9 نکته ای را که صاحبان املاک در آمریکا باید در مورد تغییر کاربری ملک بدانند

از آنجا که جامعه از یک جمعیت عمدتاً روستایی به یک جمعیت فزاینده شهری تبدیل شده است، روند و تمایل املاک و مستغلات به این موضوع واکنش نشان داده است. در سال 1800، تقریباً 6 درصد از جمعیت انسانی در شهرها زندگی می کردند. تا سال 1900، این تعداد به 40 درصد افزایش یافت و امروز 82 درصد از جمعیت جهان ساکن شهرها هستند. تا سال 2050، در حدود 90 درصد از جمعیت در مناطق شهری زندگی خواهند کرد. روند شهرنشینی، همراه با تأثیر بیماری همه گیر COVID-19، بدون شک صاحبان املاک را مجبور می کند که در نحوه کار و توسعه املاک جدید تجدید نظر کنند.

مسکن آمریکا با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت forbes،  نکاتی را که باید در هنگام تغییر کاربری ملک در نظر گرفته شود بیان می کند.

یک راه حل، تغییر کاربری املاک، نوسازی و استفاده از سازه قبلی برای هدفی غیر از آنچه که سازه برای آن ساخته شده است می باشد. در اینجا 9 نکته وجود دارد که باید در هنگام بررسی تغییر کاربری مورد نیاز شما در مورد املاک و مستغلات در نظر بگیرید.

1- استفاده از ملک برای اهداف مالی: مؤسسات وام دهنده برای کسب درآمد در حال تجارت هستند و هرگونه تغییر کاربری باید از نظر آنها توجیه اقتصادی داشته باشد. اگرچه ممکن است یک کلیسای جامع قدیمی فضای زیبایی را برای فعالیت بعدی شما پس از تغییر کاربری آن ایجاد کند، اما جزئیات وام باید سطحی اندک و قابل قبول از ریسک را به وام دهنده نشان دهد تا برای این تغییر کاربری وام به پروژه تعلق بگیرد. برای پروژه های تغییر کاربری پیشنهادی ملک، یک ارزیاب مطالعه ای جامع به منظور درک بازار، کاربران موردنظر، اجاره موردنظر، جذب، مستأجر پیشنهادی و سایر کاربردهای بالقوه برای ملک را انجام خواهد داد، و این به شما کمک می کند تا میزان ریسک برای وام دهنده خود را ارزیابی کنید.

2- بیشترین و بهترین استفاده: اتخاذ تصمیم اشتباه در مورد بیشترین و بهترین استفاده از تغییر کاربری، منجر به هدر رفتن زحمات و گزارشات تحقیق و مطالعه خواهد شد. برای تعیین بیشترین و بهترین استفاده از ملک، ارزیاب بررسی می کند که آیا تغییرات کاربری پیشنهادی از نظر قانونی مجاز است، آیا از نظر فیزیکی و همچنین از نظر اقتصادی امکان پذیر است و حداکثر بهره وری را دارد؟ در نظر گرفتن موضوع بیشترین و بهترین استفاده از ملک فرصتی برای تفکر انتقادی است.

3- در دسترس بودن زمین و ملک: در مناطق شهری، یافتن زمین خالی و اشغال نشده به سختی انجام می شود و هزینه های تخریب ملک قبلی ممکن است بیش از هزینه های نوسازی باشد. حتی با وجود همه گیری بیماری، مناطق مرکز شهر همچنان برای صنعت، زندگی و فضای کاری جذاب هستند. بنابراین، تغییر کاربری و استفاده مجدد به عنوان راه حلی برای زمین های محدود در مناطق پر جمعیت عمل می کند.

4- تمایل و پذیرش جامعه: تبدیل ملک از یک کاربری مصوب به ملکی با یک کاربری متفاوت دیگر احتمالاً مستلزم تأیید منطقه و موافقت برای تغییرات است. همچنین این تغییر کاربری ممکن است از نظر ظاهری و از سوی سایر هیئت ها و نهادهای نظارتی محلی و ایالتی مورد بررسی قرار گیرد. اگر بینش مشترکی مبنی بر این که کاربری و استفاده جدید از ملک به نفع محله است وجود نداشته باشد، حمایت ناچیز اعضای جامعه، سیاستمداران و سایر افراد تأثیرگذار تلاش شما را پیچیده می کند.

5- سعی و اهتمام لازم و کافی: دریافت خدمات و انجام کارهای پیش از ساخت با پیمانکاران، برنامه ریزان برای زمین، و معماران و مهندسان به شما کمک می کند تا قبل از امضاء اجاره نامه یا خرید یک ساختمان، چشم انداز و دورنمای کار شما تعیین شود. این خدمات ضروری هستند و بعداً می توانند از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کنند.

6- حفاظت از محیط زیست: ما نمی توانیم در مورد تغییر کاربری املاک بدون ذکر مزایای آن برای این سیاره بحث کنیم. بیشتر زباله های ساختمانی از طریق تخریب املاک موجود حاصل می شود. به طور متوسط، برای یک ساختمان جدید با مصرف بهینه انرژی تقریباً 65 سال طول می کشد تا انرژی صرف شده در تخریب یک ساختمان موجود را صرفه جویی و ذخیره کند. و آوارهای مربوط به تخریب یک ساختمان بیش از 90 درصد زباله هستند، در صورتی که ساخت و ساز کمتر از 10 درصد را نشان می دهد. بدیهی است که تغییر کاربری یک ساختمان معیار مهمی برای محدود کردن این جریان زباله است.

7- تغییر کاربری را با حفظ و نگهداری اشتباه نگیرید: تغییر کاربری حفظ یک ساختمان تاریخی نیست (مرمت ساختمان ها و تبدیل آنها به صورت اول). تغییر کاربری بازسازی یک ساختمان برای اهداف جدید مطابق با نیازهای فعلی فن آوری و اجتماعی است. در حالی که بسیاری از ساختمانهای دارای اهمیت تاریخی به دلیل فرسودگی اقتصادی و عملکردی خالی هستند، تغییر کاربری این ساختارها و خصوصیاتی که دارند را به استفاده بیشتر و بهتر می رساند.

8- این طور نیست که همه خانه ها و ساختمان ها انتخاب خوبی برای تغییر کاربری باشند: ویژگی های ساختاری ساختمانهایی که آنها را مناسب برای تغییر کاربری می کند شامل، نور طبیعی، سقف های بلند، فضای باز بزرگ و پوشش های محکم است. نشانه های بد در یک ساختمان عبارت است از کپک ناشی از آسیب رساندن آب به ساختمان، وجود مونوکسید کربن، آهن اکسید شده، سیستم الکتریکی معیوب، منابع رادیواکتیو و همچنین مصالح ساختمانی مضر مانند آزبست، سرب، حیوه و غیره می باشد. نوع معماری نیز یک امر مهم و ضروری است؛ یک خواربار فروشی قدیمی ممکن است یک مرکز درمانی عالی برای بیماران سرپایی ایجاد کند، اما یک کلیسا ممکن است بهترین مسکن را ایجاد نکند زیرا بسیاری از فضای داخلی به تغییرات قابل توجهی نیاز دارد.

9- انگیزه ها و مشوق ها: اعتبارات مالیاتی فدرال و ایالتی ممکن است برای تغییر کاربری یک ملک در دسترس باشد. برنامه تشویق مالیاتی فدرال برای نوسازی ساختمانهای تاریخی می تواند تا 20 درصد اعتبار مالیاتی برای ساختارهای قابل اجرا فراهم کند. این عامل در اعتبارات مالیاتی محلی و پس اندازها می تواند قابل توجه باشد. تغییر کاربری می تواند هزینه های ساخت وساز جدید را به میزان قابل توجهی کاهش دهد و ضرورت خرید زمین خالی را از میان بردارد.

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com