فانی مای (Fannie Mae) و فردی مک (Freddie Mac) اعلام کرده اند که از تاریخ 1 دسامبر 2020، برای ریفایننس کردن وام هایی با مبلغ بالاتر از 125,000 دلار، از وام دهندگان هزینه ای به نام adverse market refinance fee دریافت خواهند کرد. این امر موجب می شود که هزینه ریفایننس کردن وام برای وام گیرندگان نیز بالاتر رود، در حالی که افراد سعی می کنند با ریفایننس کردن وام خود، از هزینه ها بکاهند، اما حالا باید هزینه ای اضافه هم پرداخت کنند.
مسکن آمریکا، با انتخاب گزیده ای از مقاله منتشر شده در وبسایت forbes، مطلب زیر را به شما تقدیم می کند.
اینگونه گزارش شده است که این هزینه در پاسخ به تأثیرات بیماری کرونا در بازار است. اما آیا این هزینه، شرکت های تحت حمایت دولت (GSE) Government Sponsored Enterprises را در برابر یک خطر جدید محافظت می کند؟ باید توجه داشت که ویروس کرونا نوع جدیدی از بحران است، اما این اولین بحرانی نیست که بازار با آن روبرو شده است. نوسانات شدید اقتصادی به چند دلیل اتفاق می افتد و صاحبان مشاغل همیشه مجبور بوده اند برای اطمینان از حفظ بقای خود در فراز و نشیب های اقتصادی از خود محافظت کنند.
صنعت مسکن هزینه های گیج کننده زیادی دارد، بنابر گفته بسیاری از خریداران، پروسه کلوزینگ واقعا برایشان طاقت فرساست. برای مثال، title insurance یا بیمه مالکیت خانه موضوع مبهمی است. هنگامی که خانه ای را خریداری می کنید که این خانه از طریق صاحب قبلی آن دارای بیمه مالکیت خانه می باشد، منطقی بنظر می رسد که هزینه های شما کمتر خواهد بود زیرا میزان ریسک کمتر است. برخلاف تصور عمومی مبلغ این بیمه ربطی به ریسک آن ندارد، بلکه به ارزش مسکن مورد نظر ربط دارد.
معمولا هزینه ای که برای بیمه مالکیت پرداخت می شود، در طول زمان افزایش می یابد، و نه کاهش. این امر عجیب است، زیرا در اکثر موارد ریسک مورد بیمه شده افزایش پیدا نکرده. در منطقه ای مانند جنوب شرقی فلوریدا، که مصالح ساختمانی ایمن تری برای مقاومت در برابر بلایای طبیعی مورد نیاز بوده است، به نظر می رسد افزایش قیمت بیمه صاحبان خانه (که از سازه ملک محافظت می کنند) به دلیل افزایش هزینه بازسازی منطقی است. اما افزایش بیمه مالکیت برای خانه ای که در 10 سال گذشته 3 بار ریفایننس شده، غیرمعقولانه است.
آیا این هزینه های اضافی و دردسرها واقعا بجاست؟ در واقع می توان گفت همه افراد از این پروسه سود می برند، به جز خود خریداران. این هزینه جدید هم دقیقا نشان می دهد که این صنعت چه قدر ناکارآمد است. این هزینه های جدید برای کمک به GSE ها برای پاسخ به نیاز بازار طراحی شده اند، اما در واقع مشتریان مجبورند برای خدماتی که به خوبی ارائه نمی شوند، هزینه بیشتری بدهند. این پروسه در حال حاضر تا حد زیادی دستی است، و به نیروی انسانی بستگی دارد، که احتمال خطا را هم بالا می برد. می توان با استفاده از ماشین احتمال خطا را هم کم کرد و سود را بالا برد، بدون این که لازم باشد خریداران هزینه بیشتری صرف کنند.
به عنوان مثال شرکت نتفلیکس را در نظر بگیرید. این شرکت هم خودش فیلم و سریال تولید می کند، و هم تولیدات دیگران را در اختیار مشتریان قرار می دهد. این شرکت هم می توانست هزینه ای تحت عنوان adverse market fee از مشتریان خود برای جبران هزینه های ناشی از تهیه تولیدات دیگر شرکت ها را بگیرد، اما نیازی به این کار نیست، زیرا این شرکت از تولیدات خود به قدری سود به دست می آورد که نیازی به دریافت هزینه های اضافی نیست.
در حال حاضر این هزینه واقعا قرار است از مشتریان دریافت شود، اما GSE ها می توانند دو کار انجام دهند که بیشتر به نفع مشتریان و این صنعت باشد. اولین کار در این زمینه این است که GSE ها مقداری از درآمد حاصل از حق الزحمه ها را به صورت مشوق های بلند مدت برای تأمین ظرفیت وام دهی مطمئن و کارآمد، به وام دهندگان و خریداران ارائه کنند. مثلا GSE ها می توانند مقداری از این هزینه را به شرکت های وام دهنده ای که بتوانند به افراد بیشتری و به نحو بهینه تری خدمات ارائه کنند، و همچنین وام گیرنده ها پرداخت نمایند. این امر در طی یک دوره یک تا پنج ساله، با کمتر شدن بازستانی ملک برای این نوع وام ها نسبت به دیگر وام ها، ثابت می کند که ریفایننس گزینه مناسبی برای آن وام گیرنده بوده است.
اقدام دوم در این زمینه، این است که GSE ها تکنولوژی جدیدی را مطابق با استانداردهای جدید برای استفاده از فناوری در پروسه اعطای وام مسکن ایجاد نمایند. آن گاه وام دهندگان می توانند با نشان دادن مدرک استفاده از این تکنولوژی های جدید، واجد شرایط برای کاهش هزینه adverse market refinance fee شوند. این کاهش موجب می شود تا وام دهندگان از روش های مدرن استفاده کنند که به نوبه خود سرعت استفاده از فناوری را تسریع می کند. همه این ها باعث می شود رضایت خریدار هم بیشتر شود و کارآیی وام دهندگان هم افزایش یابد.
نتیجه نهایی
اکنون زمان آن فرا رسیده است که به طور فعالانه به دنبال راه حل هایی باشیم که انجام معاملات املاک را برای مشتریان آسان تر کند.
قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید
ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: forbes.com
