت داشته باشید و برای دریافت وام خانه با بهره پایین قبل از هر اقدامی با مشاور و متخصص امور مالی و کردیتی صحبت نمایید.