چهار دلیل مبنی بر این که چرا پایان برنامه فوربرنس در آمریکا منجر به موجی از بازستانی ملک نخواهد شد.

با پایان رفتن برنامه های فوربرنس، بسیاری نگران هستند که بازار مسکن موجی از بازستانی ملک (foreclosure)، مانند آنچه را که پس از حباب مسکن 15 سال پیش اتفاق افتاد را تجربه کند.

مسکن آمریکا با انتخاب مقاله منتشر شده در وبسایت keepingcurrentmatters، این چهار دلیل را برای شما همراهان گرامی توضیح می دهد.

چهار دلیل وجود دارد مبنی بر این که این اتفاق نخواهد افتاد.

1- این بار کمتر صاحبخانه ای دچار مشکل شده است.

پس از آخرین سقوط بازار مسکن، حدود 9.3 میلیون صاحبخانه خانه خود را به دلیل بازستانی ملک، short sale یا بازگشت خانه به بانک از دست دادند. دستورات و توصیه هایی برای ماندن در خانه در اوایل سال گذشته صادر شد، ترس عمده این بود که بیماری همه گیر، صنعت مسکن را به روشی مشابه نابود کند. بسیاری از کارشناسان پیش بینی کردند که 30 درصد از کل دارندگان وام های مسکن وارد برنامه فوربرنس خواهند شد. ولی در واقع تنها 8.5 درصد از دارندگان وام مسکن وارد این برنامه شدند و در حال حاضر این تعداد به 3.5 درصد رسیده است.

تا روز جمعه گذشته تعداد کل وام های مسکنی که هنوز در این برنامه باقی مانده بودند 1,863,000 مورد بود. این قطعاً تعداد زیادی است اما با 9.3 میلیون نفر بسیار فاصله دارد.

2- اکثر این 1,863,000 نفر باقی مانده در برنامه فوربرنس، دارای سهم مالک خانه از ملک خود یا همان Home Equity کافی برای فروش خانه خود هستند.

از تعداد 1,863,000 صاحبخانه که در حال حاضر در فوربرنس هستند، 87 درصد از آنها حداقل 10 درصد Home Equity در خانه های خود را دارند. میزان 10 درصد Home Equity بسیار مهم است زیرا صاحبان خانه را قادر می سازد تا خانه های خود را بفروشند و متحمل آسیب به کردیت خود ناشی از بازستانی ملک و short sale نشوند. 13 درصد باقیمانده ممکن است همه گزینه فروش خانه خود را نداشته باشند، بنابراین اگر کل 13 درصد از 1,863,000 خانه وارد مرحله بازستانی ملک شوند، این تعداد 241,800 وام مسکن خواهد بود. برای ارائه سابقه تعداد بازستانی های املاک، در اینجا تعداد بازستانی های ملک سه سال منتهی به همه گیری بیماری در ذیل ارائه شده است:

بازستانی های ملک در سال 2017: تعداد 314,220 مورد.

بازستانی های ملک در سال 2018: تعداد 279,040 مورد.

بازستانی های ملک در سال 2019: تعداد 277,520 مورد.

تعداد احتمالی بازستانی املاکی که از برنامه فوربرنس خارج می شوند به هیچ وجه به تعداد بازستانی های املاک ناشی از سقوط بازار مسکن در 15 سال پیش نزدیک نیست. با این حال، این تعداد مقایسه ای مشابه با سه سال قبل از همه گیری بیماری دارد.

3- بازار فعلی مسکن می تواند هر لیستی از خانه های وارد شده به بازار را جذب نماید.

هنگامی که بازستانی ملک در بازار مسکن سال 2008 انجام شد، عرضه خانه برای فروش به بازار مسکن، بیش از حد وجود داشت. وضعیت امروز کاملاً برعکس است. در سال 2008، لیست موجودی خانه ها برای فروش، به مدت  9 ماه در بازار وجود داشت. امروزه موجودی خانه ها به مدت کمتر از 3 ماه در بازار ارائه می شود. همانطور که لارنس یون (Lawrence Yun)، اقتصاددان ارشد در انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) در مورد بازستانی احتمالی املاک برای وام هایی که از برنامه فوربرنس خارج می شوند توضیح می دهد:

“هرگونه افزایش بازستانی ملک به احتمال زیاد به سرعت توسط بازار جذب می شود که این منجر به کاهش قیمت مسکن نخواهد شد.“

4- کسانی که در رأس قدرت هستند، هر کاری که لازم باشد انجام می دهند تا از یک موج بازستانی ملک جلوگیری شود.

همین جمعه گذشته، کاخ سفید اطلاعیه ای منتشر کرد که توضیح می دهد که چگونه به صاحبان خانه هایی که دارای وام مسکن تحت حمایت دولت هستند گزینه های بیشتری داده می شود تا بتوانند هنگام خروج از فوربرنسخانه های خود را حفظ کنند. در اینجا دو نمونه ذکر شده وجود دارد:

• برای صاحبان خانه هایی که می توانند بازپرداخت ماهانه اقساط وام مسکن خود را همانند زمان قبل از همه گیری بیماری از سر بگیرند، آژانس ها تا جایی که اختیار دارند از ارائه دهندگان خدمات وام خواهند خواست تا گزینه هایی را ارائه دهند که به وام گیرندگان اجازه می دهد تا بازپرداخت های مورد غفلت قرار گرفته را بدون هیچ جریمه یا هزینه اضافه ای برای وام گیرنده تا پایان دوره وام انجام دهند.
• گام های جدیدی که وزارت مسکن و شهرسازی (HUD)، وزارت کشاورزی (USDA)، و اداره امور کهنه سربازان (VA) اعلام می کنند، با هدف کاهش 25 درصدی اصل و سود ماهانه وام به صاحبان خانه ارائه می شود، بازپرداخت های ماهانه اصل و سود وام برای اطمینان از این که صاحبان خانه می توانند در خانه های خود باقی بمانند و در بلند مدت Home Equity برای خود ایجاد نمایند. این امر گزینه هایی را برای صاحبان خانه با وام های مسکن تحت حمایت USDA، HUD، و VA نزدیک و مطابق با گزینه های صاحبان خانه دارای وام های تحت حمایت Fannie Mae و Freddie Mac فراهم می کند.

هنگامی که چهار دلیل فوق را مورد ارزیابی قرار می دهیم، واضح است که با پایان برنامه فوربرنس، سیلی از بازستانی ملک به بازار نخواهد آمد.

سخن آخر

همانطور که ایوی زلمن (Ivy Zelman) بنیانگذار شرکت تحلیل کننده بزرگ بازار مسکن یعنی شرکت Zelman & Associates خاطرنشان می کند:

“احتمال این که دوباره دچار بحران بازستانی ملک شویم، تقریباً صفر درصد است.“

قصد خرید یا فروش خانه دارید ولی نمی دونید از کجا باید شروع کنید؟ برای دریافت مشاوره رایگان به زبان فارسی با شماره 2026304803 تماس بگیرید

ترجمه: مسکن آمریکا l منبع: keepingcurrentmatters.com